Ab­mah­nung Mie­ter: Mie­ter rich­tig ab­mah­nen - mit Mus­ter

Die Abmahnung ist eines der wichtigsten Instrumente, wenn deine Mieter:innen gegen den Mietvertrag oder die Hausordnung verstoßen. Hier erfährst du, welche Abmahnungsgründe es gibt und was du mit der Abmahnung erreichen kannst. Außerdem beantworten wir die Frage, wie man eine Abmahnung schreibt.

Wenn du als Vermieter:in eine:n Mieter:in abmahnst, dient dies in erster Linie dazu, ihn:sie deutlich auf ein Fehlverhalten aufmerksam zu machen.

Darüber hinaus fordert der:die Vermieter:in die Mietpartei mit der Abmahnung dazu auf, das Fehlverhalten zu unterlassen oder ihre Mieterpflichten aus dem Mietvertrag und der Hausordnung zu erfüllen.

Innerhalb einer festgesetzten Frist muss der:die Mieter:in das Verhalten daraufhin ändern. Zusätzlich kann der:die Vermieter:in über die Verwarnung auch Maßnahmen in Aussicht stellen. Je nach Schwere können Kosten, Schadensersatz oder sogar Kündigung erfolgen.

Vermieter:innen, die aufgrund von Fehlverhalten fristlos kündigen möchten, sollten ebenfalls eine Abmahnung erteilen. Wurde ein:e Mieter:in häufig abgemahnt und hat er:sie das Verhalten trotzdem nicht geändert, stehen die Chancen auf eine erfolgreiche fristlose Kündigung besser.

Genauso wie für Vermieter:innen besteht auch für Mieter:innen die Möglichkeit, dem:der Vermieter:in eine Abmahnung auszusprechen. Typische Anlässe dafür sind Schimmel in der Wohnung, nicht erfolgte Reparaturen beispielsweise der Fenster oder eine defekte Heizung. Unter Fristsetzung kann der:die Mieter:in eine Mietminderung oder eine Kündigung androhen.

Es gibt viele Gründe für eine:n Vermieter:in, einem:einer Mieter:in eine Abmahnung auszusprechen. Darunter z.B. Abmahnung Mieter wegen Zahlungsverzug oder Abmahnung Mieter wegen Ruhestörung.

Zu den gängigsten Fällen gehören folgende Beispiele:

• unpünktliche Mietzahlungen
• rechtsirrtümliche Mietminderungen
• unerlaubtes Weitergeben der Wohnung an Dritte
• Nichtdurchführen von rechtlich vorgeschriebenen Schönheitsreparaturen
• Es wohnt eine größere Anzahl an Personen in der Wohnung als vertraglich zugelassen.
• missachten der Hausordnung: Reinigungspflichten, Lüften und Heizen, Nutzung der Reinigungsflächen, Ruhezeiten

In einigen wenigen Fällen können Vermieter:innen einem:einer Mieter:in ohne Abmahnung fristlos kündigen.

Als Gründe gelten:

• Der:die Mieter:in hat die Miete oder erhebliche Teile der Gesamtmiete zweimal hintereinander nicht gezahlt.
• Der:die Mieter:in ist mit einem Betrag von zwei Monatsmieten in Verzug.
• Es ist voraussehbar, dass eine Fristsetzung oder Abmahnung keinen Erfolg haben werden.
• Eine sofortige Kündigung ist aus besonderen Gründen oder Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt.

Für kleinere Ärgernisse hingegen solltest du keine Abmahnung erteilen, sondern stattdessen das Gespräch mit dem:der Mieter:in suchen. Oft lassen sich Probleme klären, bevor du zum Mittel der Abmahnung greifen musst.

Zwar ist keine Form der Abmahnung im Mietrecht vorgeschrieben, sodass sie theoretisch auch mündlich erfolgen kann. Wir raten dir als Vermieter:in jedoch zu einer schriftlichen Abmahnung. Auf diese Art kannst du besser nachweisen, dass die Abmahnung korrekt erfolgt ist.

Damit deine Abmahnung möglichst erfolgreich verläuft, sollte sie Folgendes beinhalten:

1. Datum der Abmahnung
2. Name und Anschrift von Vermieter:in sowie Adressierung aller im Mietvertrag stehenden Personen
3. die Mietsache
4. möglichst genaue Darstellung des Sachverhaltes, der der Grund für die Abmahnung ist (möglichst inklusive Datum, Uhrzeit, Zeugen, Ablauf, …)
5. Bezug zum Mietvertrag: Welcher Verstoß liegt vor?
6. angemessene Fristsetzung zur Änderung des Verhaltens bzw. zur Aufnahme der Pflichten
7. Benennung der Folgen und vor allem rechtlichen Konsequenzen, die bei Nichteinhaltung drohen (bspw. Schadenersatzforderungen, fristlose Kündigung, etc.)
8. Unterschriften aller im Mietvertrag genannten Vermieter:innen

Du bist bereits Mitglied von VermietenPlus oder willst es werden? Um so besser, denn im geschützten Mitgliederbereich erwarten dich Vorlagen zur Abmahnung in folgenden Varianten:
 

• Abmahnung wegen baulichen Veränderungen
• Abmahnung wegen Ruhestörung
• Abmahnung wegen unpünktlicher Zahlung
• Kündigung nach Abmahnung

Du kannst dich zwischen einer Word Datei und einem PDF entscheiden. Ersetze einfach die entsprechenden Stellen mit deinen Daten und sende die Abmahnung per Einschreiben-Rückschein an den:die Mieter:in. Bei Fragen hilft dir dein:e Rechtsanwält:in weiter.

Wie viele Abmahnungen bis zur Kündigung notwendig sind, ist nicht festgelegt. Du darfst sowohl nach der ersten als auch nach der zweiten Abmahnung die fristlose Kündigung aussprechen. Dafür muss der Sachverhalt entsprechend drastisch sein. 

1. Du stellst deinem:deiner Mieter:in die erste Abmahnung zu.
2. Wird das Fehlverhalten nicht abgestellt, solltest du als nächsten Schritt die aufgezeigten Maßnahmen ergreifen. In der Regel handelt es sich um die Forderung von Kosten oder Schadensersatz.
3. Zusätzlich kannst du dem:der Mieter:in mit weiteren Abmahnungen zu verstehen geben, dass die Kündigung nach Abmahnung droht, wenn das Fehlverhalten nicht abgestellt wird. Oft hilft zudem ein persönliches Gespräch, dessen Erfolg von deinem persönlichen Verhältnis mit dem:der Mieter:in abhängt.
4. Bei besonders schweren Verstößen sind keine zwei oder drei Abmahnungen notwendig bis zur Kündigung.
5. Nun kannst du eine ordentliche oder fristlose Kündigung aussprechen. Welche es ist, richtet sich nach dem Schweregrad des Verstoßes.
6. Zieht der:die Mieter:in dennoch nicht aus, kannst du als Vermieter:in als letzte Maßnahme eine Räumungsklage anstrengen. Hier liest du mehr zum Thema Räumung.

Sollte es zu einer Räumungsklage kommen, entscheidet der:die Richter:in wessen Interessen wichtiger sind. Als Vermieter:in solltest du dich hier gut absichern und Beweise sammeln.

In aller Regel ist es immer besser, Abmahnungen vorlegen zu können. Bei einer geringen Pflichtverletzung dient die Abmahnung als Begründung der ordentlichen Kündigung.

Gesetzlich vorgeschrieben durch § 543 III S. 1 BGB ist die Abmahnung bei einer außerordentlichen, fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund. Selbst wenn eine Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag vorliegt, soll dem:der Mieter:in die Möglichkeit gegeben werden, eine Kündigung durch Verhaltensänderung entgegenzuwirken.

Ist trotz Abmahnung das Fehlverhalten unverändert, kann eine Kündigung ausgesprochen werden. Wichtig hierbei ist das Einhalten von Kündigungsfristen. Mehr dazu im Beitrag Mietvertrag kündigen – korrekt und fristgerecht.

Spätestens sechs Monate, nachdem du als Vermieter:in von der Pflichtverletzung erfahren hast, solltest du deinem:deiner Mieter:in kündigen. Anderenfalls kann das Kündigungsrecht verfallen. In der Regel sollten bis zur Kündigung nur wenige Wochen verstreichen.

Die ordentliche Kündigung wird § 573 c BGB drei Monate nach der Kündigung wirksam. Bei Mietverhältnissen, die länger als fünf Jahre dauern, erhöht sich die Kündigungsfrist auf sechs Monate, bei mehr als acht Jahre steigt sie auf neun Monate.