Residualverfahren - Bauträgermethode

Bei der Immobilienbewertung von unbebauten Grundstücken wird oft das Residualverfahren, auch Bauträgermethode genannt, zur Wertermittlung benutzt. Besonders Bauträger und Projektentwickler ermitteln mit diesem Verfahren der Immobilienbewertung den Grundstückswert in Verbindung mit der bestmöglichen Flächennutzung. Ziel des Residualverfahrens ist die Berechnung des Residuums. Das Residuum ist der sogenannte „tragfähige Grundstückswert“. Dies entspricht dem Grundstückspreis, den der Investor maximal tragen will und kann. Er errechnet sich aus dem erzielbaren Verkaufserlös abzüglich der Gesamt(bau)kosten zuzüglich des zu erwartenden Gewinns, also zum Beispiel:

Erzielbarer (fiktiver) Veräußerungserlös 4.500.000 EUR

- Gesamt(bau)kosten inklusive Unternehmensgewinn

(Entwicklungs-, Bau- und Vermarktungskosten) 3.900.000 EUR

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Residuum 600.000 EUR

Die Verkehrswertermittlung des Veräußerungserlöses erfolgt durch das Vergleichswertverfahren. Sollten keine adäquaten Vergleichsobjekte existieren, wird der Verkehrswert mit Hilfe des Ertragswertverfahrens ermittelt.

Der Vorteil dieses Verfahrens zur Immobilienbewertung ist, dass reale Faktoren und Umstände im Zusammenhang mit dem Objekt, wie zum Beispiel Beschränkungen und Lasten, Berücksichtigung finden.

Bei der Berechnung der Gesamtkosten muss allerdings mit großer Sorgfalt gearbeitet werden, da diese das Residuum überproportional verändern. Das Ergebnis des Residualverfahrens ist jedoch schwer zu objektivieren, da oft investorspezifische Faktoren einfließen.

Das Residualverfahren liefert nicht nur eine marktgerechte Wertermittlung des unbebauten Baugrundstücks, sondern bezieht auch die in Zukunft rentabelste Bebauung in die Berechnung ein. Somit ergeben sich Unterschiede bei der Bewertung, wenn beispielsweise hochwertige Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser oder Bungalows gebaut werden, auch wenn alle sonstigen Kriterien gleich bleiben.

Da alle für die Baumaßnahme notwendigen Kosten, also auch die Zwischenfinanzierungskosten berücksichtigt werden, ergibt sich durch das Residualverfahren der tatsächliche, maximal tragfähige Bodenwert für das Grundstück (das Residuum). Entsteht eine Wartezeit, so wird dieser Wert bis zum Zeitpunkt der Realisierung abgezinst.

Da dieses Verfahren zur Wertermittlung vor allem in der Projektentwicklung Anwendung findet, nennt man das Residualverfahren auch „Investorenmethode“. Dabei soll der maximal tragfähige Bodenpreis ermittelt werden, mit dem der interessierte Investor einen Gewinn beim vorliegenden Projekt erwirtschaften würde.

Um den vorläufigen Verkehrswert der Immobilie für die Gesamtberechnung zu ermitteln, werden Vergleichs- oder Ertragswertverfahren eingesetzt.