Wenn es um die Anschlussfinanzierung geht, kann eine Umschuldung eine lohnenswerte Wahl sein. Für eine Umschuldung verlässt du deine Hausbank und gehst einen Kredit mit einer Bank ein, die günstigere Zinsen bietet. Worauf du bei einer Umschuldung deines Darlehens achten solltest und ob es die beste Form der Anschlussfinanzierung ist, liest du hier.
Die Umschuldung ist eine Möglichkeit der Anschlussfinanzierung, bei der du nach Ablauf der Zinsbindung zu einer anderen Bank oder einem anderen Kredit wechselst.
Eine Umschuldung lohnt sich, wenn das Angebot eines anderen Kreditinstituts bessere Konditionen im Vergleich zum Prolongationsangebot der Hausbank bietet.
Bei der Umschuldung gilt es, die Kündigungsfristen im Auge zu behalten.
- Definition: Was bedeutet Umschuldung?
- Wie funktioniert eine Umschuldung?
- Immobilienkredit oder Anschlussfinanzierung umschulden?
- Immobilienkredit umschulden: Wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig?
- Anschlussfinanzierung: Alternativen zur Umschuldung
- Die Vor- und Nachteile einer Umschuldung
- Häufige Fragen zur Umschuldung eines Immobilienkredits
Landläufig wird unter Umschuldung die Ablösung eines Kredits oder mehrerer Kredite auch einen neuen Kredit verstanden. Das neue Darlehen wird in der Regel bei einer anderen Bank aufgenommen. Ziel der Umschuldung sind bessere Konditionen: niedrigere Zinsen, längere Laufzeiten oder verbesserte Rückzahlungsmodalitäten. Eine Umschuldung kann also keine Erstfinanzierung sein. In der Regel wird eine Umschuldung genehmigt, wenn eine positive SCHUFA vorhanden ist, bei einer schlechten Bonität stellen sich die Banken meist quer.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Umschuldung eines Immobilienkredits mit Kosten und Gebühren einhergehen kann, wie etwa Vorfälligkeitsentschädigungen für das bestehende Darlehen, Bearbeitungsgebühren für das neue Darlehen und mögliche Notar- oder Grundbuchkosten.
Der erste Schritt: Du musst eine Bank finden, die bereit ist, das bestehende Darlehen zu übernehmen und die Umschuldung genehmigt. Der neue Kreditgeber sollte selbstverständlich bessere Konditionen im Hinblick auf Zinssatz, Laufzeit, Tilgungsoptionen und Gebühren haben. Die neue Bank wird ihrerseits deine Bonität überprüfen und Unterlagen anfordern, um deine finanzielle Situation zu bewerten. Dazu gehören in der Regel Einkommensnachweise, Kontoauszüge, Nachweise über vorhandene Schulden und andere relevante Informationen.
Wenn die Konditionen beiden Parteien gefallen, schließt du mit der neuen Bank das neue Darlehen ab, unterschreibst den Darlehensvertrag und musst gegebenenfalls die neue Hypothek im Grundbuch eintragen. Nach der Unterzeichnung löst die neue Bank das bestehende Darlehen bei deiner bisherigen Bank ab. Das machen die Banken unter sich aus, du brauchst dich nicht weiter zu kümmern.
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Wenn du deinen Immobilienkredit zur Anschlussfinanzierung umschulden möchtest, solltest du wissen, wann die Zinsbindung endet. Dieser Termin ist relevant, denn du musst zum richtigen Zeitpunkt kündigen: Spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist muss deine Kündigung bei der Bank eingegangen sein. Zeitgleich informierst du deine Wunschbank über den Wechseltermin.
Ob ein Anschlussdarlehen bei deiner Hausbank oder eine Umschuldung zu einer neuen Bank das richtige für dich ist, hängt von diversen Faktoren ab. Hier sind zwei Überlegungen, die dir bei der Entscheidung helfen könnten:
1. Wenn dein bestehendes Darlehen noch eine lange Restlaufzeit hat, wir uns aber in einer niedrigen Zinsphase befinden, könnte eine Umschuldung des Immobilienkredits vorteilhaft sein, um von den aktuellen niedrigen Zinssätzen zu profitieren.
2. Sollte dein bestehendes Darlehen eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung für eine vorzeitige Rückzahlung haben, sind das Kosten, die einkalkuliert werden müssen. Allerdings kann eine Umschuldung in einigen Fällen trotz dieser Kosten wirtschaftlich sinnvoll sein.
3. Wenn du eine Neubewertung des Verkehrswertes der Immobilie fürchtest, solltest du lieber eine Anschlussfinanzierung bei deiner bisher kreditgebenden Bank machen. Andererseits kann eine Neubewertung der eigenen Immobilie auch der Grund sein, warum du deinen Immobilienkredit umschulden möchtest. Wenn du das Haus saniert hast und seinen Wert dadurch erhöht hast, könnte die Immobilie inzwischen höher gewertet werden als beim Erstkredit.
4. Wenn die gesamten Kosten der Umschuldung im Vergleich zur Anschlussfinanzierung, wie einer Prolongation, bei der bisherigen Bank nur minimal geringer sind, solltest du dich gegen einen Bankwechsel entscheiden. Eine Umschuldung hat einen höheren Zeitaufwand als die Fortführung der Baufinanzierung bei der Hausbank.
Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist schlicht eine Gebühr, die ein:e Kreditnehmer:in an eine Bank zahlen muss, wenn ein Darlehen vor der vereinbarte Laufzeit abgezahlt wird. Diese Vorfälligkeitsentschädigung soll entgangene Zinszahlungen vergelten. Wenn du dein Darlehen vorzeitig zurückzahlst, verliert die Bank potenzielle Zinszahlungen über die verbliebene Laufzeit. Die Gebühr gleicht diese entgangenen Zinszahlungen teilweise oder vollständig aus.
Du solltest dein Darlehensvertrag sorgfältig prüfen, um zu verstehen, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt und wie hoch diese ausfallen könnte. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist normalerweise abhängig von der Darlehenssumme zu dem Zeitpunkt, zu dem das Hausdarlehen vorzeitig umgeschuldet werden soll, sowie den vereinbarten Zinssätzen, Tilgungsraten und der Restlaufzeit.
Eine gesetzlich festgelegte Höhe für die Vorfälligkeitsentschädigung gibt es nicht.
Bei einer Immobilienfinanzierung sind mehrere Finanzierungsrunden üblich, denn für die Finanzierung einer eigenen Immobilie musst du, je nach Tilgungshöhe, bis zu 35 Jahre einplanen. Erst dann ist das Darlehen vollständig abbezahlt. Wenn die erste Zinsbindung endet, muss die Anschlussfinanzierung geplant und angegangen werden. Das muss nicht die Umschuldung sein. Die Alternativen sind eine Prolongation oder ein Forward-Darlehen:
Prolongation: Fachbegriff für die Verlängerung des Kreditvertrags über die ursprünglich vereinbarte Geltungsdauer hinaus, also der Verbleib bei der bisherigen Bank.
Forward-Darlehen: Vorzeitige Zinssicherung in Verbindung mit einem Bankwechsel. Dieses Darlehensform lohnt sich, wenn die Bauzinsen aktuell niedrig sind und wahrscheinlich hoch gehen werden. Du kannst dir den momentanen Zinssatz bis zu fünf Jahre im Voraus sichern.
Die Vorteile und Risiken einer Umschuldung steigen, fallen und ändern sich je nach den Marktbedingungen, wie der Höhe des aktuellen Zinses, aber auch durch deine eigene finanzielle Situation. Die wichtigsten Vor- und Nachteile siehst du hier im Überblick:
| Vorteile einr Umschuldung | Risiken einer Umschuldung | |
| Niedrigere Zinsen: Eine der häufigsten Motivationen für eine Umschuldung ist die Möglichkeit, von niedrigeren Zinssätzen zu profitieren. Wenn die aktuellen Zinssätze niedriger sind als die des bestehenden Darlehens, kann eine Umschuldung zu erheblichen Zinsersparnissen führen. | Vorfälligkeitsentschädigung: Bei einer Umschuldung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen, falls das bestehende Darlehen vorzeitig zurückgezahlt werden sollte. Diese Gebühr kann erheblich sein und die Einsparungen durch niedrigere Zinsen des neuen Darlehens aufwiegen. | |
| Konditionsverbesserung: Eine Umschuldung bietet die Möglichkeit, die Konditionen des Darlehens zu verbessern, einschließlich einer längeren Laufzeit, niedrigeren monatlichen Raten oder anderen vorteilhaften Bedingungen. |
Zusätzliche Kosten: Neben der Vorfälligkeitsentschädigung können bei einer Umschuldung zusätzliche Kosten anfallen, wie z.B. Bearbeitungsgebühren für das neue Darlehen, Notargebühren, Grundbuchkosten und andere Nebenkosten. |
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| Flexibilität: Durch die Umschuldung kann ein:e Kreditnehmer:in flexiblere Darlehensbedingungen oder -strukturen wählen, die besser zu den individuellen Bedürfnissen passen. | Unsicherheit über die Zinsentwicklung: Es besteht immer eine gewisse Unsicherheit über die zukünftige Zinsentwicklung. Wenn die Zinssätze nach Abschluss des neuen Darlehens steigen, können die monatlichen Raten und die Gesamtkosten des Darlehens ebenfalls steigen. | |
| Gewinn durch Zinsen: Wenn eine andere Bank einen um 0,1 Prozent niedrigeren Sollzins bietet, lohnt sich schon ein Wechsel. | Zeitaufwand Umschuldung ist mit einem enormen Zeitaufwand verbunden. Du musst rechnen, verhandeln, Angebote einholen und die Kündigung rechtzeitig einreichen. | |
| Umschuldaktionen: Um Neukunden zu gewinnen, übernehmen einige Kreditinstitute die Kosten für die Übertragung der Grundschuld auf den neuen Finanzierungspartner. | Bonitätsprüfung Die neue Bank wird deine Bonität prüfen. Deiner alten Bank ist sie bekannt |
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Häufige Fragen zur Umschuldung eines Immobilienkredits
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Ist es möglich, den Immobilienkredit vorzeitig umzuschulden?
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Es ist möglich, den Kredit vorzeitig umzuschulden. Dafür musst du aber die Bank bitten, dich vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen. Die Bank muss dies aber nicht zulassen. Stimmt sie zu, so wird eine Vorfälligkeitsentschädigung erhoben.
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Gibt es eine bestimmte Kündigungsfrist, um die Restschuld umzufinanzieren?
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Möchtest du einen Immobilienkredit umschulden, musst du schauen, wie lange die Zinsbindung läuft. Spätestens drei Monate vor Ablauf muss eine schriftliche Kündigung bei der Bank vorliegen.
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Kann man immer einen Baukredit umschulden?
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Im Prinzip ist immer dann eine Umschuldung möglich, wenn die Sollzinsbindung abgelaufen ist. Spätestens nach zehn Jahren nach Vertragsabschluss ist das der Fall.
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Ist eine Umschuldung immer sinnvoll?
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Das hängt von verschiedenen Faktoren ab. Sie ist dann sinnvoll, wenn der Zinssatz eines neuen Darlehens erheblich günstiger ist. Er muss mindestens 0,2 Prozentpunkte besser als der alte Zinssatz ausfallen.
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Fallen Kosten bei einer Umschuldung der Baufinanzierung an?
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Es fallen für die Umschuldung Kosten an, da eine Änderung nur durch einen Notar möglich ist. Dieser berechnet für seine Leistungen Notargebühren. Außerdem kommen Grundbuchgebühren hinzu.
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