Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft (WEG) – Rech­te & Pflich­ten

Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird automatisch Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Als „Gesamtheit aller Wohnungseigentümer“ ist sie DIE Entscheidungsinstanz für das Gebäude und wird über das Wohnungseigentumsgesetz geregelt.

Die Eigentümergemeinschaft ist die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer einer Wohnanlage und hat zur Aufgabe, die Gemeinschaftsflächen einer WEG zu verwalten.

Bereiche wie beispielsweise der Hof, das Treppenhaus, die zentrale Heizungsanlage inklusive Leitungen gehören der Gemeinschaft und werden anteilig je nach Wohnungsgröße auf die Miteigentümer verteilt. Sie gehören zum Wohnungseigentum, wobei die konkrete Wohnung als Sondereigentum und die Gemeinschaftsflächen als Miteigentum bezeichnet werden.

Der:die Wohnungeigentümer:in erhält eine WEG-Abrechnung, die neben den

• individuellen Kosten der Wohnung auch die
• betrieblichen Nebenkosten der gemeinschaftlichen Einrichtungen sowie
• die nicht umlegbaren Kosten wie z.B. die Instandhaltungsrücklage und Reparaturkosten

berücksichtigt.

Ab zwei Wohneinheiten werden die Eigentümer bereits zur Eigentümergemeinschaft und unterliegen in allen Belangen dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG-Recht).

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft definiert sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) als die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer:innen an einer Wohnungseigentumsanlage. Das wichtigste Instrument zur gesetzlichen Regelung einer Eigentümergemeinschaft ist das 1951 eingeführte WEG-Gesetz, das alle Regelungen am formal geteilten Grundstück enthält.

• Rechte und Pflichten der Eigentümer:innen sowie der Hausgemeinschaft (Abs. 2 § 13 WEG, 14 und 16)
• gesetzliche Vorgaben zur Verwaltung durch die Eigentümer:innen (Abs. 2 § 23 WEG und 25)
• Aufgaben des Verwaltungsbeirats (Abs. 2 § 29 WEG)

Der Gesetzgeber räumt dem WEG zur Vermeidung von Streitigkeiten und Unklarheiten einen hohen Stellenwert ein. Das wurde besonders deutlich im Rahmen der WEG-Reform im Dezember 2020 durch das Wohneigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG). In dieser wurde unter anderem beschlossen, dass die WEG nun uneingeschränkt rechtsfähig ist. Sie hat damit eigene Rechte und Pflichten und kann selbst Verbindlichkeiten eingehen und vor Gericht klagen oder verklagt werden.

Zentrales Dokument der Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Teilungserklärung. Mit der Unterzeichnung derselben entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft, allerdings erst nachdem sie notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen wurde. Erst dann ist die Teilungserklärung auch wirksam.

Während das WEG-Recht die Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft legt, regulieren Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung den konkreten Fall für eine spezielle WEG.

Innerhalb der Teilungserklärung ist zum einen festgelegt, welche Einheiten als separate Wohnungen abgetrennt sind und damit zum Sondereigentum des:der Besitzer:in gehören. Zum anderen finden sich in ihr auch die Anteile der Immobilien, die den einzelnen Mitgliedern der WEG anteilig gehören und zum Gemeinschaftseigentum zählen. Es handelt sich hier um Fassade, Dach, Treppenhaus, Außentüren, Briefkästen, aber beispielsweise auch tragende Wände innerhalb der Wohnungen. Jede:r Eigentümer:in verfügt in der Regel über Sondereigentum und anteilig Gemeinschaftseigentum, aus beidem ergibt sich das Teileigentum eines:einer Eigentümer:in.

Entsprechend werden Instandhaltungskosten aufgeteilt. Für das Sondereigentum ist der:die Eigentümer:in alleine zuständig, die Kosten für das Gemeinschaftseigentum werden gemäß der Miteigentumsanteile auf die Eigentümer:innen umgelegt, sofern auf der Eigentümerversammlung keine andere Aufteilung beschlossen worden ist.

Mit der Gemeinschaftsordnung, die häufig auch als „Verfassung der WEG“ bezeichnet wird, erhält die WEG alle wichtigen Regeln und Pflichten des Zusammenwirkens:

• Regelungen
  • zum Gebrauch des Gemeinschaftseigentums
  • zu Sondernutzungsrechten (z. B. einzelne Eigentümer dürften einzelne Pkw-Stellplätze exklusiv nutzen)
  • zur Haustierhaltung
  • zur Gartennutzung
  • zur Eigentümerversammlung
• Umgang mit Reparaturen und Instandhaltungen
• Hausordnung
• Auflagen zu gewerblichen Tätigkeiten in der Wohnanlage
• Stimmprinzip / Stimmrechtsverteilung
• Bestellung eines Verwalters bzw. einer Verwalterin

Als Bestandteil der Teilungserklärung haben viele WEGs eine eigene Gemeinschaftsordnung, die im Grundbuch vermerkt ist. Änderungen müssen einstimmig beschlossen und notariell beurkundet werden. Gemeinsam mit der Teilungserklärung wird die Gemeinschaftsordnung beurkundet und kann im Grundbuch von den Eigentümer:innen und Kaufinteressent:innen eingesehen werden.

In der Hausordnung geht es um alles, was das tägliche Leben der Eigentümer:innen sowie der Mieter:innen betrifft. Dazu gehören beispielsweise Regelungen zur Treppenhausreinigung oder zum Winterdienst sowie Tierhaltung. Damit ist sie spezifischer als die Gemeinschaftsordnung und sollte vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sorgfältig studiert werden.

Ein Verstoß gegen die Hausordnung der Eigentümergemeinschaft kann eine Abmahnung, eine Kündigung oder sogar ein Hausverbot zur Folge haben.

Mindestens einmal im Jahr muss nach § 24 Abs. 1 WEG der Hausverwalter eine Eigentümerversammlung einberufen. Auf diesen Versammlungen werden Beschlüsse zu folgenden Themen getroffen:

• den Wirtschaftsplan für das kommende Jahr,
• die Jahresabschlussrechnung des letzten Jahres,
• einen möglichen Wechsel der Hausverwaltung,
• Bauliche Veränderungen und notwendige Sanierungsmaßnahmen,
• die Bestellung des Verwaltungsbeirats und
• die Änderung der Hausordnung.

Die Eigentümerversammlungen werden mit einer dreiwöchigen Frist unter Nennung von Tagesordnungspunkten einberufen. Diese Einberufung und der Ablauf müssen vielen formellen Kriterien genügen, nachzulesen in unserem Beitrag Eigentümerversammlung: Einberufung und Stimmrecht.

Wenn über das Thema bereits Einigkeit besteht und die Sache eilt, kann alternativ auch ein Umlaufbeschluss im Umlaufverfahren über E-Mail oder WhatsApp ausreichend sein. Vor allen Dingen eignet sich dies bei kleinen Wohnungseigentümergemeinschaften, weil eine einzige Enthaltung den Entschluss nichtig machen würde.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft benötigt drei Organe, um funktionsfähig zu sein:

1. Eigentümerversammlung
2. Verwalter
3. Verwaltungsbeirat

Die Eigentümerversammlung ist das wichtigste Entscheidungsorgan und gesetzlich vorgeschrieben.

Dabei gilt:

• Versammlung einmal im Jahr
• Verwalter lädt zur Versammlung ein
• fast immer ist ein einfacher Mehrheitsbeschluss ausreichend
• einfache Mehrheitsbeschlüsse müssen vom Verwalter umgesetzt werden

Der Verwaltungsbeirat setzt sich aus Wohnungseigentümer:innen zusammen und wird von der Eigentümergemeinschaft auf Wunsch gewählt, um Folgendes zu leisten:

• Kontrolle und Unterstützung des:der Verwalters:Verwalter:in
• Kommunikation zwischen Eigentümer:innen und Verwalter:in
• Kontrolle des Wirtschaftsplanes und der Jahresabrechnung,
• Unterzeichnung der Protokolle der Eigentümerversammlung
• Einberufung einer Eigentümerversammlung, wenn der Verwalter seine Pflicht nicht erfüllt.

Der:die Verwalter:in: Es steht der Eigentümerversammlung frei, eine:n professionelle:n Verwalter:in einzusetzen oder diese:n aus den eigenen Reihen zu wählen. Diese Regelung gilt seit der Novellierung des WEG-Gesetzes. Aktuell handelt es sich meist um externe, bestellte Verwalter:innen, die relativ hohen Gebühren verlangen. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ohne Verwalter:in ist nicht möglich. Der:die Verwalter:in ist für die Zeitdauer von maximal fünf Jahren im Amt, danach entscheidet eine Abstimmung in der Eigentümerversammlung darüber, ob die Person weiterhin als Verwalter:in tätig sein darf oder ein:e neue:r Verwalter:in bestimmt wird.

Der:die Verwalter:in wird von der Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt und übernimmt alle Aufgaben der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Er:sie ist Ansprechperson für alle Eigentümer:innen sowie auch für externe Dienstleister wie Lieferanten, Banken, Handwerker. Diese vertritt die WEG nach außen.

Verwalter:innen übernehmen folgende Aufgaben:

• die Umsetzung und Durchsetzung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung
• die Einziehung des Hausgeldes von den Wohnungseigentümer:innen
• die Buchhaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft
• die Verwaltung der Erhaltungsrücklage
• die jährliche Erstellung des Wirtschaftsplanes und der Jahresabrechnung
• die Einberufung von Eigentümerversammlungen und regelmäßig auch deren Durchführung
• die Durchsetzung der Hausordnung,
• die Organisation von alltäglichen Arbeiten der WEG (bspw. Wechsel von Glühbirnen, Organisation der Reinigung des Gemeinschaftseigentums oder Veranlassung von kleineren Reparaturen)

Im WEG-Gesetz findest du in Abs. 2 § 13 WEG, 14 und 16 Vorschriften zu den Rechten und Pflichten aller Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Hinzu kommen auch Lasten und Kosten. Beispielsweise bist du als Eigentümer:in dazu verpflichtet, dich je nach Anteil deiner Wohnung an Ausgaben für die Instandhaltung, die WEG-Verwaltung und Gebrauchskosten zu beteiligen.

Dies sind deine Rechte als Teil der WEG-Eigentümergemeinschaft:

• Freies Verfügungsrecht in der eigenen Wohnung
  
• Nutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum
  
• Verkauf der Wohnung nach Genehmigung durch Verwalter:innen
  
• Recht auf Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung (über den:die Verwalter:in)

Auf der anderen Seite stehen einige Pflichten, die du kennen und erfüllen solltest. Informiere dich schon vor dem Wohnungskauf darüber, was die jeweilige Gemeinschaftsordnung hier vorschreibt. Normalerweise handelt es sich um diese Pflichten, die auch im Wohnungseigentümergesetz vorgeschrieben sind:

• Zahlung der monatlichen Nebenkosten (diese sind umlagefähig)
  
• Zahlung des Instandhaltungsanteils
  
• Zahlung des Hausgeldes
  
• Zahlung von Sonderumlagen
  
• sorgfältige Behandlung des Gemeinschaftseigentums
  
• Gewährung des Zutritts zum Sondereigentum bei nötigen Sanierungen

Mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung solltest du dir darüber im Klaren sein, dass du mit dem Eintritt in die Hauseigentümergemeinschaft auch deren Beschlüssen zu folgen haben – selbst, wenn diese sich gegen deinen Willen richten. Auch an den dadurch entstehenden Kosten musst du dich in jedem Fall beteiligen.

Im Zweifel können Betroffene prüfen, ob die Beschlussfassung rechtswirksam verlaufen ist oder ein Formfehler wie etwa eine Beschlussunfähigkeit der Eigentümerversammlung oder eine verpasste Ladungsfrist den Beschluss unwirksam macht.

Möchte ein Mitglied der Eigentümergemeinschaft ein bestimmtes Anliegen durchsetzen, lohnt sich ein Gespräch mit den Beteiligten im Vorfeld der Antragstellung. So erhöhen sich die Chancen der Zustimmung der restlichen Mitglieder der Hauseigentümergemeinschaft. Zudem kannst du auch eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen lassen.

Um das Wohnungseigentumsrecht abschließend zu regeln, enthält das WEG in den §§ 43 bis 50 Verfahrensvorschriften, in denen eine etwaige Beschreitung des Rechtswegs geregelt wird. Zunächst wird hier das zuständige Gericht festgelegt, die korrekte Bezeichnung der Wohnungseigentümer in der Klageschrift, und die korrekte Zustellung der Klageschrift. Darüber hinaus wird unter anderem bestimmt, dass sich die Wirkung des schließlich ergehenden Urteils nicht nur gegen die gegnerische Partei, sondern auf alle beigeladenen Wohnungseigentümer:innen erstreckt.

Neben der obligatorischen jährlichen Versammlung der Eigentümer:innen kann es darüber hinaus notwendig sein, eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen. In der Regel sind es besondere Umstände bzw. dringliche Angelegenheiten, die das Einberufen und Abhalten einer außerordentlichen Eigentümerversammlung notwendig machen.

Dazu zählen:

• Vermeidung von erheblichen Schäden am Gemeinschaftseigentum (z. B. Wasserschäden, ausufernder Schimmelbefall, keine Gewährleistung der Verkehrssicherung durch baufälligen Balkon oder erhebliche Dachschäden etc.)
• Verwalter:innen der Eigentümergemeinschaft erfüllt Aufgaben nicht bzw. hat diese verletzt (z. B. Veruntreuung von Gemeinschaftsgeldern, allgemeine Untätigkeit, Verwalter setzt Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft nicht um etc.)

Da eine außerordentliche Eigentümerversammlung je nach Anzahl der Eigentümer:innen im Wohngebäude ein großer Gesamtaufwand (Anreise, Terminplanung, Organisationsaufwand etc.) bedeuten kann, sollte vorher wohl überlegt sein, ob eine bestimmte Angelegenheit nicht vielleicht doch bei der nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung geklärt werden kann. Gemäß § 24 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes ist die Zustimmung von 25 Prozent der Wohnungseigentümer:innen sowie ein schriftlicher Ersuch mit enthaltener Begründung an den:die zuständige:n Verwalter:in notwendig, um eine außerordentliche Versammlung der Eigentümergemeinschaft erwirken zu können.

Prinzipiell ist eine Eigentümerversammlung ohne Verwalter:in möglich. In § 24 Absatz 3 des Wohnungseigentumsgesetzes wird erläutert, welche Umstände gegeben sein müssen:

„Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter einberufen werden.“ (§ 24 Absatz 3 WEG)

Im Falle eines:einer fehlenden Verwalters bzw. Verwalterin sowie eines:einer fehlenden Beirats bzw. Beirätin bleibt nur noch die Möglichkeit, die Einberufung der Eigentümerversammlung gerichtlich durchzusetzen. Der:die Antragsteller:in oder eine andere geeignete Person kann vom Gericht folglich zum Einberufen einer Versammlung der Eigentümergemeinschaft ermächtigt werden. Das hierfür zuständige Gericht ist das Amtsgericht des Bezirks des Antragstellers bzw. der Antragstellerin.

In einer Hauseigentümergemeinschaft kommt es häufig zu Unstimmigkeiten über die Notwendigkeit und den Umfang von Sanierungsmaßnahmen. So ist einigen Eigentümer:innen eine schicke Fassade wichtig und sie sind bereit, Geld für den Erhalt zu zahlen. Andere wiederum halten sie Sanierung der Fassade nicht für erforderlich.

Gerade denn, wenn die angesparte Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht, um eine größere Sanierungsmaßnahme durchzuführen, kann dies zum Problem werden. Bei aufwändigen Projekten müsste der Verwalter von allen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage einfordern. Sollte ein:e Miteigentümer:in den Betrag nicht zahlen können, wird es kompliziert.

Auch die Frage, ob oder inwieweit Türen oder Fenster zum Sonder- bzw. Gemeinschaftseigentum zählen, ist oft umstritten. Wenden Sie sich im Zweifelsfall an einen Rechtsanwalt bzw. eine Rechtsanwältin, der:die Erfahrung mit Eigentümergemeinschaften hat.

Um eine Eigentumswohnung zu verkaufen, musst du als Teil der Eigentümergemeinschaft die schriftliche Zustimmung des Verwalters einholen. Dadurch soll die Hauseigentümergemeinschaft davor geschützt werden, dass nicht zahlungskräftige Käufer:innen in die Gemeinschaft eintreten.

Auch muss beim Verkauf der Wohnung aus einer WEG Wohnungseigentümergemeinschaft geregelt werden, wie mit den Rücklagen, die der bisherige Eigentümer monatlich im Rahmen des Hausgeldes geleistet hat, umgegangen wird. Beim Eigentümerwechsel geht dieses „Guthaben“ an den:die Käufer:in über. Der:die WEG Verwalter:in erstellt zudem eine Wohngeldabrechnung, in der erfasst wird, welche Kosten vom aktuellen und welche vom:von der zukünftigen Wohnungseigentümer:in zu tragen sind.

Der:die Käufer:in muss die Kosten für Sonderumlagen übernehmen, die erst nach dem Eigentümerwechsel fällig werden. Auch Hausgeldrückstände des:der vorherigen Besitzer:in muss er:sie übernehmen. Mehr über den Wohnungsverkauf als Mitglied einer Eigentümergemeinschaft liest du hier.

Mit der Mitgliedschaft in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) solltest du nicht nur über die Organisation, Recht und Pflichten Bescheid wissen. Ganz praktische Themen einer WEG werden dich im Jahresverlauf begleiten.

Die jährliche Abrechnung der Nebenkosten zerfällt bei einer Eigentumswohnung in zwei Teile: die Kosten der Eigentümergemeinschaft wie beispielsweise Verwaltungsgebühren auf der einen Seite, auf der anderen die reinen Betriebskosten wie Müllabfuhr beispielsweise. In der Regel erstellt der Verwalter die Betriebskostenabrechnung übersichtlich nach umlegbaren und nicht umlegbaren Kosten, sodass im Falle einer Vermietung die Nebenkostenabrechnung schnell erstellt werden kann.

Wer in eine Wohnungseigentümergemeinschaft eintritt, sollte überprüfen, welche Versicherungen die Gemeinschaft abgeschlossen hat. In der Regel ist dies mindestens die Wohngebäudeversicherung. Denkbar, aber nicht unbedingt erforderlich sind:

• Glas- und Elektronikversicherung (bei aufwändiger Glasfassade und umfangreicher Haustechnik)
• Hausgeldausfallversicherung (zahlt, wenn Miteigentümer zahlungsunfähig ist)
• Rechtsschutzversicherung bei Streit der WEG mit Dritten
  

Mit dem Jahreswirtschaftsplan teilt der Verwalter dir alle zu erwartenden Ausgaben und Einnahmen für ein Kalenderjahr mit. Auf der Eigentümerversammlung stimmen die Eigentümer:innen dem Wirtschaftsplan zu, gleichzeitig verpflichten sie sich, das Hausgeld in entsprechender Höhe zu zahlen.

Im Großen und Ganzen handelt es sich beim Hausgeld um die Summe aus 

• Verwaltungskosten,
• Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum,
• die Instandhaltungsrücklage
• und Zinseinnahmen aus der bestehenden Instandhaltungsrücklage.

Posten wie die Müllabfuhr und andere Betriebskosten können bei einem Mietobjekt nachträglich auf den:die Mieter:in umgelegt werden. Nicht im Hausgeld enthalten ist die Grundsteuer, diese muss hinzuaddiert werden. Sie wird in der betrieblichen Nebenkostenabrechnung auf die Mietpartei umgelegt. Die Aufteilung des gesamten Hausgeldes für ein Gebäude geschieht nach Miteigentumsanteilen oder nach einem anderen durch die Eigentümerversammlung beschlossenen Verteilerschlüssel.

Du kannst als Eigentümer:in bestimmte Kosten steuerlich geltend machen. Dazu benötigst du eine Bescheinigung des Verwalters über den Kostenanteil für dein Miteigentum.Es geht dabei um Handwerkerkosten für Reparaturen und Wartung sowie haushaltsnahe Dienstleistungen. Gemeint sind damit Hausmeistertätigkeiten, Winterdienst, Fensterputzer, Reinigungspersonal oder Gärtner. Zwanzig Prozent der Arbeits- und Maschinenkosten sind steuerlich abzugsfähig. Vorausetzung hierfür ist, dass dieser Anteil in den Rechnungen ausgewiesen wird.