Hypothekenrechner

Lesezeit 6 Minuten | Autor:in ImmoScout Redaktion | Stand 22.05.2024 | 👁‍🗨 12.404 Aufrufe

• Das Hypothekendarlehen ist eines der gängigsten Mittel zur Baufinanzierung. 

• Um das ideale Angebot zu finden, solltest du vorher vor allem die Zinsen vergleichen. Dabei hilft dir unser Hypothekenrechner. 

• Die Entscheidung für ein Hypothekendarlehen sollte gut durchdacht sein – je mehr du im Voraus weißt, desto besser. 

Im kostenlosen Hypothekenrechner von ImmoScout24 können Kreditnehmer:innen mittels der Angabe von Darlehenssumme, Eigenkapital und anfänglicher Tilgung bequem ihre Hypothek kalkulieren. Auch bei der Ermittlung der Erwerbsnebenkosten bietet der Hypothekenrechner von ImmoScout24 nützliche Extras. Gib einfach Makler-, Notargebühren und Kosten für die Eintragung in das Grundbuch als Prozentsatz ein – die konkreten Beträge werden dann automatisch errechnet.

Besonders komfortabel ist auch die Eingabe der Grunderwerbsteuer: Über ein Auswahlmenü kann das Bundesland festgelegt werden, sodass die länderspezifischen Steuersätze ohne weiteres Suchen berücksichtigt werden. Über eine Online-Schnittstelle lädt der ImmoScout24-Hypothekenrechner n automatisch die tagesaktuellen Konditionen der mit dem Finanzierungsportal kooperierenden Bankinstitute. Damit kannst du sicher sein, dass deinen Berechnungen reale Bankkonditionen und keine fiktiven Zinssätze zugrunde liegen.

Die allgemeinen Berechnungen führt die Online-Software von ImmoScout24 auf Basis der durchschnittlichen Marktzinsen aus. Welche Hypothekenzinsen berechnet werden, wird wiederum bei Partnerbanken erfragt. Wenn du bereits ein konkretes Objekt im Auge hast und die dazu passende Finanzierung planen, kannst du das Ergebnis gleich zu einer Konditionenanfrage weiterverarbeiten lassen. 

Dazu brauchst du nur deine persönlichen Daten sowie einige grundlegende Angaben zum Arbeitsverhältnis und Nettoeinkommen angeben. Nach der Bestätigung deiner Angebotsanforderung leiten wir die Anfrage an die kooperierenden Finanzierungspartner weiter, die dir daraufhin individuelle Finanzierungsangebote unterbreiten.

Sind alle Angaben zur Immobilie sowie zu den Nebenkosten gemacht, kannst du auch die Tilgungsrate sowie die Sollzinsbindung im Hypothekendarlehen-Rechner online angeben. Anhand dieser Daten werden anschließend die Konditionen für die Finanzierung ausgegeben: Diese beinhalten die anfängliche Monatsrate, den möglichen Sollzins sowie den effektiven Jahreszins.

Außerdem wird der Gesamtaufwand der Finanzierung dargestellt: Hierbei gibt die Summe aller Monatsraten den Gesamtaufwand an; zusätzlich werden die gezahlten Hypothekenzinsen sowie der getilgte Betrag angezeigt. Auch wie hoch die Restschuld zum Ende der Sollzinsbindung noch ist, erfährst du hier. Werden Tilgungsrate und Sollzinsbindung geändert, lassen sich die Restschuld ebenso wie die Monatsraten so anpassen, dass du dir diese leisten kannst.

Hypothekenzinsen sind das Entgelt, das ein:e Kreditnehmer:in für ein Darlehen bezahlen muss. Bei einem Hypothekendarlehen können bereits 0,1 Prozentpunkte einen großen Unterscheid bei der Zinshöhe bedeuten. Zur Kalkulation der Hypothekenzinsen hilft dir ebenfalls unser Rechner.

Der Finanzierungsrechner funktioniert gleichzeitig als Zinsrechner für Hypothekendarlehen, der dir mittels weniger Angaben zur Finanzierung die durchschnittlichen Finanzierungskonditionen berechnet. Dieser „Hypothekenzinsenrechner“ erleichtert dir die Planung deines Baukredits und gibt gleichzeitig Aufschluss darüber, mit welchen Kosten du über die Laufzeit rechnen musst.

In der folgenden Übersicht siehst du, wie sich die Soll- und Effektivzinsen in Abhängigkeit von der Sollzinsbindung verändern. Es lohnt sich also, vor Abschluss eines Hypothekendarlehens die Höhe der Tilgungsraten und der damit verbundenen Laufzeit genau zu überprüfen.

Beispiel für einen Nettodarlehensbetrag von 190.000 Euro

Faustregel: Die Hypothekenzinsen berechnen sich immer anhand des Eigenkapitals. Je mehr Eigenkapital du hast, desto geringer fallen die Zinsen aus.

Innerhalb des Bankwesens wird die Hypothek als absicherndes Mittel in puncto Kredite eingesetzt. Die Höhe des gewährten Kredites steht dabei in direktem Zusammenhang mit dem finanziellen Wert der eingebrachten Immobilie. Im Allgemeinen geben Banken lediglich ein Hypothekendarlehen aus, das unterhalb der Hypothekenhöhe liegt.

Erfüllt ein:e Dahrlehensnehmer:in die vertraglichen Verpflichtungen nicht – kommt es also beispielsweise zu größeren Zahlungsrückständen – so ist der Hypothekengläubiger dazu berechtigt, diese Rückstände aus dem Erlös des zwangsversteigerten bezioehnungsweise zwangsverwalteten Objektes zu befriedigen. Dieser Vorgang ist in die Zweckbstimmungserklärung zwischen Hypothekennehmer:in und Hypothekengläubiger:in geregelt.

Ist ein Objekt mit mehreren Hypotheken belastet, so hat jede einzelne einen festen Rang. Diesem entsprechend werden auch die Hypothekengläubiger:innen im Falle einer Vollstreckung befriedigt. Will ein:e Schuldner:in diese Vollstreckung verhindern, so muss er die betreffende Summe an den:die Gläubiger:in zahlen.  

Im Allgemeinen gilt: Die Grundschuld ist ein dingliches Recht. Damit ergibt sich für den Kreditgeber das Recht, die Rückzahlung eines Betrages aus einem Grundstück beziehungsweise einem grundstücksgleichen Recht zu verlangen. Die Grundschuld belastet ein Grundstück in der Weise, dass dieses für einen in Anspruch genommenen Geldbetrag haftet. Allerdings sind Grundschulden im Gegensatz zu Hypotheken nicht „akzessorisch“ zu einer bestimmten Forderung. Somit ist die Grundschuld nicht abhängig vom Umfang sowie dem Bestand der abgesicherten Forderungen.

Gesetzlich geregelt ist die Grundschuld in den §§ 1191 ff. innerhalb des dritten Buchs „Sachenrecht“ im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Es existieren zwei Arten der Grundschuld: Buch- und Briefgrundschuld sind beide im Grundbuch eingetragen. Für eine Briefgrundschuld stellt das verantwortliche Grundbuchamt darüber hinaus noch einen Grundschuldbrief aus. Dieser ist ein Wertpapier und steht während des Rechtsverkehrs für die Grundschuld.

Grundsätzlich werden von den Kreditinstituten drei verschiedene Hypothekarmodelle angeboten:

• Die gängigste Form der Hypothek für die Immobilienfinanzierung ist die Tilgungshypothek, bei der vorab jährliche Annuitäten vereinbart werden. Meist werden die einzelnen Raten monatlich zurückgeführt. Diese setzen sich aus Zinsen einerseits und dem Tilgungsbetrag andererseits zusammen. Durch die kontinuierliche Rückzahlung nehmen die Zinsen mit der Zeit ab. Um die Raten jedoch insgesamt konstant zu halten, steigt der Tilgungsbetrag gleichzeitig um die gleiche Summe. 

• Eine weitere Hypothekenart ist die Festhypothek. Hierbei ist sowohl die Gesamtlaufzeit als auch der Zinssatz im Vorhinein vereinbart, was eine hohe Planungssicherheit ermöglicht. 

• Im Gegensatz dazu wird bei einer variablen Hypothek kein fixer Zinssatz festgelegt. Vielmehr ist dieser hier variabel und von der Entwicklung am Kapitalmarkt abhängig. Zwar ist eine variable Hypothek bei Abschluss in der Regel günstiger als feste Hypotheken. Allerdings gehen diese durch mögliche Schwankungen am Kapitalmarkt auch mit einem erhöhten Risiko einher. 

Es besteht keine Gewissheit, dass ein fallender Leitzins auch zeitnah an die Kund:innen weitergegeben wird. Schließlich gibt es keinen Richtsatz, an dem sich der Zins variabler Hypotheken orientiert. Manchmal können so Monate zwischen der Senkung des Leitzinses durch die Europäische Zentralbank und der Anpassung der Zinssätze für die Kund:innen liegen. 

Auch deshalb solltest du variable Hypotheken nur mit einem sicheren Einkommen in Betracht ziehen, da die Risiken insbesondere vor dem Hintergrund volatiler Kapitalmärkte gegenwärtig kaum absehbar sind.

Eine besondere Form der variablen Hypothek ist die sogenannte Libor-Hypothek, die sich am relativ transparenten Libor-Zinssatz orientiert. Zu diesem Referenzzinssatz fügt die Bank eine fixe und dem Kunden mitgeteilte Marge hinzu. Zinsanpassungen finden in vertraglich festgehaltenen Rhythmen von drei, sechs oder zwölf Monaten statt, womit diese Form der Baufinanzierung eine Mischung aus variabler und fester Hypothek darstellt. Sie lässt sich selbstverständlich auch in einem Hypothekenrechner kalkulieren.