Sondergebiete (SO)

Als Sondergebiete werden Gebiete bezeichnet, die der Erholung dienen, mit Immobilien wie zum Beispiel Wochenendhäusern, Ferienhäusern oder Campingplätzen. Für weitere Sondergebiete (SO) muss die Art und Nutzung dargestellt und festgesetzt werden, zum Beispiel Gebiete für Einkaufszentren und großflächige Handelsbetriebe, Ladengebiete, Messen, Hochschulen und weitere.

Die Sondergebiete werden im Wesentlichen durch die Baunutzungsverordnung (BauNVO) bestimmt. Diese Verordnung bestimmt in der Bundesrepublik Deutschland Festsetzungen zu der Art und dem Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks. Neben den Sondergebieten (SO) sind dabei auch beispielsweise reine Wohngebiete (WR), Mischgebiete (MR), Kerngebiete (MK) oder Gewerbegebiete (GE) durch die BauNVO definiert. Relevant für die Sondergebiete sind in der Baunutzungsverordnung § 10 für „Sondergebiete, die der Erholung dienen“ und § 11 für „Sonstige Sondergebiete“.

Die BauNVO beschreibt in § 10 Vorgaben zu Sondergebieten, die der Erholung dienen. Darin ist beispielsweise festgehalten, dass als derartige Sondergebiete vor allem Wochenendhausgebiete, Ferienhausgebiete und die Campingplatzgebiete in Betracht kommen. Für die Art der Nutzung sowie der Zweckbestimmung lassen sich diese Aspekte darstellen und festsetzen. So lässt sich beispielsweise im Bebauungsplan der Sondergebiete, die der Erholung dienen, festsetzen, dass entsprechend der individuellen Eigenarten des Sondergebietes bestimmte Objekte zulässig sind. Dies kann Anlagen oder Einrichtungen umfassen, die für die Versorgung oder auch für sportliche Zwecke allgemein zulässig oder ausnahmsweise zulässig sein können.

Die BauNVO schreibt zu Wochenendhausgebieten vor, dass diese Wochenendhäuser als Einzelhäuser zulässig sind. Inwieweit Hausgruppen zulässig sind in Wochenendhausgebieten, muss im Bebauungsplan vermerkt werden. Auch die zulässige Grundfläche der Immobilien ist in diesem festzusetzen. Auch Ferienhausgebiete sind Sondergebiete, die der Erholung dienen. Wie bei den Wochenendhäusern gilt auch bei den Ferienhausgebieten, dass die Grundfläche der Ferienhäuser im Bebauungsplan festgesetzt werden soll. Die Definition dieser Sondergebiete sieht vor, dass der Erholungsaufenthalt für wechselnde Personenkreise gilt. Und abschließend legt die BauNVO fest, dass in Campingplatzgebieten als Sondergebiete, die der Erholung dienen, Campingplätze und Zeltplätze zulässig sind.

Die „Sonstigen Sondergebiete“ sind in der BauNVO in § 11 behandelt. Das wesentliche Merkmal der Sondergebiete ist, dass sie sich wesentlich von den Baugebieten unterscheiden, die in den §§ 2 bis 10 der Baunutzungsverordnung beschrieben sind. Als diese sonstigen Sondergebiete kommen beispielsweise in Betracht:

• Gebiete für den Fremdenverkehr wie Kurgebiete
• Ladengebiete
• Gebiete für Einkaufsflächen sowie großflächige Handelsbetriebe
• Gebiete für Messen, Ausstellungen und Kongresse
• Hochschulgebiete
• Hafengebiete
• Klinikgebiete
• Gebiete für Anlagen für die Erforschung, Entwicklung oder Nutzung erneuerbarer Energien wie Wind- oder Sonnenenergie

Die Baunutzungsverordnung legt die wesentlichen Vorgaben für die Sondergebiete (SO) fest. Häufig wird in Zusammenhang mit den Sondergebieten darauf verwiesen, dass nähere Spezifikationen sich durch den jeweils relevanten Bebauungsplan ergeben. Der Bebauungsplan liegt in Deutschland in der Planungshoheit der Gemeinden. Diese entwickeln aus dem Flächennutzungsplan und den geltenden Bestimmungen den Bebauungsplan. Der Bebauungsplan muss für sämtliche Gebiete – also auch für Sondergebiete – die städtebaulichen Ziele berücksichtigen, wie sie im Baugesetzbuch (BauGB) festgehalten sind. Die Verantwortung gegenüber künftigen Generationen, Klimaschutz und die Berücksichtigung für gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind nur einige der für den Bebauungsplan relevanten Aspekte.

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