Zu alt für den Kre­dit?

Keine 30 mehr, Chance verpasst? Angehende Immobilienkäufer:innen bekommen schnell das Gefühl, sie seien eigentlich schon zu alt für ein Darlehen. Stimmt das?

Eins hört man immer wieder: Bis zur Rente sollte der Baukredit abbezahlt sein. Aber was, wenn man erst eher spät mit dem Bau oder Kauf eines Hauses anfängt? Um die Antwort vorwegzunehmen: Ein fortgeschrittenes Alter muss kein Hinderungsgrund sein. Übersteigt zum Beispiel der Wert der Immobilie den Kreditbetrag, kann damit auch ein vorgerücktes Lebensalter ausgeglichen werden. Einige Banken legen zwar Altersobergrenzen für die Kreditvergabe fest, aber die liegen meist so bei 75 oder 80 Jahren. Dann ist eine Finanzierung aber schon wirklich schwierig und auch nur mit ziemlich ungünstigen Bedingungen möglich.

Grundsätzlich gibt es aber eine Reihe von Faktoren, die weitaus wichtiger sind als das Alter. Dazu zählen:

• eine gute Bonität
• ein hohes und langfristig sicheres Einkommen
• viel Eigenkapital, denn eine geringere Beleihung ermöglicht günstigere Kredite
• die Wahl eines Darlehens mit hoher Anfangstilgung: Im Idealfall ist das Darlehen zu Rentenbeginn abgezahlt, dafür ist bei späterem Start der Baufinanzierung eine hohe Tilgung nötig
• Lange Zinsbindung, sodass es keine Anschlussfinanzierung mit Zinsüberraschungen geben wird
• Gegebenenfalls eine Absicherung des Kredits mit einer entsprechenden Versicherung

Die Stiftung Warentest hat vor einer Zeit für einen 59-jährigen Modellkunden ermittelt, wie sich die angefragten Finanzierungsbanken verhalten. Der Kunde wollte mit 66 Jahren in Rente gehen und nun eine Eigentumswohnung kaufen, für die er eine Baufinanzierung über 250.000 Euro benötige. Keines der 73 angeschriebenen Kreditinstitute hatte mit dem Alter des Kunden ein Problem. Keines verlangte, dass das Darlehen mit Beginn der Rente abbezahlt sei. Nur eine der Banken hatte eine Altersobergrenze von 65 Jahren.

Einige Institute verlangten aber den Abschluss einer Risikolebensversicherung oder eine Erbregelung. Die überwiegende Mehrheit gab sich allein mit dem Wert der Immobilie selbst als Sicherheit zufrieden – und prüfte natürlich die Bonität des Kunden. Für das höhere Alter gab es keine nennenswerten Zinsaufschläge. Allerdings waren die Zinsen der eingeholten Angebote sehr unterschiedlich. Das hat aber nichts mit dem Alter zu tun - die Wahl des richtigen Kredits sollte auch in jüngeren Jahren wohlüberlegt sein.

Noch vor einigen Jahren war es für die Altersgruppe 60 Plus fast unmöglich, ein Baudarlehen zu ergattern. Die europäische Wohnimmobilienkreditrichtline von 2016 knüpfte einige Bedingungen an die Vergaben eines Darlehens – unter anderem die Abzahlung zu Lebzeiten. Die Banken kalkulieren in ihren Leitlinien aber auch mit dem steigenden Wert der Immobilie selbst, was angesichts der Preissteigerungen am Immobilienmarkt auch nicht falsch ist. In letzter Zeit wurden allerdings Stimmen laut, dass manche Immobilien ihre hohen Preise nicht mehr unbedingt wert sind. Hier muss man also genau hinschauen, mit welcher Wertsteigerung man tatsächlich kalkulieren kann.

Die statistische Lebenserwartung spielt bei der Kreditwürdigkeitsprüfung ebenfalls eine Rolle, schließlich ist es schon sinnvoll, das Darlehen zu Lebzeiten abzubezahlen, auch wenn dies rechtlich nicht mehr vorgeschrieben ist. Banken haben eher wenig Lust darauf, sich mit Erbengemeinschaften herumzuschlagen und die Immobilie im schlimmsten Fall zu pfänden. Gute Aussichten auch in nicht mehr ganz jungen Jahren hast du auf jeden Fall, wenn du Vermögen oder andere Werte als Sicherheiten anbieten kann. In späteren Jahren des Berufslebens sind die Einkünfte oft höher als in der Zeit des Berufseinstiegs. Auch ist das Vermögen meist höher und damit das Eigenkapital für den Immobilienerwerb: Wer nur 80 oder gar 60 Prozent der Kaufsumme finanzieren muss und den Rest aus Eigenmitteln bezahlt, rutscht bei den meisten Kreditinstituten in einen günstigeren Zinsbereich.

Worauf du auch unbedingt achten solltest, ist die Gestaltung des Kreditvertrags, vor allem dann, wenn die Rückzahlungszeit über den Beginn des Rentenalters hinausgeht. Da solltest du eine sogenannte Tilgungssatzwechseloption mit aufnehmen. Mit der hast du die Möglichkeit, deine monatliche Rate zu senken, was bei Rentenbeginn durchaus erforderlich sein könnte. Außerdem sollten in deiner Finanzierung Sondertilgungen möglich sein, damit du flexible Rückzahlungsmöglichkeiten hast.

Auch eine Überlegung wert ist das Volltilgerdarlehen. Mit dem nimmst du die gesamte Summe auf einmal auf. Das hat den Vorteil, dass du dich nicht nach zehn oder 15 Jahren mit dem Problem der Anschlussfinanzierung herumschlagen musst. Das wird im weiter vorgerückten Alter nämlich tendenziell schwieriger.