Studentenwohnung ver­mie­ten

Wenn du eine Studentenwohnung vermietest, profitierst du von mehreren Vorteilen. Denn Studierende stellen keine hohen Ansprüche an ihrem Wohnraum und ihnen reicht oftmals ein Zimmer oder eine WG. Besonders in einer Universitätsstadt hast du einen großen Kreis an Interessierten beim Vermieten einer Studentenwohnung.

Du hast Wohnraum zu vermieten, unweit der Universität und in guter Lage? Dann freuen sich jede Menge Student:innen über dein Wohnungsinserat. Denn für Studierende ist es oft ungleich schwerer, an Wohnraum zu kommen.

Die Gründe liegen in der Regel in der Vorstellung, dass Angehöriger dieser Zielgruppe keine eigenen Einkünfte haben, laut und ausgiebig feiern und mit der Mietwohnung generell nicht pfleglich umgehen. Ist das wirklich so?

Das Studium findet heutzutage unter höherem Zeitdruck statt. Dazu kommt, dass viele Student:innen sich ihren Lebensunterhalt durch Mini- oder sogar Teilzeitjob selbst finanzieren oder etwas hinzuverdienen müssen. Dieses geregelte Leben schlägt sich auch in den Wohnwünschen nieder. Für manche ist die große WG nach wie vor der Traum, auch wenn sie sehr viel zu tun haben, andere Student:innen bevorzugen eine kleine ruhige WG zu zweit, ziehen bereits mit dem:der Partner:in zusammen oder nehmen sich ein kleines Appartement oder Zimmer zu Untermiete.

Student:innen sind oft sehr dankbar für Wohnraum in zentraler Lage und darum auch eher bereit, Schönheitsfehler zu akzeptieren. BAföG, Wohngeld und Unterhalt sowie eine Bürgschaft der Eltern sorgen bei vielen Studierenden für zuverlässige Mietzahlungen.

Für Student:innen ist der perfekte Zustand kein Muss, sie verlangen in der Regel keine frischsanierte Wohnung. Viel wichtiger ist eine einigermaßen zentrale und uninahe Lage und die Bezahlbarkeit der Wohnung.

Die Bezahlbarkeit bedeutet aber nicht unbedingt, dass du auf eine gute Rendite verzichten musst.

Bei einer großen Wohnung oder einem Haus kannst du alle Zimmer einzeln vermieten, beispielsweise für 300 Euro im Monat. Damit ist die Rendite in der Regel höher als bei der Vermietung der kompletten Wohnung an eine Person und ihren Hausstand.

Noch ein Vorteil ist, dass eine Familie oft deutlich höhere Ansprüche an den Grad der Sanierung und die Ausstattung hat, dementsprechend kommen für dich nach einem Mieterwechsel oft enorme Kosten zusammen. Größere Wohnungen sind für Familien aber oft nur ein Zwischenstopp bis zum Eigenheim, sodass du dich nach einem kurzen Zeitraum wieder um neue Mieter:innen kümmern musst und um die kostspielige Instandsetzung der Immobilie.

Student:innen sind dagegen weniger anspruchsvoll. Ihre Priorität ist die Lage und der Preis.

Alles Wissenswerte zum Mietvertrag von möblierten Wohnungen und zu Wohnung mit Einbauküche vermieten erfährst du in unseren Ratgebern. Interessant ist auch, dass die Möbel als Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden können, 800 Euro zu 100 Prozent sofort, was darüber hinaus geht, wird über mehrere Jahre verteilt. Belege über Möbelkäufe genauso wie die Rechnungen über die Reparaturkosten solltest du also gut aufbewahren! Vermietest du ein möbliertes Zimmer an eine:n Student:in innerhalb deiner eigenen Wände, gelten kürzere Kündigungsfristen.

Auch die kurzen Mietdauern bei Vermietung an Student:innen, erlaubt dir, die Miethöhe regelmäßig anzupassen. Das ist in der Regel spätestens dann der Fall, wenn der:die studentische Mieter:in das Studium beendet hat und ausziehen möchte, also nach drei bis dreieinhalb Jahren (Bachelor) oder nach ein bis zwei Jahren (Master).

Sind die Student:innen zufrieden mit ihrer Wohnung oder dem WG-Zimmer, spricht sich das sehr wahrscheinlich im Freundeskreis herum. Wenn alles gut läuft, kannst du dir nach einiger Zeit sogar die Nachmietersuche sparen und von der Weiterempfehlung profitieren.

Auch wenn das Vermieten an Student:innen zu den rentabelsten Vermietungsmodellen gehört, es gibt natürlich auch Nachteile. Es sind sehr junge Menschen, die ihre erste Wohnung beziehen und dementsprechend wenig Erfahrung haben. Sehr wahrscheinlich musst du dir etwas mehr Zeit nehmen, um den Mietvertrag zu erklären und deine Erwartungshaltung und die Inhalte der Hausordnung deutlich zu machen.

Studentische Mieter:innen sind junge Erwachsene, die in der Regel kaum eigene Möbel haben. Als Vermieter:in kannst du die Problematik entschärfen, indem du einige Möbel in die Wohnung stellst, besonders die Küche ist für Student:innen oft unerschwinglich. Es reichen einfache oder gebrauchte Möbel, denn die Abnutzung ist bei Student:innen in der Regel höher. Auch ist es schwer, nachzuweisen, wer den Schaden von allen Mitbewohner:innen verursacht hat. Als mögliche Lösung kannst du eine:n Hauptmieter:in einsetzen, der:die am Ende für alles haftet und mit den anderen Bewohner:innen Untermietverträge abgeschlossen hat.

Eine weitere Herausforderung kann darin bestehen, dass Fluktuation von Mieter:innen in WG's besonders hoch ist.

Hohe Fluktuation trifft besonders häufig zu, wenn die WG nicht im Freundeskreis gegründet wurde, sondern durch Einzelvermietung der Zimmer zustande gekommen ist. Auch wenn die Lösung praktikabel ist, so muss sie nicht unbedingt eine Dauerlösung darstellen für den:die jeweilige:n Student:in. Aber auch der Wechsel des Studienortes, ein Auslands- oder Praktikumssemester an einem anderen Ort oder das Zusammenziehen mit dem:der Partner:in kann ein Grund für den Auszug sein.

Angehende Studierende suchen in aller Regel vor dem Start des ersten Semesters ein WG-Zimmer oder eine Wohnung von ihrem Heimatort aus. Es ergibt also Sinn, in den Zeiträumen nach dem Abitur bis zum Erstsemesterstart, also ungefähr Juni bis September, nach Mieter:innen zu suchen. Studentenzimmer anbieten – am einfachsten geht das über eine online Wohnungsanzeige bei ImmoScout24 oder auch bei Anbietern, die ausschließlich die Zielgruppe Student:innen ansprechen. Hast du die Vorzüge der Wohnung und der Lage einmal digital in eine ansprechende Form gebracht, kannst du die Anzeige speichern und bei Bedarf wieder verwenden. Das Portal erleichtert zudem die Kommunikation mit dem:der Mietinteressent:in.

Manche Student:innen suchen bereits beim Einschreiben an der Uni die schwarzen Bretter ab. Darüber hinaus möchten manche Studierende innerhalb ihres Studiums in eine andere Unterkunft wechseln. Insofern lohnt es sich für dich als Vermieter:in, zusätzlich einen Aushang zu machen an allen infrage kommenden schwarzen Bretter der Universität. Der Aushang kann mit einer URL oder ein QR-Code zur digitalen Variante ergänzt werden, sodass auch eine Reihe von Fotos für den:die Mietinteressent:in zugänglich sind.

Auch wenn Studierende einen Job haben, so sind in der Regel keinen größeren Ersparnissen vorhanden, um finanzielle Engpässe zu überwinden. Zum ganz normalen Repertoire eines:einer Vermieter:in gehört das Einfordern der Mieterselbstauskunft. Was im Rahmen der Vermietung relevant ist, darf erfragt werden, so auch die finanziellen Mittel, die zur Verfügung stehen.

Gibt der:die Student:in an, BAföG zu beziehen und Unterstützung durch die Eltern zu erhalten, ist das schon eine gute Basis, vor allen Dingen mit einer zusätzlichen Bürgschaft der Eltern verbunden. Damit stellst du sicher, dass Mietausfälle und Beschädigungen an Möbeln oder Ausstattung bezahlt werden.

Zusätzlich verlangt jeder Vermieter eine Kaution. Alle Mietsicherheiten zusammen wie Bürgschaft und Kaution dürfen nicht mehr als drei Nettokaltmieten nach § 551 Abs. 1 BGB ausmachen.

Die Kaution darf laut Gesetzgebung in drei Raten von der:dem Mieter:in bezahlt werden. Dabei ist die erste Rate immer zum Mietbeginn fällig. Neben der kompletten Zahlung der Kaution gibt es auch die Möglichkeit, eine Bank-Bürgschaft oder die Bürgschaft über die Eltern einzurichten, um die knappen finanziellen Mittel des:der Mieter:in nicht zu binden.
Es gehört zu deinen Pflichten, die Kautionszahlung zu den üblichen Zinsen anzulegen. Zieht der:die Mieter:in wieder aus, musst du die Kaution in einem angemessenen Zeitraum erstatten. Ausgenommen natürlich dann, wenn Schäden an der Wohnung vorhanden sind oder es einen Mietausfall gibt.

Der Mietvertrag belegt alle getroffenen Vereinbarungen und sollte darum sorgfältig auf Vollständigkeit geprüft werden. Beispielsweise besteht für die Zahlung von Kaution oder betrieblicher Nebenkostenvorauszahlung keine Pflicht für den:die Mieter:in, wenn diese Angaben im Mietvertrag fehlen.

Es gibt unterschiedliche Modelle für den WG-Mietvertrag:

1. Entweder wird ein:e Hauptmieter:in bestimmt, der:die alleinige:r Vertragspartner:in ist und auch die gesamte Verantwortung übernimmt. Alle anderen Mieter:innen unterschreiben zusammen mit dem:der Hauptmieter:in einen Untermietvertrag. An diese Untermieter:innen kommst du im Falle von Zahlungsschwierigkeiten des:der Hauptmieter:in nicht heran. Auch hast du keinen Einfluss darauf, wer in deiner Wohnung wohnt.
2. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, Verträge mit allen Bewohner:innen abzuschließen. Falls ein:e Mieter:in einmal nicht zahlen sollte, hast du immer noch alle anderen Mieteinnahmen sicher. Allerdings musst du für jede:n Mieter:in auch eine betriebliche Nebenkostenabrechnung erstellen.
3. Die dritte Möglichkeit ist ein einziger Mietvertrag, der alle Bewohner:innen der Wohnung als Mietvertragspartner:innen benennt. Alle Bewohner im Mietvertrag haften gleichermaßen für die Mietzahlungen und den Zustand der Mietsache. Allerdings müssen auch alle Vertragspartner:innen zustimmen, wenn ein Mieterwechsel stattfinden soll und macht die Vermietung unflexibel.

Jede der drei Varianten des WG-Mietvertrags hat Vor- und Nachteile. Letztendlich haben die beiden sicheren Varianten (2. und 3.) den Nachteil, entweder sehr arbeitsintensiv oder unflexibel zu sein. Die Variante über eine:n Hauptmieter:in ist weniger arbeitsaufwendig, aber auch weniger sicher.

Vermieter:innen müssen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in ihrer jährlichen Einkommensteuererklärung angeben. Zu den zu versteuernden Einnahmen gehören aber nicht nur die Mietzahlungen, sondern auch die Vorauszahlung der Nebenkosten, die du für die Vermietung der Wohnung erhälst. Das ist unabhängig davon, welche Wohnungsart du vermietest. Es gibt allerdings bestimmte Grundfreibeträge, die sich laufend ändern. Seit 2023 sind folgende Freibeträge in Deutschland vorhanden, diese können sich aber schnell wieder ändern: 

• Einzelperson: 10.908 € 
• Ehepaare: 21.818 € 

Bleibst du wie in unserem Rechenexempel unterhalb dieser Freibeträge, dann lohnt sich die Vermietung, da du keine Steuern zahlst. Wird der Freibetrag überstiegen, dann wird der Gewinn mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert. Dieser beginnt bei 14 Prozent und kann bis zu 42 Prozent gehen. 

Vermietest du ein Zimmer nur kurzfristig unter oder liegen die Vermietungseinnahmen generell im Jahr unterhalb von 520 €, sind diese Einnahmen nicht zu versteuern. Dabei handelt es sich um eine Bagatellgrenze und nicht um einen Freibetrag. Das bedeutet umgekehrt, dass bei höheren Einnahmen dieser Betrag nicht einfach abgezogen werden darf.

Aufwendige Sanierungen werden von Studierenden in der Regel nicht erwartet, sie sind grundsätzlich dankbar für eine günstige und gut gelegene Wohnmöglichkeit. Ein zusätzliches Plus ist die Bereitstellung von Küche und einigen Möbelstücken, die weder neu noch teuer sein müssen.

Wer an Student:innen vermieten will, muss einige Besonderheiten kennen. Du solltest auf zusätzliche Sicherheiten wie eine Bürgschaft der Eltern bestehen und die Mietsicherheiten auf das höchstzulässige Maß hochschrauben, denn Student:innen haben in der Regel keine Puffer, um finanzielle Engpässe abzufedern.

Allerdings ist es oft deutlich lukrativer, die Zimmer einer Wohnung einzeln an Studierende zu vermieten, anstatt an eine Familie. Eine stärkere Abnutzung der Einrichtung sollte im Vorhinein bedacht werden und sich im Mietpreis spiegeln.

Student:innen wohnen nicht allzu lange in ihrer Studentenstadt, nach zwei bis drei Jahren geht es in der Regel weiter. Für dich besteht dadurch die Möglichkeit, deine Mietforderungen regelmäßig anzupassen.