Gewerbemietvertrag – Tipps für Mieter

Beim Gewerbemietvertrag haben Sie viele Freiräume. Bei einer Mietdauer ab einem Jahr muss jedoch auf die Schriftform geachtet werden.

Anders als bei einer normalen Wohnung haben Sie und Ihr Vermieter bei Gewerbeimmobilien viel Spielraum. Einerseits ist das für Sie von Vorteil, weil Sie dadurch individuelle Vereinbarungen über die Miethöhe, den Zweck oder auch die Laufzeit Ihres Mietvertrages aushandeln können. Andererseits können Formverstöße dazu führen, dass Ihr Vertrag vorzeitig kündbar wird. Achten Sie daher auf die Schriftform.

Denn bei einer Gewerbeimmobilie greifen die gesetzlichen Vorgaben für Wohnungen und der Mieterschutz nicht. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass die Vertragspartner auf gleicher Augenhöhe miteinander verhandeln.

Der Knackpunkt liegt bei Gewerbemietverträgen in der Mietdauer. Werden Mietverträge über einen längeren Zeitraum als ein Jahr geschlossen, müssen sie schriftlich vereinbart werden. Wird diese Formvorschrift nicht beachtet, gilt der Vertrag für unbestimmte Zeit geschlossen. Die Folge: Er kann vorzeitig gekündigt werden. Allerdings ist das frühestens nach einem Jahr möglich.

Wollen Sie und Ihr neuer Vermieter sich möglichst langfristig binden, sollten Sie das auf jeden Fall schriftlich vereinbaren. Aber auch bei kürzeren Mietverträgen ist ein schriftlicher Vertrag sinnvoll.

Alle gewünschten Details sollten Sie festlegen:  

• Die Vertragsparteien müssen vollständig benannt werden.
• Das Mietobjekt muss genau beschrieben sein.
• Falls Sie eine bestimmte Laufzeit wünschen, muss sie im Vertrag stehen.
• Die Höhe der Miete muss genannt werden.

Der Vermieter und Sie müssen den Vertrag unterschreiben.

Damit es nicht zum Streit kommt, sollten Sie weitere Einzelheiten schriftlich fixieren.

Legen Sie fest:

• was mit Ihren Investitionen in das Mietobjekt passieren soll
• wie Sie gegen Konkurrenz geschützt werden können
• ob die Miete im Laufe der Mietzeit angepasst werden darf
• welche Möglichkeiten es zum vorzeitigen Ausstieg aus dem Mietverhältnis gibt 

Übrigens: Die Schriftform muss auch für alle Vertragsänderungen eingehalten werden, wenn sie länger als ein Jahr gelten sollen. Nachträgliche Vereinbarungen müssen Sie fest mit mindestens einem Exemplar des Original-Mietvertrags verbinden.

Zu einem Gewerbemietvertrag gehört, dass Ihre neuen Räume genau beschrieben werden. Es ist außerdem sinnvoll, den Mietzweck festzuhalten.

Ob Ladenlokal, Büro oder Beratungsräume: Schauen Sie genau hin, was Sie mit Ihrem Gewerberaum mieten – und was nicht. Die genaue Lage des Objekts innerhalb der Immobilie, Größe, Parkplätze, Werbeflächen: All das regeln Sie mit Ihrem Mietvertrag. Es empfiehlt sich, auch den konkreten Mietzweck exakt festzulegen.

Für einen korrekten Mietvertrag ist es notwendig, das Mietobjekt im Vertrag genau zu beschreiben. Das ist sogar gesetzlich vorgeschrieben. Je mehr Sie ins Detail gehen, umso besser. So ist von Anfang an klar, welche Bestandteile der Immobilie Sie nutzen dürfen.

Das Mietobjekt muss nach Lage und Umfang genau beschrieben werden.

Das gehört in den Vertrag:

• genaue Ortsangabe
• sämtliche Einbauten
• Sonder-, Neben- und Freiflächen
• Parkplätze
• Lager
• Archiv- und Kellerräume
• Außenwände und
• Reklameflächen

Halten Sie nicht nur genaue Angaben im Text fest, sondern fügen Sie dem Vertrag auch Grundrisse und Pläne bei. Daraus gehen die Mietflächen zweifelsfrei hervor.

Wenn die Immobilie schon älter ist, benennen Sie dies ausdrücklich im Mietvertrag. Ratsam ist, das Baujahr anzugeben sowie Regelungen zur Instandhaltung, über die Sie sich mit Ihrem Vermieter geeinigt haben. Dazu zählen u. a. Klein- und Schönheitsreparaturen.

Empfehlenswert ist es, im Mietvertrag außerdem zu fixieren, dass Ihr neues geschäftliches Zuhause den behördlichen Auflagen entspricht.

Wichtig sind folgende Punkte:

• baulicher Schutz gegen Lärm
• Umweltschutzmaßnahmen gegen Luftverschmutzung
• ungehinderter Zugang zum Objekt
• geeignete Statik

Sie können einen Mietzweck festlegen – müssen es aber nicht. Mieten Sie das Objekt, ohne dass im Mietvertrag eine konkrete Nutzung festgeschrieben ist, dürfen Sie jedes Gewerbe in Ihren Räumen ausüben. Befinden sich die Räume jedoch in einem Mehrfamilienhaus, müssen Sie darauf achten, dass die anderen Bewohner nicht belästigt werden.

Je nachdem, welches Gewerbe Sie ausüben, kann es allerdings ratsam sein, den Mietzweck im Vertrag zu regeln. Denn der Vermieter muss klären, ob das Objekt für die geplante Nutzung geeignet ist und die erforderlichen Genehmigungen der Behörden vorliegen.

Der vertraglich festgelegte Mietzweck bestimmt, was genau Sie mit Ihrer neu gemieteten Immobilie tun dürfen. Weichen Sie davon ab, muss der Vermieter das grundsätzlich nicht dulden!

Der befristete Mietvertrag ist bei Gewerbemietverträgen die Regel. Mit Verlängerungs- und Optionsklauseln sichern Sie sich Ihren Standort.

Langfristige Sicherheit oder Flexibilität mit Risiko? Vor dieser Frage stehen Mieter von Geschäftsräumen, wenn sie die Laufzeit ihres Mietvertrages vereinbaren. Für die Entscheidung ist es wichtig, über Kündigungsrechte und -fristen beider Seiten informiert zu sein.

Für Wohnungsmietverträge sind Laufzeit und Kündigungsmodalitäten gesetzlich weitgehend geregelt. Es gibt eine Reihe von Bestimmungen, die Mieter davor schützen, plötzlich auf die Straße gesetzt zu werden. Das Gewerbemietrecht geht dagegen von gleichberechtigten Partnern aus, die ihren Mietvertrag weitgehend frei vereinbaren. Wer Geschäftsräume mietet, muss also selbst für seinen „Mieterschutz“ sorgen, indem er günstige Konditionen aushandelt. Gerade bei einem jungen Unternehmen ist es allerdings gar nicht so einfach, dessen zukünftige Entwicklung abzusehen.

Jeder Gewerbetreibende hat ein Interesse daran, einen guten Standort zu halten. Aus diesem Grund werden Gewerbemietverträge meist mit festen Laufzeiten geschlossen. Wer sich aber in Sachen Lage und Geschäftsmodell nicht sicher ist, kann auf einen unbefristeten – und damit kündbaren – Mietvertrag setzen.

Sind Sie sicher, die richtige Immobilie gefunden zu haben, machen Sie auch beim Mietvertrag Nägel mit Köpfen: Schließen Sie einen Vertrag mit festgelegter Mietdauer. Im Unterschied zu einer Wohnung können die Vertragspartner bei einem Gewerbeobjekt ohne Grund einen Fristvertrag abschließen. Ein solcher Vertrag endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Festmietzeit und kann darüber hinaus vorher auch nicht ordentlich gekündigt werden. Auf diese Weise sichern Sie sich eine langfristige Basis für Ihr Geschäft.

Diese Basis können Sie noch erweitern. Denn eigentlich endet das Mietverhältnis mit Ablauf der vereinbarten Mietdauer automatisch. Üblich ist aber, eine Optionsklausel oder Verlängerungsklausel in den Mietvertrag einzubauen.

1. Die Optionsklausel

Am Ende der Mietdauer haben – je nach Vereinbarung – eine oder beide Vertragsparteien das Recht, eine Verlängerung des Mietvertrags einzufordern. Wichtig ist, festzulegen, ob nur ein Vertragspartner die Option ausüben soll oder beide Parteien dazu berechtigt sind.

2. Die Verlängerungsklausel

Wenn Sie eine solche Vereinbarung schließen, verlängert sich das Mietverhältnis nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit automatisch um den Zeitraum, der vertraglich fixiert wurde. Das können die Vertragspartner nur durch eine ausdrückliche Kündigung binnen einer festgelegten Frist verhindern.

Für die Entscheidung für einen unbefristeten oder befristeten Gewerbemietvertrag sind die Kündigungsoptionen von großer Bedeutung:

Ein unbefristetes Gewerbemietverhältnis kann von beiden Seiten innerhalb vereinbarter Kündigungsfristen ohne Begründung gekündigt werden. Wenn keine Kündigungsfrist im Vertrag steht, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist für Geschäftsräume nach § 580a BGB: Eine ordentliche Kündigung ist danach jeweils bis zum dritten Werktag eines Quartals und bis zum Ablauf des übernächsten Quartals möglich. Vermieter wie Mieter können beispielsweise bis zum 3. Juli eine Kündigung zum 31. Dezember erklären. Anders als im Wohnraummietrecht verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter nicht mit der Dauer des Mietverhältnisses. Für den Mieter birgt der unbefristete Gewerbemietvertrag also das Risiko, jederzeit mit einer Sechsmonatsfrist aus seinem Büro ausziehen zu müssen.

Im Vertrag können aber abweichende Regelungen vereinbart werden. So lässt sich zum Beispiel die Kündigung für eine oder beide Seiten für einen bestimmten Zeitraum ausschließen, zum Beispiel „nicht vor Ablauf von drei Jahren“. Es wäre auch möglich, festzulegen, dass der Vermieter nur nach den Vorschriften des Wohnraummietrechts kündigen darf, etwa wegen Eigenbedarf.

Bei einer festen Laufzeit endet das Mietverhältnis mit dem Ablauf der vereinbarten Zeit, ohne dass eine Kündigungserklärung notwendig ist. Es sei denn, es wurde eine automatische Verlängerung vereinbart.

Wie im Wohnungsmietrecht kann der Vermieter auch dem Gewerberaummieter aus wichtigem Grund außerordentlich, das heißt, außerhalb der Laufzeiten und gegebenenfalls fristlos kündigen. Als Gründe kommen etwa schwerwiegende Vertragsverstöße, Hausfriedensbruch oder gefährliche Benutzung der Mieträume durch den Mieter infrage. Häufigster außerordentlicher Kündigungsgrund ist ein Ausbleiben der Mietzahlung. Im Mietvertrag können auch zur fristlosen Kündigung individuelle Vereinbarungen getroffen werden, die sich allerdings im Rahmen akzeptabler Geschäftsbedingungen bewegen müssen. So hat beispielsweise der Bundesgerichtshof (BGH) geurteilt, dass ein teilweiser Mietrückstand von mehr als einem Monat als Begründung nicht ausreicht.

Daneben gibt es Sonderkündigungsrechte für den Mieter, die ihm erlauben, einen Vertrag vorzeitig aufzulösen, allerdings unter Einhaltung von Kündigungsfristen. Der äußerste Fall ist der Tod des Mieters. Auch die Verweigerung der Erlaubnis zur Untermiete kann ein Grund sein, allerdings wird dieser sehr oft per Vertrag ausgeschlossen. Weitere Sonderkündigungsrechte können vereinbart werden und unter Umständen für den Mieter wichtig sein: zum Beispiel bei Insolvenz, bei Verlust der Betriebserlaubnis oder Betriebsaufgabe oder bei Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters.

Wenn Sie einen Mietvertrag mit fester Laufzeit vor Fristablauf kündigen wollen, haben Sie die Möglichkeit, einen Aufhebungsvertrag zu schließen. Das setzt voraus, dass Sie sich mit Ihrem Vermieter einig werden und zum Beispiel eine Abstandszahlung anbieten. Sie können auch einen solventen Ersatzmieter stellen, um vorzeitig aus dem gebundenen Mietvertrag auszusteigen.

Als Fazit aus der Betrachtung von Laufzeit- und Kündigungsregelungen für Gewerberaumietverträge ergibt sich, was auf den ersten Blick widersprüchlich erscheint: Wer sich seine Büro- oder Praxisräume langfristig sichern will, schließt besser einen befristeten, statt einen unbefristeten Gewerbemietvertrag ab. Und zwar am besten mit einem Optionsrecht, das die Möglichkeit der Verlängerung sichert.

Ein spontaner Umzug in andere Räumlichkeiten ist damit allerdings für längere Zeit ausgeschlossen, beziehungsweise wäre er mit einem erheblichen finanziellen Verlust verbunden. Eine Möglichkeit, weiter flexibel zu bleiben, ist die Vereinbarung von Sonderkündigungsrechten im befristeten Mietvertrag.

Steht Ihr Unternehmen noch am Anfang oder sind Sie sich unsicher, ob der Standort gut gewählt ist, empfiehlt sich ein Mietvertrag mit unbestimmter Mietdauer. Hier gehen Sie keine langfristigen finanziellen Bindungen ein und können bei Bedarf den Vertrag kündigen. Die Kündigungsfrist im Gewerbemietrecht beträgt sechs Monate zum Quartalsende.

Im Mietvertrag müssen die Vertragsparteien genau bezeichnet werden. Anderenfalls kann es Streit geben, wer eigentlich Mieter ist.

Mancher betreibt sein Gewerbe als Einzelunternehmen, andere mieten für ihre GmbH neue Räumlichkeiten. Entscheidend ist: Im Mietvertrag müssen die Vertragsparteien vollständig in ihrer Rechtsform und mit den verantwortlichen Personen genannt werden.

Folgende Angaben gehören in den Vertrag:  

• aktuelle Anschrift
• Geburtsdatum
  
• Staatsangehörigkeit

Achten Sie bei einer GmbH oder einer KG darauf, dass die Firma korrekt bezeichnet ist und wer die Firma vertreten darf.

Bei Personengesellschaften – etwa bei einer GbR – gilt, dass alle Mitglieder genannt werden müssen. Außerdem sind alle Mitglieder verpflichtet, den Mietvertrag zu unterschreiben. Ist Ihr Vermieter eine Eigentümergemeinschaft oder eine Erbengemeinschaft, achten Sie darauf, dass ebenfalls alle Beteiligten benannt werden und unterzeichnen. 

Mieten Sie die Gewerbeimmobilie zu mehreren Personen, etwa als Ehepaar oder als Bürogemeinschaft, gilt es auf weitere Punkte zu achten: Es müssen immer alle dabei sein, wenn eine wichtige einseitige Erklärung – zum Beispiel eine Kündigung oder eine Vertragsänderung – erstellt wird. Alle Personen haben also die jeweilige Erklärung oder Änderung zu unterschreiben und sie muss immer an alle adressiert sein.

Die Höhe der Gewerbemiete ist frei verhandelbar. Und bei den Betriebskosten können zahlreiche Ausgaben auf den Mieter umgelegt werden.

Sie haben das Büro oder den Laden Ihrer Wahl gefunden – nun müssen Sie sich noch mit dem Vermieter über die Höhe der Miete einig werden. Das bedeutet: Sie haben die Wahl zwischen einer normalen Miete, einer Staffelmiete und Gleitklauseln. Auch eine umsatzbezogene Miete ist denkbar.

Wenn Sie eine feste Miete vereinbaren, kann diese während der Vertragsdauer nicht verändert werden. Daher wird sich der Vermieter mit Ihnen auf eine Staffelmiete oder eine Miete mit Gleitklauseln verständigen wollen, um die Miete während der Laufzeit anpassen zu können. Bei einer Staffelmiete wird die Miete nach Ablauf eines Zeitraums entweder um einen konkreten Betrag oder um einen Prozentsatz erhöht. Gleitklauseln – auch Anpassungs- oder Preisklauseln genannt – nehmen Bezug auf den statistischen Lebenshaltungskostenindex. Ändert sich dieser Index um einen bestimmten Prozentsatz, wird die Miete entsprechend angepasst.

Eine umsatzabhängige Miete wird häufig im Einzelhandel vereinbart. Dann zahlen Sie einen festgelegten Prozentsatz des erzielten Umsatzes als Miete. Zusätzlich wird in aller Regel eine Mindestmiete ausgemacht. Auch hier haben Sie die Möglichkeit, die Miete nach oben zu begrenzen – etwa, indem Sie den umsatzabhängigen Teil der Miete deckeln.

Wenn Sie sich mit Ihrem Vermieter geeinigt haben, sollten Sie die einzelnen Mietpositionen vertraglich festhalten.

Dazu gehört:

• die Nettomiete
• ggf. die Umsatzsteuer
• Kosten für Parkplätze und Garagen
• Vorauszahlung für Heizung und Warmwasser
• Vorauszahlung für die übrigen Betriebskosten

Für Gewerberäume darf der Vermieter mehr Betriebskostenarten umlegen als bei normalen Wohnungen. So darf Ihr Vermieter Ihnen auch Verwaltungs- und Instandhaltungskosten anteilig berechnen.

Allerdings gilt: Im Mietvertrag muss klar definiert sein, welche Kosten umgelegt werden sollen. Schlagwortartige Bezeichnungen reichen nicht aus. Denn als Gewerbemieter müssen Sie wissen, welche Ausgaben konkret auf Sie zukommen. Die Liste der Betriebskosten, die auf Sie umgelegt werden, muss daher abschließend im Mietvertrag aufgeführt sein. Vereinbarungen wie „Alle Nebenkosten trägt der Mieter“ oder „Zusätzlich übernimmt der Mieter die Hausgebühren“ sind unwirksam.

Zu den Betriebskosten gehören:

• Grundsteuer
• Kosten für Wasser und Abwasser
• Heiz- und Warmwasser
• Ausgaben für den Aufzug
• Straßenreinigung und Müllabfuhr
• Hausreinigung und Gartenpflege
• Beleuchtung
• Schornsteinfeger
• Sach- und Haftpflichtversicherung
• Kosten für den Hausmeister
• Kosten für die Gemeinschafts-Antennenanlage

Vermieter sind verpflichtet darauf zu achten, dass sie die Immobilie ordnungsgemäß bewirtschaften. Daher dürfen sie den Mietern nur angemessene Kosten in Rechnung stellen. Dieses Gebot der Wirtschaftlichkeit soll Sie als Mieter vor zu hohen Kosten schützen.

Wie hoch die Kaution für das Gewerbeobjekt Ihrer Wahl ausfällt, ist immer Verhandlungssache. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, das Geld zinsbringend anzulegen.

Eine Kaution ist eine Sicherheitsleistung. Der Vermieter behält auf diese Weise ein Pfand für alle künftigen Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben. Das gilt nicht nur für Renovierung und Reparaturen. Auch der Ersatz des Mietausfallschadens ist damit gedeckt, falls der Vertrag vorzeitig gekündigt wird.

Das gesetzliche Mietrecht regelt nur die Kautionsbestimmungen für Wohnungen. In Gewerbemietverträgen können die Vertragspartner die Kaution frei aushandeln. Das betrifft vor allem die Höhe der Kaution: Ist bei Wohnraum eine Kaution von drei Monatsmieten üblich, kann der Vermieter einer Gewerbeimmobilie sehr viel mehr verlangen. Selbst eine siebenfache Monatsmiete geht laut Rechtsprechung bei einem längeren Gewerbemietverhältnis in Ordnung.

Allerdings sollte die Höhe der Kaution in der Regel an das Sicherungsbedürfnis des Vermieters angepasst sein. Fordert Ihr Vermieter eine hohe Kaution, sollte das durch eine besondere Ausstattung oder technische Anlage gerechtfertigt sein. Welche Rechte und Pflichten der Parteien sich aus der Kaution ergeben, muss im Mietvertrag festgehalten sein. Regeln Sie, wann die Sicherheit erbracht werden soll. Üblich ist, die Kaution einige Wochen nach Unterzeichnung des Vertrags zu stellen.

Es gibt mehrere Varianten, wie Sie Ihrem Vermieter die geforderte Sicherheit anbieten können. Welche Form Sie wählen, sollten Sie ebenfalls schriftlich fixieren. Wenn Sie eine Barkaution ausmachen, zahlen Sie diese entweder auf Ihr eigenes Sparbuch mit einer Verpfändungserklärung ein oder auf ein Sparbuch des Vermieters. Die Kaution muss dann vom restlichen Vermögen des Vermieters getrennt angelegt werden. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, eine Barkaution zu verzinsen oder verzinslich anzulegen.

Sie dürfen die Kaution auch als Bürgschaft leisten. Das ist vor allem dann von Vorteil, wenn die Sicherheitsleistung hoch und Ihre Liquidität angespannt ist. Auch in der Existenzgründung ist eine Bürgschaft eine interessante Alternative, um finanzielle Mittel zu sparen.

Banken, Sparkassen und Versicherungen bieten Kautionsbürgschaften für Gewerbemieter an. Achten Sie bei den Formularverträgen darauf, dass die Bürgschaft unter Ausschluss der Einrede der Vorausklage geleistet wird. Das bedeutet: Der Vermieter muss dem Bürgen nicht nachweisen, dass er erfolglos versucht hat, seinen Anspruch bei Ihnen per Zwangsvollstreckung durchzusetzen. Außerdem sollte die Bürgschaft zeitlich unbefristet laufen. Für die Bürgschaft verlangen die Anbieter in der Regel eine jährliche Provision.

Wenn das Mietverhältnis beendet ist, muss der Vermieter nach einer angemessenen Frist – in der Regel zwischen drei und sechs Monaten – seine Ansprüche prüfen und die Kaution danach erstatten.

Der Gewerbevermieter ist verpflichtet, über die gesamte Mietdauer das Gewerbeobjekt in einem nutzbaren Zustand zu erhalten. Schönheitsreparaturen fallen jedoch in die Verantwortung des Mieters.

Instandsetzung, Wartung, Instandhaltung, Schönheitsreparaturen: Vertraglich muss genau definiert werden, wer sich um Renovierung und Reparaturen kümmert. Im Vertrag sollten Sie außerdem festlegen, wer die Verantwortung für die Ausführung übernimmt und wer sie bezahlt.

Ihr Vermieter muss Ihnen die Gewerberäume so überlassen, dass Sie sie für Ihren Geschäftsbetrieb ordnungsgemäß nutzen können. Das ist gesetzlich vorgeschrieben. Außerdem muss er dafür sorgen, dass dieser Zustand während der Mietzeit erhalten bleibt. Rechtlich wird zwischen Instandsetzung und Instandhaltung unterschieden. Bei der Instandsetzung geht es darum, einen Mangel zu beseitigen und den ordnungsgemäßen Zustand wiederherzustellen. In der Regel betrifft das eine Erstinstallation oder Erneuerung. Beispiel: Die alte Heizungsanlage wird ausgetauscht oder Außenputz und Wärmedämmung werden umfangreich erneuert.

Mit Instandhaltung ist die laufende Pflege und Wartung von bereits bestehenden Objekten gemeint. Das heißt: Der gegenwärtige Zustand der Immobilie bleibt erhalten. Instandhaltungskosten legen viele Gewerbevermieter auf den Mieter um.

Während es bei der Instandhaltung darum geht, Schäden vorzubeugen, haben Schönheitsreparaturen eher dekorativen Charakter. Sie betreffen nur den Innenbereich der Gewerberäume.

Dabei geht es um das:

• Tapezieren
• Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
• Streichen der Fußböden und Heizkörper
• Streichen der Fenster und Türen (von innen)

Diese Tätigkeiten muss in aller Regel der Mieter übernehmen.

Werden solche Fristen zusätzlich mit einer Endrenovierungsklausel vertraglich verbunden, sind beide Auflagen unwirksam. Unstrittig ist dagegen eine Formulierung, die einen „üblichen Turnus“ für die Schönheitsreparaturen festschreibt – zum Beispiel im Abstand von fünf Jahren, wenn es sich um ein Büro handelt. Bei einem Gastronomiebetrieb oder im Handel kann ein angemessener Turnus bei drei Jahren liegen.

Alles, was sich außerhalb Ihrer Gewerberäume abspielt, gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen, zum Beispiel der Fassadenanstrich oder der Austausch von Fenstern und Türen. In der Praxis bedeutet das, dass der Vermieter für „Dach und Fach“ zuständig ist. Er muss also dafür sorgen, dass die Dachsubstanz, tragende Gebäudeteile und Wände sowie das Fundament instandgehalten werden.

Der Vermieter haftet für jeden anfänglichen Mangel des Gewerbeobjekts – es sei denn, Sie haben vertraglich einen Haftungsausschluss vereinbart.

Der Vermieter einer Gewerbeimmobilie muss dafür geradestehen, dass die Räume bei Vertragsschluss keine Mängel aufweisen. Kommt es in der Folgezeit zu einem Schaden – zum Beispiel, weil die Klimaanlage nicht richtig gewartet oder eine Bodenplatte nicht ordnungsgemäß verlegt wurde, ist der Vermieter grundsätzlich schadenersatzpflichtig.

Die sogenannte Garantiehaftung für anfängliche Mängel darf vertraglich ausgeschlossen werden. Allerdings muss dieser Haftungsausschluss umfassend formuliert sein, damit er gültig ist. Achtung: Schäden, die der Vermieter (oder einer seiner Vertreter vor Ort) vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt hat, können im Mietvertrag nicht ausgeklammert werden.

Außerdem darf der Haftungsausschluss nicht an einer versteckten Stelle im Vertrag platziert sein. Sie müssen als Mieter – am besten durch Fettdruck – auf diesen Ausschluss hingewiesen werden.

Konkurrenz belebt das Geschäft nicht immer. Wer ein Gewerbeobjekt mietet, möchte den direkten Wettbewerber nicht direkt Tür an Tür haben. Hilfreich ist es, die Konkurrenzsituation vertraglich festzulegen. Ist im Mietvertrag gar nichts geregelt, gilt der Konkurrenzschutz für das Haupttätigkeitsfeld.

In direkter Nachbarschaft den Konkurrenten zu wissen, ist für einen Gewerbemieter eine Belastung – unter Umständen sogar existenzgefährdend. Aber auch der Vermieter hat in aller Regel kein Interesse daran, nahestehende Objekte an ähnliche Gewerbetreibende zu vermieten. Denn je größer die Konkurrenz, umso kurzlebiger das Geschäft – und umso höher die Fluktuation bei den Mietern.

Gesetzlich ist der Konkurrenzschutz bei Gewerbemietern nur indirekt geregelt. Das bedeutet: Enthält der Mietvertrag keine Vereinbarungen dazu, gilt der sogenannte vertragsimmanente Konkurrenzschutz. Als Mieter können Sie dann darauf bestehen, dass Ihr Hauptsortiment vor Konkurrenz geschützt wird. Das Hauptsortiment sind alle Waren (oder Leistungen), die den Stil des Geschäfts bestimmen. Eine solche Konkurrenzbeziehung besteht laut Rechtsprechung zum Beispiel zwischen einer Imbissbude und einer Pizzeria, zwischen Juwelierläden in Nachbarhäusern oder bei der zweiten Zahnarztpraxis in einem großstädtischen Geschäftshaus.

Je mehr sich die Produkte oder Leistungen voneinander unterscheiden, desto weniger ist von einer Konkurrenzsituation auszugehen. Bei Nebenartikeln müssen Sie grundsätzlich dulden, dass der Vermieter Räume im gleichen Haus an ein Geschäft mit gleichen Waren vermietet. Das trifft zum Beispiel für eine Apotheke zu, die neben Medikamenten auch Kosmetika anbietet. In diesem Fall kann die benachbarte Drogerie nicht als Konkurrent angesehen werden.

Der Konkurrenzschutz gilt nur für dasselbe Grundstück oder Gebäude. Liegen Grundstücke des Vermieters allerdings unmittelbar nebeneinander, sind sie noch vom Konkurrenzschutz erfasst. Bei einer größeren Entfernung – wenn das Geschäft des Wettbewerbers zum Beispiel 100 Meter entfernt liegt – scheiden solche Ansprüche dagegen aus. Das Gleiche gilt auch für Geschäfte in einem Einkaufszentrum.

Sie können den Konkurrenzschutz im Mietvertrag detailliert regeln oder aber ausschließen. Wenn Ihr Vermieter Ihnen Schutz vor dem Wettbewerb gewährt, ist er für die Folgen verantwortlich: Als Mieter können Sie bei einer Verletzung dieser Klausel die Miete mindern, Schadenersatz fordern oder den Vertrag außerordentlich kündigen.

Je nachdem, welches Gewerbe Sie betreiben, benötigen Sie Behördengenehmigungen verschiedenster Art. Teilweise ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Voraussetzungen dafür zu schaffen.

In so mancher Branche ist es notwendig, dass Sie eine behördliche Erlaubnis vorweisen können, um Ihr Gewerbe zu betreiben. Zum Beispiel, wenn Sie eine Gaststätte oder einen Lebensmittelmarkt eröffnen wollen.

Grundsätzlich trägt der Vermieter das Risiko, dass die Mieträume entsprechend der Nutzungsart, der Lage und der Beschaffenheit zum vereinbarten Zweck nutzbar sind. Ein Beispiel: Der Mieter möchte eine Gaststätte eröffnen und hat dazu einen Mietvertrag abgeschlossen, in dem das Betreiben eines Restaurants als Vertragszweck festgelegt ist. Der Vermieter kann jedoch – trotz anderslautender Zusagen – die erforderlichen Parkplätze nicht bereitstellen. Die Folge: Der Mieter erhält die Konzession für die Gaststätte nicht.

Ein vergleichbarer Mangel der Mietsache liegt vor, wenn der Raum, der als Küche geplant war, nicht den erforderlichen Fliesenbelag aufweist. Auch hier muss der Vermieter dafür sorgen, dass der Mangel beseitigt wird. Er muss also die Kosten dafür übernehmen, dass in der Küche neue Fliesen gelegt werden.

Der Mieter kann wegen eines solchen Mangels an der Mietsache nur dann außerordentlich kündigen, wenn die Behörde deswegen bereits konkret gegen ihn vorgeht und ihm den Gewerbebetrieb verbietet. Allein die Tatsache, dass die erforderliche öffentlich–rechtliche Genehmigung nicht erteilt wird, rechtfertigt noch keine außerordentliche Kündigung. Solange die Behörde die (eigentlich unzulässige) Nutzung duldet und sich im betrieblichen Alltag keine Einschränkungen ergeben, haben Sie als Mieter noch keine Möglichkeit, sich mit Kündigung oder Mietminderung zu wehren. Dies geht erst dann, wenn die Behörde die Nutzung verbietet oder dies ausdrücklich androht. Wenn Sie außerdem aus persönlichen Gründen die Konzession für Ihren Betrieb nicht bekommen haben – zum Beispiel, weil ein Ausbildungsabschluss fehlt oder das polizeiliche Führungszeugnis noch nicht vorliegt – können Sie die fehlende Genehmigung nicht dem Vermieter anlasten.

Der Vermieter hat zugesagt? Prima! Jetzt kann der Traum von den eigenen Geschäftsräumen endlich realisiert werden. Bei aller Freude: Prüfen Sie den Gewerbemietvertrag genau, denn das kann später sehr wichtig werden.

Sie möchten Ihren neuen Laden, Ihr neues Büro, die Praxisräume oder die Werkstatt möglichst schnell beziehen, um zu arbeiten und Geld zu verdienen. Das ist nachvollziehbar. Dennoch: Unterschreiben Sie den vom Vermieter vorgelegten Entwurf eines Mietvertrags keinesfalls unter Zeitdruck oder im guten Glauben, dass alles seine Ordnung hat.

Der Teufel steckt gerade bei Verträgen im Detail. Nehmen Sie daher jeden einzelnen Punkt im Vertrag in Augenschein und prüfen Sie ihn auf Konsequenzen. Geschäftsraum-Mieter sind anders als Wohnraum-Mieter vom Mietrecht sehr viel weniger geschützt. Daher lohnt es sich, den Entwurf vom Rechtsanwalt prüfen zu lassen, bevor Sie etwas unterschreiben.

Neuer Teppich, Regale, Beleuchtung: Oft sind umfangreiche Investitionen in Ausbauten und Einrichtung der Räume nötig. Das kostet viel Geld, das Sie aufbringen müssen. Ein Gespräch mit dem Vermieter kann aber hilfreich sein. Denn manche sind bereit, die Gewerbeflächen ihrer potenziellen Nutzer gegen einen Aufpreis zum vereinbarten Mietzins bedarfsgerecht umzugestalten.

Angenommen, Sie wollen irgendwann aus dem Mietvertrag raus. Sei es, weil Sie günstigere Büroräume oder einen optimal gelegenen Laden gefunden haben. Da der Gewerbemietvertrag im Normalfall als Zeitmietvertrag angelegt ist, können Sie ihn nicht vorzeitig kündigen. Lassen Sie sich vertraglich das Recht einräumen, einen Nachfolger stellen zu dürfen. Zwar müssen Sie sich dann selbst um die Suche kümmern. Das ist aber besser, als für Räume zu zahlen, die Sie gar nicht mehr nutzen.

Und noch einen Vorteil bietet die Nachmieter-Klausel: Sie können für Ein- und Ausbauten, die Sie vorgenommen haben, nicht nur einen Abstand verlangen, sondern auch dafür sorgen, dass Ihr Nachfolger alles übernimmt. Denn im Normalfall sind Sie als Mieter beim Auszug zum Rückbau verpflichtet.

Ein weiterer Punkt, auf den Sie vor Vertragsabschluss achten sollten, ist die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen während und nach Ablauf der Mietzeit. Hier ist die Rechtsprechung ausnahmsweise mal eindeutig: Starre Fristen für Schönheitsreparaturen sind – wie auch im Privatwohnrecht – in einem Gewerbemietvertrag nicht zulässig.

Akzeptieren Sie bei Vertragsabschluss keine mangelhaften Gewerberäume. Sie verlieren Ihre gesetzlichen Rechte! Übernehmen Sie ein Mietobjekt nicht ohne vorherige Überprüfung! Erstellen Sie gegebenenfalls ein Mängelprotokoll und lassen Sie es vom Vermieter unterschreiben.

Gewerbemietverträge können zum großen Teil frei ausgehandelt werden. Das birgt für den Mieter Chancen und Risiken zugleich. Die folgende Checkliste weist den Weg zum sicheren Vertragsabschluss.

Einen Gewerbemietvertrag korrekt zu kündigen, ist gar nicht so leicht. Der Gesetzgeber stellt hier strenge formale Ansprüche. Tipps für den sicheren Weg zur Kündigung.

Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags ist an strenge Formen und Fristen gebunden, die immer wieder für Verwirrung sorgen. Erfahren Sie, wie Sie als Mieter alles richtig machen.

In aller Regel ist ein Gewerbemietvertrag befristet. Damit hat der Mieter auch bei sehr langen Laufzeiten keine Möglichkeit, vor Ablauf dieser Frist zu kündigen, wenn der Vertrag selbst keine entsprechende Klausel enthält. Daran ändert auch eine persönliche Notlage oder geschäftliche Krise nichts.

Ganz verloren ist die Sache dennoch nicht. Kommen Sie mit dem Vermieter ins Gespräch und machen ihm die Gründe schmackhaft, Sie vorzeitig von dem Vertrag zu entbinden. Geschicktes Verhandeln führt häufiger zu Ergebnissen, als Sie vielleicht vermuten.

Bei Gewerbemietverträgen, die auf unbestimmte Zeit geschlossen werden, gibt es dagegen ein Recht auf eine sogenannte ordentliche Kündigung. Sie kann sich aus einer individuellen Vereinbarung im Gewerbemietvertrag oder aus dem Gesetz ergeben.

Die gesetzliche Kündigungsfrist ist für Mieter und Vermieter gleich und beträgt sechs Monate zum Ende eines Kalendervierteljahres. Die Kündigungserklärung muss der jeweils anderen Vertragspartei spätestens am dritten Werktag eines Quartals zugestellt sein. Ein Beispiel: Die Kündigung zum 31. März muss spätestens bis zum 3. Oktober des Vorjahres eingehen.

Besonderheiten: Sonn- und Feiertage verlängern die Frist. Die 3-tägige Karenzzeit umfasst im Gewerbemietrecht auch den Samstag als Werktag. Fällt allerdings das Fristende selbst auf einen Samstag, zählt der Samstag nicht mit und die Frist verlängert sich auf den folgenden Montag.

Verschicken Sie die Kündigung des Mietvertrags immer schriftlich als Brief; ein Fax oder eine E-Mail reichen nicht aus. Sie können die schriftliche Kündigung auch persönlich abgeben und sich den Erhalt bestätigen lassen.

Für die Frist der Kündigung gilt nicht das Absendedatum, sondern das Datum des Empfangs. Die Kündigung ist eine rechtsverbindliche Erklärung und muss nachweislich beim Vermieter ankommen. Die Schwierigkeit ist jedoch, dass der Mieter den Zugang beweisen muss.

Um sicher zu gehen, können Sie den Brief als Einschreiben mit Rückschein, als Übergabe-Einschreiben oder als Einwurf-Schreiben verschicken. Natürlich können Sie das Schriftstück auch persönlich übergeben – am besten in Gegenwart eines neutralen Zeugens. Der Zeuge sollte auch bestätigen, dass der Briefumschlag den Kündigungsbrief enthalten hat.