Gewerbeimmobilienindex GIMX 2019
Aktuelle Preisentwicklung Büroflächen
10 Jahre lang kannten die Mieten für Gewerbeimmobilien nur eine Richtung. Das zweite Halbjahr 2019 könnte eine Trendwende einleiten. Zwar weisen mit Berlin und Köln immer noch zwei der Top-7-Städte deutliche Mietanstiege sowohl bei Büro- als auch Einzelhandelsobjekten auf. München, mit dem höchsten Mietniveau der Republik, entwickelte sich aber deutlich weniger dynamisch. In Frankfurt am Main und Leipzig sehen wir sogar erstmals seit langem einen deutlichen Rückgang bei den Einzelhandelsmieten.
Ralf Weitz, Geschäftsführer von ImmoScout24
Brexit hat keinen spürbaren Einfluss auf Frankfurter Büromarkt
Bei den Büromieten steht Berlin an vorderster Stelle, wenn es um Mietpreisanstiege geht. Mit einem Plus von 9,7 Prozent lag die kurzfristige Mietsteigerung im Zeitraum zwischen dem zweiten Halbjahr 2018 und dem zweiten Halbjahr 2019 noch einmal deutlich oberhalb des Zehn-Jahres-Trends mit 7,1 Prozent. Auch in Köln (+ 8,3 Prozent), Stuttgart (+ 7,2 Prozent) und Hamburg (+ 6,4 Prozent) gab es in der zweiten Jahreshälfte 2019 deutliche Preissteigerungen bei Büroobjekten, die weit über dem Durchschnittstrend der vergangenen zehn Jahre lagen. Analog zur Entwicklung der Einzelhandelsobjekte legten auch die Mieten für neuvermietete Büros in Dortmund 2019 mit 4,5 Prozent deutlich zu. Zwar liegen die Büromieten in Frankfurt am Main, ähnlich wie in München, bereits auf einem sehr hohen Niveau, stagnierten aber im vergangenen Jahr mit + 2,2 Prozent nahezu. Trotz mancher Befürchtungen scheint sich der Brexit und der damit einhergehende Zuzug von Finanzdienstleistern bislang nicht signifikant auf den Frankfurter Gewerbeimmobilienmarkt auszuwirken. Dresden (+ 2,0 Prozent) und Hannover (+ 1,0 Prozent) verzeichneten bei den neuvermieteten Büroobjekten im zweiten Halbjahr 2019 die geringsten Mietsteigerungen. Diese lagen auch deutlich unter den langfristigen Werten mit 3,2 bzw. 3,0 Prozent. Jedoch schwanken die Preisindizes aufgrund der kleineren Datenbasis in den beiden Städten stärker.
Konjunktur und Beschäftigungsquote haben Einfluss auf Gewerbeimmobilienmarkt
Prof Dr. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanz- und Immobilienmärkte beim Institut der deutschen Wirtschaft, führt die volatilere Entwicklung der Gewerbeimmobilienmieten unter anderem auf die konjunkturellen Unsicherheiten zurück:
Dass sich die Konjunktur abkühlt und die Beschäftigtenzahlen weniger stark steigen, wirkt sich auf die Gewerbemieten aus. Je nach Standort kann die Eintrübung aber ganz unterschiedlich ausfallen. Gerade in Großstädten mit einem hohen Industrieanteil sehen wir eher Mietrückgänge, bei Standorten mit einem hohen Dienstleistungsanteil dagegen weniger. Neben diesen Parametern wirken sich zudem immobilienspezifische Entwicklungen wie die Bautätigkeit aus.
Prof Dr. Michael Voigtländer, Leiter Finanz- und Immobilienmärkte beim Institut der deutschen Wirtschaft
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Hier sind die Büromieten am teuersten
Durchschnittsmieten von Büroimmobilien im 10 Jahresvergleich
Quelle: ImmoScout24 Gewerbeflächen und Institut der deutschen Wirtschaft
Mietpreisentwicklung im Detail
Methodik
Der GIMX wird auf Basis eines hedonischen Modells berechnet, das vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) speziell für Gewerbeflächen entwickelt wurde. Hierbei werden strukturelle Verzerrungen wie etwa die Veränderung von Objektqualitäten minimiert, so dass im Index nur tatsächliche Preisveränderungen ausgewiesen werden. In der aktuellen Fassung wurde das hedonische Preismodell des GIMX erstmals in Form des räumlich-ökonometrischen Spatial Durbin Error Modells (SDEM) geschätzt. Im SDEM werden neben individuellen Objekteigenschaften die durchschnittlichen Objekt- und Lageeigenschaften von benachbarten Gewerbeimmobilien, und der durchschnittliche Prognosefehler bei benachbarten Gewerbeobjekten, berücksichtigt. Als Grundlage dienen die Angebotsmieten von Büro- und Einzelhandelsflächen, die über ImmobilienScout24 Gewerbeflächen vermarktet werden. Es wird die Mietpreisentwicklung in Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart, Dortmund, Dresden, Essen, Bremen und Leipzig sowie jeweils ein aggregierter Index für die Top-7-Städte dargestellt.