Mie­ter:in lüf­tet nicht: Was tun bei Schim­mel­bil­dung?

Das Lüften gehört zu den wichtigsten vertraglichen Pflichten von Mieter:innen. In diesem Artikel geht es darum, was Sie als Vermieter:in tun dürfen, wenn sich herausstellt, dass der:die Mieter:in nicht richtig lüftet. Außerdem erhalten Sie einen Überblick über Ihre Möglichkeiten beim leidigen Thema Schimmel.

• Sie sollten schon zu Beginn des Mietverhältnisses über das richtige Lüften der Wohnung sowie eventuelle Risiken (etwa schlecht isolierter Altbau) aufklären.

• Sie dürfen eine Wohnungsbesichtigung durchführen, um zu überprüfen, dass korrekt gelüftet wird und keine Feuchtigkeitsschäden vorhanden sind.

• Wenn der:die Mieter:in nicht richtig lüftet, sollten Sie eine Abmahnung schicken.

• Sollte keiner auf die Abmahnung reagieren, bleibt nur die Kündigung, die je nach Fall ordnungsgemäß oder fristlos sein kann.

Mieter:innen haben verschiedene Pflichten, zu denen neben der Zahlung der Miete auch die Obhutspflicht bezüglich der Mietwohnung gehört. Es handelt sich um eine sogenannte vertragliche Nebenpflicht, die unter anderem das korrekte Lüften und Heizen einschließt. So sollen Feuchtigkeitsschäden wie Schimmel vermieden werden. Als korrektes Lüften gilt das zwei- bis dreimal tägliche Lüften mit weit geöffnetem Fenster für jeweils etwa zehn Minuten.

Tipp: Hängen Sie dem Mietvertrag eine Anleitung zum korrekten Lüften an, um sicherzugehen, dass Mieter:innen ihre Verpflichtung verstehen. Weisen Sie auf das Risiko bei falschem Lüften hin und nehmen Sie in den Mietvertrag eine Klausel auf, die besagt, dass bei Fehlverhalten entsprechende Schäden zu tragen sind.

Sollten Sie bei einer Routinebesichtigung der Mietwohnung bemerken, dass nicht gelüftet wird, oder sollten Sie bereits Erfahrung mit einem Schimmelproblem in der Wohnung haben, ist dies ein besonderer Grund für die Besichtigung des Mietobjektes. Es handelt sich dabei um Ihr Recht auf Kontrolle. Beachten Sie jedoch, dass Sie den Besuch ankündigen sollten.

Falls Sie während des Besuchs der Mietwohnung bereits Schäden durch mangelndes Lüften erkennen und falls sich auch nach mehrmaliger Aufforderung das Verhalten nicht ändert, hilft nur eine Abmahnung:

• Damit mahnen Sie Ihren einklagbaren Anspruch auf das ordnungsgemäße Lüften an.

• Für den Fall, dass der:die Mieter:in diese Abmahnung ignoriert, haben Sie das Recht, eine ordentliche Kündigung auszusprechen.

• Eine außerordentliche bzw. fristlose Kündigung ist erst dann möglich, wenn der Zustand der Wohnung erheblich gefährdet ist, etwa durch massive Schimmel- und Feuchtigkeitsbildung.

Grundsätzlich gilt, dass der:die Mieter:in Ihnen alle Schäden ersetzen muss, die er:sie an der Mietwohnung verursacht. Häufig stellt sich erst bei der Übergabe nach Ende des Mietvertrags heraus, dass es Feuchtigkeitsschäden gibt. Wenn diese durch falsches Lüften entstanden sind, haben Sie die folgenden Möglichkeiten:

• Fordern Sie zur Zahlung von Schadensersatz auf.

• Fordern Sie den:die Mieter:in dazu auf, eigenständig und sachgemäß für die Schadensbeseitigung zu sorgen.

• Behalten Sie einen Teil der Kaution ein, solange die Schäden noch vorhanden sind.

Beachten Sie jedoch, dass die Beweispflicht bei Ihnen liegt. Oft ist es sinnvoll, einen kleineren Feuchtigkeitsschaden direkt zu beseitigen, nachdem der:die Mieter:in ihn angezeigt hat. Alternativ können Sie einen Experten einschalten, der Ihnen bestätigt, dass ein größerer Schaden Schuld der Mietpartei ist. Damit haben Sie eine rechtliche Basis, um zu Schadensersatz aufzufordern.

Beim Kochen, Duschen, Wäsche waschen, aber auch Atmen und Schwitzen wird in einem Mehrpersonenhaushalt weit über als 10 Liter Feuchtigkeit pro Tag erzeugt. Trifft Feuchtigkeit auf kalte Oberflächen, kondensiert sie und es bilden sich insbesondere an Außenwänden oder kühlen Bereichen nasse Stellen. In der Folge kann es rasch zu Schimmelbildung kommen.

Schimmel in der Wohnung darf nie auf die leichte Schulter genommen werden. Er kann die Atemwege reizen, Allergien und Kopfschmerz auslösen. Kinder, alte Menschen und Immungeschwächte sind besonders gefährdet.

Ganz klar, großflächiger Schimmelbefall muss immer von einer Fachkraft beseitigt werden. Kleinen Flecken, etwa so groß wie eine Kreditkarte, können Mieter: innen selbst zu Leibe rücken. Ganz wichtig: Schutzkleidung tragen. Lange Putzhandschuhe, Schutzbrille und Mundschutz sind Pflicht. Möbel und Teppiche sollten mit Malerfolie abgedeckt werden.

Zum Entfernen des Schimmels können u. a. Benzalkoniumchlorid, Wasserstoffperoxid oder nicht ganz so wirksam Brennspiritus verwendet werden. In jedem Fall sollte mindestens eine Fläche von 30 cm um die Flecken herum einbezogen werden. Anschließend wird mit reichlich Wasser nachgespült und gründlich gelüftet. Putzlappen unbedingt entsorgen!

Richtiges Lüften (Stoßlüften) ist sicher das A und O, doch gleichmäßiges Heizen, auch in ungenutzten Räumen beugt ebenso maßgeblich dem Schimmelbefall vor. Zusätzlich sollte regelmäßig die Luftfeuchtigkeit kontrolliert werden. 

Steht eine Renovierung der Wände an, sollte unbedingt auf Raufasertapete verzichtet werden. Denn Leim, Zellulose, Holz und die oft genutzten, organischen Dispersionsfarben auf der Tapetenoberfläche fördern das Wachstum von Schimmelpilzen. Zu Alternativen wie mineralischen, alkalischen Wandoberflächen wird die:der Maler:in des Vertrauens gern beraten.

Mieter:innen haben verschiedene Pflichten, zu denen neben der Zahlung der Miete auch die Obhutspflicht bezüglich der Mietwohnung gehört. Es handelt sich um eine sogenannte vertragliche Nebenpflicht, die unter anderem das korrekte Lüften und Heizen einschließt. So sollen Feuchtigkeitsschäden wie Schimmel vermieden werden. Als korrektes Lüften gilt das zwei- bis dreimal tägliche Lüften mit weit geöffnetem Fenster für jeweils etwa zehn Minuten.

Tipp: Hängen Sie dem Mietvertrag eine Anleitung zum korrekten Lüften an, um sicherzugehen, dass Mieter:innen ihre Verpflichtung verstehen. Weisen Sie auf das Risiko bei falschem Lüften hin und nehmen Sie in den Mietvertrag eine Klausel auf, die besagt, dass bei Fehlverhalten entsprechende Schäden zu tragen sind.

Sollten Sie bei einer Routinebesichtigung der Mietwohnung bemerken, dass nicht gelüftet wird, oder sollten Sie bereits Erfahrung mit einem Schimmelproblem in der Wohnung haben, ist dies ein besonderer Grund für die Besichtigung des Mietobjektes. Es handelt sich dabei um Ihr Recht auf Kontrolle. Beachten Sie jedoch, dass Sie den Besuch ankündigen sollten.

Falls Sie während des Besuchs der Mietwohnung bereits Schäden durch mangelndes Lüften erkennen und falls sich auch nach mehrmaliger Aufforderung das Verhalten nicht ändert, hilft nur eine Abmahnung:

• Damit mahnen Sie Ihren einklagbaren Anspruch auf das ordnungsgemäße Lüften an.

• Für den Fall, dass der:die Mieter:in diese Abmahnung ignoriert, haben Sie das Recht, eine ordentliche Kündigung auszusprechen.

• Eine außerordentliche bzw. fristlose Kündigung ist erst dann möglich, wenn der Zustand der Wohnung erheblich gefährdet ist, etwa durch massive Schimmel- und Feuchtigkeitsbildung.