Discounted-Cash-Flow-Methode

Die Discounted-Cash-Flow-Methode ist besonders bei internationalen Investoren beliebt. Sie wird oft von großen Investitionsbanken, Beraterfirmen und Wirtschaftsprüfern genutzt, um bei Immobilien die Investitionsentscheidung durch Vergleichbarkeit zu erleichtern. Diese Methode der Immobilienbewertung macht es möglich, den zukünftigen Wert der Investition zum Kaufstichtag zu berechnen. Damit werden zukünftige Renditechance einer Unternehmung oder Immobilie rechnerisch berücksichtigt. Der zukünftige Wert, also die Rendite, die der Investor erwartet, wird zum Zeitpunkt des Kaufs festgelegt. Dieser dient schließlich als Grundlage für die gesamte Discounted-Cash-Flow-Rechnung.

Ins Deutsche übersetzt ist der Discounted-Cash-Flow der „abgezinste Zahlungsstrom“. Das Bewertungsverfahren hat nicht nur im angelsächsischen Raum, sondern auch in Deutschland weitestgehend die Ertragswertmethode abgelöst.

In die Berechnung fließt hier auch der sogenannte „Cash-Flow“ ein, der die zukünftigen Einnahmeüberschüsse bezeichnet und abgezinst wird. Mit diesem Verfahren zur Wertermittlung ist durch die vorhandenen Renditeforderungen eines Investors beziehungsweise Eigentümers der höchstmögliche Kaufpreis der Immobilie ermittelbar.

Bei der Berechnung wird angenommen, dass es zur Ausschüttung aller Überschüsse kommt und die Forderungen aller Fremdkapitalgeber erfüllt wurden.

Innerhalb der Immobilienbewertung findet eine Diskontierung aller Ein- und Ausgaben auf den Tag der Bewertung statt. Diese werden dann addiert, wobei alle im Zusammenhang mit dem Objekt stehenden Einnahmen positiv und alle Ausgaben negativ gewertet werden. Ist das Ergebnis der Rechnung positiv, würde sich die Investition in die entsprechende Immobilie als lohnend erweisen und den Renditeerwartungen des Investors entsprechen. Je höher das positive Ergebnis ist, desto lukrativer ist die Investition.

Die Immobilienbewertung mit der Discounted-Cash-Flow-Methode ist für Investoren deswegen interessant, weil sich mit ihr die Attraktivität einer Immobilieninvestition einschätzen lässt.

Ein Problem dieses Immobilienbewertungsverfahren besteht allerdings darin, dass subjektive Prognosen, vor allem im Hinblick auf die zukünftige Marktentwicklung, in die Wertermittlung einfließen.

Individuelle Einschätzungen, wie beispielsweise die der Renditeerwartungen des Investors, führen zu keinem objektiven Ergebnis im Sinne des Verkehrswertes. Dennoch hebt sich die Discounted-Cash-Flow-Methode von anderen Immobilienbewertungsverfahren ab, da eine exakte Beurteilung des Barwertes der Immobilie unter Berücksichtigung zukünftiger Erträge und Aufwendungen möglich ist.

Daneben eignet sich die Discounted-Cash-Flow-Methode zur Risikoquantifizierung bei Immobilienkäufen und -verkäufen.