Mithilfe der Teilungserklärung erklären Sie als Grundstückseigentümer:in gegenüber dem zuständigen Grundbuchamt, inwiefern Ihr Grundstück in einzelne Mieteigentumseinheiten aufgeteilt wird.
Hier erfahren Sie, wie genau die Teilungserklärung die Eigentumsverhältnisse regelt, welche Rechte sich aus ihr ergeben, wie sie erstellt wird, was sie kostet und wie Sie bei Bedarf eine neue Teilungserklärung erhalten.
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Eine Teilungserklärung regelt in einem Mehrfamilienhaus die Eigentumsverhältnisse. In der Erklärung wird zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden.
Die Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum darf nur entsprechend der Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) erfolgen.
Die Teilungserklärung wird nach Fertigstellung der Immobilie ausgestellt und ist nur dann gültig, wenn sie notariell beurkundet wurde.
Die Teilungserklärung ist unverzichtbar, wenn es darum geht, Eigentumsverhältnisse in Mehrfamilienhäusern zu regeln. Der Teilungserklärung lässt sich entnehmen, was in einem Mehrparteienhaus das sogenannte Gemeinschaftseigentum und was das Sondereigentum ist. Zudem regelt die Erklärung die Rechte und Pflichten der Eigentümer:innen.
Sie wird von Architekt:innen nach Gebäudebau beantragt und vom Bauamt genehmigt. Es folgt eine notarielle Beurkundung. Erst dann ist die Teilungserklärung rechtlich bindend.
Dabei ist wichtig zu wissen, dass die Teilungserklärung aus drei Dokumenten besteht:
- Aufteilungsplan: Diese Bauzeichnung grenzt die einzelnen Bestandteile des Gebäudes voneinander ab.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung: Dies ist die formelle Voraussetzung für die Teilung eines Gebäudes. Sie ist unter anderem für den späteren Verkauf von Eigentumswohnungen wichtig.
- Gemeinschaftsordnung: Diese Ordnung regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümer:innen.
| Beispiele Gemeinschaftseigentum | Beispiele Sondereigentum |
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Neben der genauen Aufschlüsselung konkreter Eigentumsverhältnisse regelt die etwa 20 bis 40 Seiten umfassende Teilungserklärung auch Sondernutzungsrechte. Darin wird festgehalten, wer das Gemeinschaftseigentum in welchem Umfang nutzen kann.
So wird beispielsweise aufgeschlüsselt, wer Zugang zum Garten oder zu Stellplätzen hat oder wie gemeinschaftliche Kellerräume genutzt werden.
Besitzer:innen eines Grundstücks, die einzelne Eigentumswohnungen veräußern möchten, brauchen dafür eine Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt, die das Eigentum in Miteigentumsanteile aufteilt.
Nur auf diese Weise kann juristisch einwandfrei, sprich „sachenrechtlich“, das sogenannte „Wohnungs- oder Teileigentum“ begründet werden (vgl. § 2 WEG).
Das Anlegen der Wohnungsgrundbücher ist nur dann möglich, wenn auch die Teilungserklärung wirksam abgegeben wurde. Zudem müssen der Erklärung zum Teileigentum eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der zuständigen Baubehörde und ein Aufteilungsplan mit den eingezeichneten und nummerierten Sondereigentumseinheiten beigelegt werden. Die Teilung wird mit der Anlage der Wohnungsgrundbücher wirksam.
Hier sehen Sie noch einmal zusammengefasst, was die Teilungserklärung alles festlegt:
- Miteigentumsanteile
- Lage, Größe und Anzahl der Wohnung
- Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
- Aufteilung anfallender Kosten auf Eigentümer:innen
- Stimmrechtverteilung bei der Eigentümerversammlung
- Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen
- Vorschriften zur Nutzung des Gebäudes
- Bestellung einer Hausverwaltung
Wenn einzelne Wohnungen verkauft werden sollen, ist eine Teilungserklärung beziehungsweise ein Teilungsplan wichtig, der exakt wiedergibt, dass alle Wohnungen „in sich geschlossen“ sind und die Immobilie damit aufgeteilt ist. Dabei ist ein jeweils separater Eingang notwendig.
Die dafür erforderliche Abgeschlossenheitsbescheinigung wird von dem:der Verkäufer:in beim Bauamt beantragt und muss den genauen Aufteilungsplan zu den individuellen Einheiten sowie die Ausführungen zu Sonder- und Gemeinschaftseigentum enthalten.
Nur mit einer Teilungserklärung kann für jede:n Käufer:in das neu erworbene Eigentum im Grundbuch eingetragen werden. Um die Wirksamkeit solcher Erklärungen zu gewährleisten, müssen diese zwingend notariell beurkundet werden.
Ob eine Gemeinschaftsordnung zur Teilungserklärung gehört, ist Sache des Teilenden. Prinzipiell ist eine Gemeinschaftsordnung nicht vorgeschrieben, doch dient sie maßgeblich der Regelung des Miteinanders innerhalb der Eigentümergemeinschaft.
Sie enthält Angaben zu Rechten und Pflichten der Eigentümer:innen und gibt Auskunft über die Aufteilung gewisser Kosten. Ist keine Gemeinschaftsordnung enthalten, so gelten die Vorschriften des WEG.
Grundstücksbesitzer:innen mit einer entsprechenden Immobilie dürfen diese nicht einfach nach eigenem Ermessen aufteilen und einzeln verkaufen. Die Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum darf nur entsprechend der Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) erfolgen.
Eine rechtswidrige Aufteilung ist zum Beispiel, die Zuwegung zum Haus zum Sondereigentum zu erklären. Diese muss zwingend als Gemeinschaftseigentum deklariert werden.
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist das entstehende Wohnungseigentum „mehrheitsfest“. Im Klartext bedeutet das, dass elementare Rechte von Käufer:innen auch nicht durch eine Mehrheit ausgehebelt werden können.
Die Beschlüsse in der Eigentümerversammlung können keinen Einfluss nehmen, denn es ist immer eine beidseitig getroffene Vereinbarung notwendig.
Zwischen Eigentümer:innen und Banken entbrennt an diesem Punkt häufig Streit, da sich die Aufteilung auf die Bewertung der gesamten Immobilie auswirkt. Lassen Sie sich deshalb fachkundig beraten, bevor Sie eine Teilungserklärung abgeben.
Im Nachhinein lassen sich Änderungen am Eigentum nur sehr aufwändig und mit Kosten verbunden durchführen, da eine gemeinsame Vereinbarung getroffen werden muss, der alle Eigentümer:innen zustimmen müssen.
Entweder kann die Unterschrift der Teilungserklärung beglaubigt oder die Teilungserklärung notariell beurkundet werden. Ersteres kostet etwa 70 bis 140 Euro, Letzteres ist die teurere Variante. Hierbei richtet sich die anfallende Notargebühr nach dem Verkehrswert der Immobilie.
Bei einem Wert von 250.000 Euro betragen die Kosten demnach circa 200 Euro. Hinzu kommen weitere Gebühren für das Grundbuchamt und die Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Eine Änderung der Teilungserklärung ist nur dann sinnvoll beziehungsweise erforderlich, wenn eine bauliche Veränderung, zum Beispiel die Verbindung zweier Wohnungen über den Hausflur, stattfinden soll. Dieser ist nämlich Gemeinschaftseigentum und würde dann zu einem Wohnungsbestandteil werden.
Außerdem geht damit automatisch die Senkung der Eigentumsanteile aller restlichen Wohnungseigentümer:innen einher. Aus diesen Gründen ist neben dem Beschluss der Eigentümergemeinschaft auch eine notariell beglaubigte Änderung der Teilungserklärung zwingend notwendig.
Es kann immer mal vorkommen, dass bedeutende Unterlagen nicht mehr auffindbar sind. Wenn die Teilungserklärung verloren geht, Sie diese aber benötigen, fehlt ein durchaus wichtiges Dokument. Aber zum Glück lässt sich leicht Abhilfe schaffen, denn die Teilungserklärung können Sie im Grundbuchamt einsehen und sich eine Kopie ausstellen, sofern Sie ein berechtigtes Interesse nachweisen können.
Außerdem können Sie zur Bauaufsichtsbehörde gehen und sich sämtliche Kopien von wichtigen Unterlagen, die Ihre Eigentumswohnung oder bauliche Angelegenheiten in der Immobilie betreffen, gegen eine geringe Gebühr besorgen.
Da nachträgliche Änderungen in der Teilungserklärung möglich, aber mit einem hohen (Kosten-) Aufwand verbunden sind, sollten Immobilienkäufer:innen das Dokument gründlich prüfen, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird.
Die Prüfung kann sowohl durch die Kaufenden selbst als auch mit rechtlicher Hilfe überprüft werden. Letzteres ist jedoch gebührenpflichtig.
Die folgende Checkliste zeigt Ihnen auf einen Blick, worauf Sie als Käufer:in bei Teileigentum besonders achten sollten:
- Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Gemeinschaftsordnung sollten vorliegen und die Angaben darin sollten miteinander übereinstimmen.
- Alle Dokumente sollten notariell beurkundet sein.
- Die Teilungserklärung sollte eindeutig auflisten, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist.
- Eventuelle Sondernutzungsrechte sollten klar definiert sein.
- Die Kostenverteilung, die Stimmrechte und die Beschlussfassung innerhalb der Eigentümergemeinschaft sollten fair geregelt sein.
- Eventuelle Hausgeldrückstände von dem:der Verkäufer:in sollten aufgeschlüsselt sein, inklusive Angaben dazu, ob Sie diese beim Kauf übernehmen.
- Falls Sie die gewerbliche Nutzung, bauliche Veränderungen oder die Vermietung planen, sollten Sie die Regeln dazu in der Teilungserklärung finden.
- Auch die Vorgaben zum Verkauf des Teileigentums sollten klar definiert sein.
Überprüfen Sie zudem mögliche nachteilige Regelungen, etwa in Bezug auf die Kostenverteilung, die gewerbliche oder private Nutzung, die Nutzungsrechte und das Stimmrecht.
Manchmal ist auch die Tierhaltung eingeschränkt. In der Gemeinschaftsordnung finden Sie alle wichtigen Informationen rund um die Nutzung der Eigentumswohnung.
Grundsätzlich kann der:die Eigentümer:in bei abweichenden oder nicht mit dem Aufteilungsplan übereinstimmenden Bauausführungen die Wiederherstellung des eigentlichen Zustands fordern. Eine weitere Option ist die Änderung des Aufteilungsplans, die dann aber notariell beglaubigt werden muss.
Was tun, wenn keine Teilungserklärung vorhanden ist? Wenn Sie eine Wohnung verkaufen möchten, muss die Teilungserklärung mit vorliegen. Verfügen Sie nicht über eine Teilungserklärung, können Sie diese beim Grundbuchamt oder bei der Hausverwaltung beantragen.
Es ist nicht möglich, ein Haus oder eine Wohnung ohne geltende Teilungserklärung zu verkaufen. Deshalb ist sie ein wichtiger Bestandteil des Immobilienkaufvertrages und kann nur notariell beglaubigt gültig.
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Wann braucht man eine Teilungserklärung?
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Die Teilungserklärung dient dazu, eine Immobilie in mehrere Wohneinheiten aufzuteilen. Sie enthält die juristisch korrekte Begründung von Wohnungseigentum, Teileigentum und Gemeinschaftseigentum. Erst, wenn die Teilungserklärung komplett ist, können die einzelnen Wohneinheiten ins Grundbuch eingetragen werden.
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Was kostet die Erstellung einer Teilungserklärung?
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Für die Erstellung einer Teilungserklärung fallen Kosten in Höhe von etwa 200 Euro an, wobei die genaue Höhe vom Immobilienwert abhängt. Für beglaubigte Kopien der Teilungserklärung sollten Sie mit Kosten von 70 bis 140 Euro rechnen.
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Was ist bei einer Teilungserklärung zu beachten?
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Die Teilungserklärung dient dazu, Konflikten zwischen den Eigentümer:innen vorzubeugen. Entsprechend sollte sie genau regeln, was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist. Achten Sie darauf, dass das Dokument klare Regelungen enthält und dass es keine offenen Fragen mehr gibt.
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Wo erhält man eine Teilungserklärung?
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Normalerweise erstellen die Architekt:innen des Gebäudes einen Aufteilungsplan. Dieser muss in Kombination mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Bauamt vorgelegt werden, um die Teilungserklärung zu beantragen. Das Dokument ist erst nach notarieller Beurkundung gültig.
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Warum ist eine Teilungserklärung für Eigentümer:innen so wichtig?
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Das Teileigentum einer Immobilie begründet, welche Bereiche Sie wie nutzen dürfen. Der Teilungserklärung entnehmen Sie, was genau Ihr Sondereigentum ist und wo sich Gemeinschaftseigentum befindet.
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