Geschossflächenanzahl (GFZ)
Die Geschossflächenzahl (kurz GFZ) ist ein Begriff aus dem deutschen Baurecht (Baunutzungsverordnung § 20). Sie gibt an, wie hoch das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse - kein Keller und Dach (nur wenn es ein Vollgeschoss ist) - der Bebauung auf einem Grundstück zu der Fläche des Grundstückes maximal sein darf. Zu beachten ist, dass die Geschossflächenzahl (GFZ) nicht aus der Brutto-Grundfläche (BGF) gemäß DIN 277 (Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken in Hochbau) berechnet werden darf, sondern nur aus den Flächen aller Vollgeschosse gemäß § 20 Baunutzungsverordnung. Beispiel: Bei einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,8 dürfen sich auf einem Grundstück mit 1000m² maximal 0,8 x 1000 = 800 m² Geschossfläche in den Vollgeschossen befinden.
Das Maß der baulichen Nutzung ist in Deutschland im Bauplanungsrecht geregelt und dient als städtebauliches Steuerungsinstrument dazu, eine geordnete städtebauliche Nutzung sicherzustellen. In der Regel erfolgt die Steuerung, indem die Bebauungsdichte beschränkt wird. Art und Maß der baulichen Nutzung stellen gemeinsam die zentralen Kriterien für die Bewertung der Zulässigkeit von Bauprojekten innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Stadtteils oder im Geltungsbereich eines Bebauungsplans dar. Bestimmt wird das Maß der baulichen Nutzung neben der Geschossflächenzahl durch die Grundflächenzahl (GRZ), die Baumassenzahl und die Höhe der baulichen Anlage beziehungsweise die Anzahl der Vollgeschosse. Der Bebauungsplan gibt in der Regel die Höchstwerte für die bauliche Nutzung vor. Konkrete Bauprojekte dürfen diese in keinem Fall überschreiten, allerdings durchaus unterschreiten. Nur in einigen Ausnahmefällen gelten auch zwingende Maße oder Mindestmaße, beispielsweise für Gebäudehöhen oder Vollgeschosse, die nicht unterschritten werden dürfen.
In der Regel wird die Geschossflächenzahl für ein gesamtes Baugebiet festgelegt, seltener für einzelne Grundstücke oder Grundstücks- und Gebäudeteile. Dabei wird die Geschossfläche in den meisten Fällen als Höchstwert angegeben, sie darf dementsprechend einen bestimmten Wert nicht überschreiten. Um die Geschossflächenzahl zu ermitteln, ist die Geschossfläche als Summe aller Vollgeschossflächen auf einem Baugrundstück in Relation zur Größe des Baugrundstücks zu setzen. Der so ermittelte Wert kann dann mit dem im Bebauungsplan vorgegebenen Höchstwert verglichen werden. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass sie die Geschossfläche aus den Gebäudeaußenmaßen in allen Vollgeschossen ergibt.
Mit der Einführung der Geschossflächenzahl hat sich der Städtebau im Laufe des 20. Jahrhunderts deutlich verändert. So herrschten in den Gründerjahren Mietskasernenviertel vor. Bei dieser innerstädtischen Blockbebauung erreichten die Geschossflächenzahlen teils sehr hohe Werte von bis zu 4,0. In den folgenden Jahren versuchte die Charta von Athen diese Bauweise zu ändern und setzte gemäß dem Prinzip „Licht, Luft und Sonne“ die Geschossflächenanzahl Mitte der 20er Jahre herab. Nach dem Krieg sank der Wert mit der Aufstellung der Baunutzungsverordnung und infolge des Zeilenbaus auf rund 0,5 ab. Später stabilisierte sich dieser Wert dann bei etwa 1,0.