Tilgungsrechner für Baufinanzierungen

Lesezeit 7 Minuten | Autor:in Oranus Mahmoodi, ImmoScout24 Expertin | Stand 04.06.2024

• Der Tilgungsrechner von ImmoScout24 zeigt dir, wie hoch deine monatliche Rückzahlung für den Immobilienkredit ausfällt und wie du an einen Tilgungsplan kommst. 
• Wähle nach Möglichkeit eine hohe Tilgungsrate am Anfang, um die Restschuld und damit die nötige Anschlussfinanzierung zu reduzieren.

Der ImmoScout24-Tilgungsrechner zeigt dir, wie viel hoch deine monatlichen Raten ausfallen werden. Du musst lediglich die Grunddaten wie den Darlehensbetrag und deine Sollzinsbindung eingeben. Folgende Posten ermittelt der Tilgungsrechner automatisch:

• Summe gezahlter Zinsen

• Summe geleisteter Zahlungen

• Restschuld bei Ende Sollzinsbindung 

• Gesamttilgung nach Zinsbindung

• Darlehenslaufzeit und voraussichtliches Laufzeitende

Du kannst auch den Tilgungsrechner auch „andersherum“ kalkulieren lassen. Du gibst einfach deine monatliche Wunschrate an und der ImmoScout24-Tilgungsrechner listet dir in sekundenschnelle die entsprechenden Zahlen auf. Du kannst mit dem Tilgungsrechner deine Immobilienfinanzierung nach deinem Bedarf durchrechnen lassen.

Für die Nutzung des Tilgungsrechners benötigst du zunächst deine monatliche Einkommenshöhe und die Immobilienkosten samt Nebenkosten beim Hauskauf. Hast du die Daten zur Hand, kannst du die Höhe des nötigen Nettodarlehens feststellen. Diesen Betrag benötigst du, um dir die Tilgung und weitere Daten ermitteln zu lassen.

Gib einfach im Tilgungsrechner neben dem Darlehensbetrag Werte wie die Zinsbindung und den Sollzins an. Auch die gewünschte Rückzahlungshöhe in Prozent ist relevant. Anschließend erhältst du eine Einschätzung über die  realistische Tilgungsrate für die Rückzahlung. Anstelle der prozentualen Rückzahlungshöhe kannst du ebenfalls deine maximale monatliche Belastung eingeben. Daraufhin werden dir Daten wie Laufzeit und Zinshöhe angezeigt.

Neben der Kredittilgung fallen auch Zinsen an. Dies musst du natürlich auch bei der Planung beachten. Im monatlichen Tilgungsplan werden dir Tilgungszahlungen und Zinszahlungen aufgeschlüsselt. Daraus ergibt sich im Tilgungsrechner die monatliche Belastungssumme. Der Tilgungsplan wird dir als Excel zum Download zur Verfügung gestellt.

Hinweis: Der Tilgungsrechner mit  Sondertilgung über eine Funktion, die die zusätzliche Zahlung miteinbezieht. Mit Sondertilgungen senkst du die Gesamtkosten der Finanzierung und verringerst die Höhe deiner Restschuld nach der ersten Finanzierungsrunde.

Sobald du einen Tilgungsplan berechnet hast, weißt du in etwa, wie viel Immobilie du dir leisten kannst. Nun ist es an der Zeit, nach geeigneten Objekten zu suchen oder den Hausbau näher zu planen. Bevor du ein Angebot machst, solltest du das Gespräch zwecks Finanzierungsmöglichkeiten mit deiner Bank suchen. Lass dich auch von anderen Kreditinstituten beraten. 

Die folgenden Tipps helfen dir auf dem Weg zu deiner Traumimmobilie:

• Rechne deine maximale Belastbarkeit aus, ohne dabei den nötigen Puffer für Eventualitäten wie eine Arbeitslosigkeit oder eine Trennung zu vergessen. 
• Nutze für den Vergleichsrechner immer die gleichen Grunddaten, um vergleichbare Ergebnisse zu erhalten.
• Lass dir von verschiedenen Kreditinstituten Angebote unterbreiten und schrecke nicht davor zurück, zu verhandeln. 

Der passende Tilgungssatz hängt von deinen persönlichen Umständen ab. Grundsätzlich sollte er jedoch nicht zu niedrig sein. Im Tilgungsrechner siehst du, dass die Wahl einer niedrigen Tilgung schnell kostspielig wird, da sich die Finanzierungszeit verlängert. Ein Tilgungsplan hilft dir dabei, die Übersicht über die gesamte Kreditlaufzeit und die dafür geplante Tilgung zu erhalten.

Die folgenden Vorteile bietet eine hohe Tilgungsrate:

• geringere Restschuld bei der Anschlussfinanzierung
• komplette Tilgung der Immobilienfinanzierung wird schneller erreicht
• geringere Zinskosten dank rasch sinkender Restschuld  
  

Experten empfehlen, freiwillig mehr als den obligatorischen Mindest-Tilgungssatz von einem oder besser zwei Prozent zu zahlen. Dies hat auch den Vorteil, dass du dir ein Sondertilgungsrecht verschaffst, also bei unerwartetem Geldfluss auch einen größeren Teil des Kredits auf einmal abbezahlen darfst. 

Wie du siehst, würdest du mit einer recht kurzen Sollzinsbindung von 10 Jahren und der minimalen Tilgungsrate von 1 Prozent nur einen geringen Teil des Darlehens in der Zeit abbezahlen. Wenn du dir höhere Tilgungsraten leisten kannst, ist es möglich, im Tilgungsrechner für das Haus andere Werte einzugeben, um den Kredit schneller abzubezahlen.

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist hast du bereits einen Teil deines Darlehens abbezahlt. Es bleibt jedoch eine Restschuld. Hier gilt die folgende Faustformel: Je höher die Tilgungsrate zu Beginn ist, desto geringer fällt die Restschuld aus. Im obigen Rechenbeispiel siehst du, dass bei niedrigem Tilgungsanteil und kurzer Laufzeit eine hohe Restschuld verbleibt. Für diese Restschuld benötigst du möglicherweise eine Anschlussfinanzierung.

Die Restschuld stellt immer ein Risiko dar, da du nicht genau wissen kannst, wie deine finanzielle Situation nach Ablauf der Zinsbindung aussieht. Zudem ist nicht garantiert, dass die Zinsen für die Anschlussfinanzierung noch niedrig sind. In unserem Zins-Chart siehst du, wie sich die Zinsen in der Vergangenheit entwickelt haben. Wir halten dich außerdem über alle aktuellen und prognostizierten Zinsentwicklungen auf dem Laufenden.

Die folgenden Möglichkeiten hast du in Bezug auf die Restschuld: 

• Vereinbare eine möglichst hohe Anfangstilgung, um die Restschuld gering zu halten.

• Nutze alle Möglichkeiten zur Sondertilgung.

• Passe die Tilgungshöhe während der Kreditlaufzeit deinem Einkommen an.

• Informiere dich früh darüber, ob ein Forward Darlehen infrage kommt.

Mit einer Tilgungsveränderung kannst du im Rechner ohne nennenswerten Aufwand prüfen, wie sich höhere oder niedrigere anfängliche Tilgungen auf den Verlauf deiner Baufinanzierung auswirken. Der Annuitätenrechner mit Tilgungsplan zeigt dir vereinfacht, wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist. Außerdem zeigt der Plan, wie sich der Aufwand für Zins und Tilgung zusammensetzt. Zudem erfährst du die Gesamtlaufzeit des Darlehens bei gleichbleibendem Zinssatz.