Hauskreditrechner

Lesezeit 7 Minuten | Autor:in ImmoScout Redaktion | Stand 24.05.2024 | 👁‍🗨 23.822 Aufrufe

• Hauskreditrechner helfen dir dabei, die Angebote verschiedener Banken schnell und einfach zu vergleichen.  

• Um den Kreditrechner effektiv nutzen zu können, musst du bestimmte Werte kennen: Dazu gehören zum Beispiel die Darlehenshöhe, der Sollzins, die Tilgungsrate und die Dauer der Zinsbindung.  

• Auch beim aktuell niedrigen Zinsniveau kannst du durch einen Vergleich sparen. Handel praktische Vorteile für dich aus, wie die Möglichkeit zu kostenlosen Sondertilgungen. 

In den allermeisten Fällen musst du einen Kredit aufnehmen, um die Finanzierung einer Eigentumswohnung oder eines Hauses stemmen zu können. Bevor du dich mit der Beantragung des Hauskredits beschäftigst, solltest du dir einen Überblick über die verschiedenen Kreditarten verschaffen und die Zinsen für verschieden Hauskredite vergleichen. Zu den häufigsten Arten des Hausdarlehens gehören dabei die folgenden: 

Der Klassiker bei der Immobilienfinanzierung ist der Hauskredit bei einer Bank, der durch eine Grundschuld abgesichert wird. Dieses sogenannte Hypothekendarlehen bietet zumeist günstige Zinsen für den Hauskredit. Insbesondere vor dem Hintergrund des gegenwärtig historisch niedrigen Zinsniveaus sind auch die Zinsen für eine Baufinanzierung durch einen Immobilienkredit so niedrig wie seit Jahrzehnten nicht mehr.

Unter den Hypothekendarlehen wird das Annuitätendarlehen am häufigsten genutzt, dessen Merkmale sich wie folgt gestalten:

• Es wird vorab eine monatliche Rate festgelegt, die über den gesamten Tilgungszeitraum gleichbleibt. 

• Die Rate setzt sich aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil zusammen.  

• Mit jeder gezahlten Monatsrate steigt der Tilgungsanteil, während der Zinsanteil sinkt. 

   

In einigen Fällen wird auch das Forward-Darlehen oder das Volltilgerdarlehen genutzt. Schließlich ist ebenso eine Vollfinanzierung möglich, in der kein Eigenkapital verwendet wird – dies lohnt sich jedoch nur für die wenigsten Darlehensnehmer:innen.

Sicherlich fragst du dich, wieviel Haus du beispielsweise bei einem Einkommen von 2.000 Euro netto erhalten kannst. Ein Hauskreditrechner online kann hierbei sehr hilfreich sein und dir einen Überblick über die Möglichkeiten geben. Natürlich reicht nicht nur die Angabe des Netto-Einkommens aus, um herauszufinden, wie hoch dein Hauskredit werden kann. Eine Haushaltsrechnung ist relevant, damit du siehst, wie hoch deine Ausgaben monatlich sind. Wir nehmen einfach fiktive Daten an, um dir einen Anhaltspunkt zu geben.

Ausgangssituation:

• Gewünschte Kreditsumme: 100.000 Euro 

• Zinssatz: 1,5 Prozent 

• Netto-Einkommen: 2.000 Euro monatlich 

• Fixkosten laut Haushaltsrechnung: 1.000 Euro monatlich 

• Angenommene Bonität: tadellos 

• Leistbarkeitsrechnung: positiv 

Unter Berücksichtigung der Kreditsumme von 100.000 Euro und des Zinssatzes in Höhe von 1,5 Prozent, würde sich für eine Laufzeit von 20 Jahren eine monatliche Kredithöhe von rund 480 Euro ergeben. Bei 30 Jahren Laufzeit wären sogar nur 345 Euro monatlich fällig. Bei einer Haushaltsrechnung mit 1.000 Euro Fixkosten würde sich ein Kredit in Höhe von 100.000 Euro somit problemlos ermöglichen lassen.

Aber auch eine Kreditsumme von 150.000 Euro wäre denkbar, sofern sich der Zinssatz bei 1,5 Prozent bewegt. Rechnet man mit einer Laufzeit von 30 Jahren, wäre ein monatliches Nettoeinkommen von etwas über 1.800 Euro notwendig, um einen 150.000 Euro Kredit für das Haus zu erhalten. Möchtest du nur eine Laufzeit von 20 Jahren abschließen, wäre jedoch laut Empfehlung und Rechner ein monatliches Mindesteinkommen in Höhe von 2.005 Euro relevant. Mit einem Einkommen von 2.000 Euro netto kannst du demzufolge schon ein gemütliches kleines Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung finanzieren.

Auch Bausparkassen bieten Darlehen an. Dabei lassen sich zwei Arten unterscheiden:

• Zum einen gibt es den Hauskredit aus einem laufenden Vertrag heraus. Hier ist die Sparphase des Bausparvertrages bereits beendet und damit besteht Anspruch auf das meist zinsgünstige Darlehen.

• Zum anderen gibt es den Bausparsofortkredit, bei dem ein neuer Vertrag abgeschlossen wird. Dieser muss zuerst bespart werden, um das Darlehen später in Anspruch zu nehmen. Durch einen Zwischenkredit, auch Vorschaltdarlehen genannt, wird die Sparphase überbrückt. Der Bausparsofortkredit wird meist genutzt, um sich über die Gesamtlaufzeit der Hausfinanzierung einen niedrigen Zinssatz zu sichern. Kreditnehmer:innen sollten jedoch beachten, dass bei diesem Sofortdarlehen die Gesamtkosten und der Effektivzins schwierig zu errechnen und zu vergleichen sind.

Eine eher selten gewählte Konstellation bei der Finanzierung ist das Versicherungsdarlehen. Dabei wird eine Kapitallebensversicherung abgeschlossen und bespart. Das Geld für den Hauskauf kommt durch eine Vorfinanzierung, die bei Fälligkeit der Versicherung durch deren Ausschüttung zurückgezahlt wird. Mit dieser Art der Finanzierung sind jedoch vor dem Hintergrund der Euro- und Finanzkrise und den Verwerfungen an den Kapitalmärkten erhebliche Risiken verbunden:

1. Erhebliche Kosten belasten oftmals die abgeschlossenen Verträge und sind erst bei Kündigung oder Vertragsabschluss ersichtlich.
2.  Häufig haben Verbraucher:innen schon jahrelang eingezahlt. Unter Umständen kann die betroffene Person die Restschuld für die vorfinanzierte Immobilie nicht mehr komplett bedienen.

Viele Darlehensnehmer:innen haben in den vergangenen Jahren auf diese oder ähnliche Weise ihr Eigenheim verloren. Deshalb ist jene Form der Hausfinanzierung nur für Kund:innen mit einem hohen und sicheren Einkommen sinnvoll. 

Es gibt viele staatliche Förderungsmöglichkeiten beim Kauf oder Bau eines Hauses. Zwei wichtige sind die Darlehen der KfW-Bankengruppe und die Zulagen nach dem Eigenheimrentengesetz, auch Wohn-Riester genannt. Darüber hinaus bieten alle Bundesländer der Republik zahlreiche weitere Förderprogramme an, die auf Ebene der Länder und oft auch auf kommunaler Ebene vergeben werden.

Im Fokus stehen dabei zinsverbilligte Immobilienkredite oder Zuschüsse, von denen vor allem Familien mit geringem Einkommen profitieren können. Je nach familiärer Situation und Bundesland können die Höchstgrenzen für förderungsberechtigte Einkommen stark variieren – ein beratendes Gespräch bei der Kommunalverwaltung kann oft bereits die wichtigsten Fragen klären.

Welche Anbieter:innen derartige Förderprogramme in der Nähe der Kreditnehmer:innen betreuen und zu welchen Konditionen diese bewilligt werden, kannst du bei der Landkreis- und Stadtverwaltung in Erfahrung bringen. Für Häuser, die unter Denkmalschutz stehen, gibt es ebenfalls zahlreiche Förderprogramme auf Länderebene. Auch hier ist es ratsam, sich zuerst bei der Denkmalbehörde oder dem Bauamt der jeweiligen Kommune zu informieren, unter welchen Konditionen diese Fördermittel vergeben werden.

Vielleicht möchtest du eine große Eigentumswohnung oder ein schickes Haus in einer besonderen Lage kaufen oder bauen. In dem Fall kannst du locker mit 500.000 Euro und mehr rechnen, was du aufwenden musst. Um solch einen hohen Hauskredit zu erhalten, sind einige Voraussetzungen zu erfüllen. Du musst einen sicheren und gut bezahlten Arbeitsplatz vorweisen, einen Haushaltsrechner bemühen, um die monatlichen Fixkosten zu ermitteln und möglicherweise Sicherheiten bieten. 

Möchtest du nun wissen, wie hoch die Rate für einen 500.000 Euro Kredit für das Haus ausfällt, sind folgenden Faktoren bei der Ermittlung zu beachten: 

• Gewünschte Laufzeit 

• Zinssatz 

Je länger die Laufzeit ist, umso niedriger fallen letztendlich die monatlichen Raten aus. Allerdings summieren sich die Zinsen bei deutlich längerer Laufzeit auf ein hohes Maß. Möchtest du aber schnell den Kredit abzahlen und weniger Zinsen bezahlen, müsstest du eine kürzere Laufzeit vereinbaren, dafür aber monatlich deutlich höhere Raten zahlen. Wir haben hier Rechenbeispiele für einen 500.000 Euro Hauskredit mit Laufzeiten von 10 und 15 Jahren zusammengestellt. 

Für einen Kredit mit 500.000 Euro musst du demzufolge mit einem vierstelligen monatlichen Belastungsbetrag rechnen. Bevor du dich für einen Hauskredit in dieser Höhe entscheidest, solltest du die verschiedenen Finanzierungsangebote genau vergleichen. Vorzugsweise sollte es auch die Möglichkeit der Sondertilgung geben, damit du überschüssiges Geld für die vorzeitige Tilgung verwenden und somit die Zinskosten senken kannst.

Es steht immer die Frage im Raum, wie viel Haus man sich leisten kann. So einfach ist es auch gar nicht zu sagen, wie hoch die monatliche Kreditbelastung sein darf. Immerhin verfügt jeder Mensch über ein anderes Einkommen und über unterschiedliche monatliche Ausgaben. Allerdings gibt es eine Faustregel, die du immer im Hinterkopf behalten solltest. 

Verfügst du beispielsweise über ein Nettoeinkommen von 3.000 Euro monatlich, sollte die Rate nie über 1.050 Euro hinausgehen. Würde die Rate doch über den Betrag hinausgehen, könntest du mit der Verlängerung der Laufzeit entgegenwirken. Du musst ja auch immer damit rechnen, dass es zu unvorhergesehenen Ausgaben kommt. 

Die Waschmaschine kann kaputtgehen. Oder das Auto muss in die Werkstatt. Solche Faktoren musst du auch beachten. Von den 3.000 Euro netto sind auch noch die monatlichen Fixkosten für Lebensmittel, Versicherungen und weitere Ausgaben abzurechnen. Wird die Kreditrate zu hoch angesetzt, kannst du schnell in finanzielle Schwierigkeiten geraten. 

Es kann sich für zukünftige Hausbesitzer:innen lohnen, während des Hausbaus auf einen Immobilienkredit zu setzen. Wenn du dich auf die Suche nach dem passenden Kredit machst, solltest du diese Checkliste im Hinterkopf behalten:

• Der effektive Jahreszins sollte möglichst niedrig sein. 

• Es ist zu prüfen, inwiefern die Kombi-Finanzierung aus Hypotheken- und Bauspardarlehen günstiger ist.

• Der Gesamteffektivzins bei Kombinationsangeboten ist zu beachten. 

• Bearbeitungsgebühren sollten geringgehalten oder vermieden werden.

• Bei günstigem Zinsniveau mit steigenden Tendenzen sollten lange Zinsbindungen angestrebt werden. 

• Bei hohem Zinsniveau mit fallenden Tendenzen sollten kurze Zinsbindungsfristen oder variable Darlehen gewählt werden.

• Vereinbare Möglichkeiten zur Sondertilgung.

• Vorfälligkeitsentschädigungen sind zu vermeiden.

• Es ist zu beachten, dass die Rate nach Ablauf der Zinsbindung steigen kann. 

• Der Hauskredit-Vergleich mehrerer Hauskreditangebote kann bares Geld sparen

Seit Mitte 2010 gilt eine neue Verordnung, wonach bei der Bewerbung von Immobilienkrediten gewisse Grundsätze beim effektiven Jahreszins beachtet werden müssen. Angebote werden hierdurch transparenter – dafür sollen die Regelungen der Preisangabenverordnung (PAngV) sorgen. 

So wird beispielsweise nach § 6 a PAngV verlangt, dass Kreditgeber in ihrer Werbung ein repräsentatives Beispiel angeben. Dieses Beispiel soll zudem einen Zinssatz enthalten, den mindestens zwei Drittel aller Kund:innen bei der entsprechenden Bank tatsächlich erhalten können. Ein solches Beispiel muss deshalb unter anderem auch beim Hauskreditrechner gegeben sein, damit sich künftige Kreditnehmer:innen besser orientieren können. 

Der Sollzinssatz ist in § 489 Abs. 5 BGB definiert. Demnach kann dieser sowohl gebunden als auch veränderlich sein. Von einem gebundenen Sollzinssatz ist dann die Rede, wenn ein und derselbe Zinssatz über die gesamte Vertragslaufzeit gilt oder es mehrere Zinssätze gibt, die jeweils prozentual eindeutig sind. Er gilt auch als Nominalzins, denn er bezieht sich auf die Darlehenssumme, ohne tatsächlich weitere Kosten zu berücksichtigen. Dazu zählt beispielsweise die Bearbeitungsgebühr.

Manche Darlehensverträge für Immobilien weisen spezielle Preisanpassungsklauseln auf. Darin wird dann vereinbart, dass der Sollzinssatz entsprechend geändert werden kann, wenn Referenzzinssätze sich verändern. Der Hauskreditrechner kann mit verschiedenen Zinssätzen gespeist werden, um einen groben Überblick über die Auswirkungen solcher Zinsänderungen zu geben. 

Zum Vergleich eignet dieser sich aber nur bedingt, denn die Preisangabenverordnung sieht hierfür explizit die Angabe eines Effektivzinses vor. Hier sind dann übliche Nebenkosten enthalten, die einen Vergleich bei derselben Zinsfestschreibungsdauer ermöglichen – bei den Nebenkosten handelt es sich beispielsweise um Bearbeitungsgebühren oder Kontoführungsgebühren.

Um den Hauskredit berechnen zu können, musst du zuerst den Kaufpreis sowie das Eigenkapital festlegen. Während Kreditnehmer:innen beim Kaufpreis zwischen 20.000 und 500.000 Euro wählen können, besteht beim Eigenkapital eine Spanne von 0 bis 500.000 Euro.

Sind die Angaben gemacht, ermittelt der Hauskreditrechner direkt den Nettodarlehensbetrag sowie die monatliche Rate. Wird auf den Button "Jetzt berechnen" geklickt, lassen sich noch weitere Angaben machen:

1. der Wohnort, um das Angebot zuzuschneiden

2. die Finanzierungsart 

3. das Beschäftigungsverhältnis des Kreditnehmers

4. die Kaufnebenkosten

5. die gewünschte Tilgungsrate und die gewünschte Zinsfestschreibung

Anhand dieser Daten kann der Hauskreditrechner dir die gesamten Kosten für die Finanzierung ausrechnen und aufzeigen, wie viel Restschuld zum Ende der Sollzinsbindung übrigbleibt.

Darüber hinaus lässt sich so bereits frühzeitig erkennen, ob eine Anschlussfinanzierung nach Ende der Zinsbindungsfrist als wahrscheinlich erachtet werden kann und wie hoch diese ausfallen wird. Diese kann dann rechtzeitig mit einem Forward-Darlehen realisiert werden, mit dem du dir ein möglicherweise günstiges Zinsniveau wie aktuell sichern kannst. 

1. Sämtliche Kosten für den Baukredit kalkuliert der Baufinanzierungsrechner und berücksichtigt dabei verschiedenste Finanzierungsmöglichkeiten.

2. Damit zukünftige Eigenheimbesitzer:innen besser ermitteln können, wie hoch die Darlehensrate zur Tilgung des Immobilienkredits maximal sein darf, steht auch ein Haushaltsrechner zur Verfügung. In diesem können Gesamteinkommen und Gesamtausgaben eingetragen werden. Anschließend ermittelt der Haushaltsrechner, wie viel Spielraum zur Finanzierung der eigenen Immobilie bleibt.

3. Darüber hinaus werden zwei verschiedene Mietrechner angeboten. Der erste bietet Mieter:innen die Möglichkeit herauszufinden, ob die aktuelle Miete angemessen ist. Dabei nutzt der Mietrechner die Adresse des Interessenten, um die ortsübliche Miete zum Vergleich heranzuziehen. Bei dem zweiten handelt es sich um einen Mieten-oder-Kaufen-Rechner: Hier kannst du die Kosten für Kauf und Miete gegenüberstellen, um herauszufinden, welche Art des Wohnens in deine Fall günstiger ist.