Gewerbeimmobilienindex GIMX 2020
Aktuelle Preisentwicklung Einzelhandel
Die Gewerbemieten zeigen sich bislang weitgehend unbeeindruckt von der Corona-Pandemie. Dies zeigen die Ergebnisse des Mietpreisindex für Gewerbeflächen (GIMX) für das erste Halbjahr 2020, den ImmoScout24 Gewerbe zusammen mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) herausgibt. Während sich die Mietpreise auf dem Büromarkt trotz Kontakteinschränkungen und zunehmenden Homeoffice-Regelungen stabil entwickeln, differenziert sich der Einzelhandelsmarkt weiter aus.
Mietpreisentwicklung am Einzelhandelsmarkt bleibt durchwachsen
Bereits vor der Corona-Pandemie zeigten sich im Einzelhandelsmarkt sehr unterschiedliche Bewegungen. Dieser Trend setzte sich im ersten Halbjahr 2020 in beiden Quartalen fort. So sind in Hamburg, Frankfurt und Dresden die angebotenen Einzelhandelsmieten im ersten Halbjahr 2020 zwischen 5,5 Prozent und 6,3 Prozent gestiegen. Im gleichen Zeitraum sanken in Köln, Leipzig und München die Einzelhandelsmieten zwischen 6,1 Prozent und 8,2 Prozent. In Berlin zeigen sich die angebotenen Einzelhandelsmieten auf Basis der hedonischen Berechnungsmethoden des GIMX mit einem leichten Wachstum von 0,7 Prozent vergleichsweise stabil. Besonders auffällig ist die Entwicklung in Düsseldorf für das vergangene Halbjahr. In der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt legten die Mieten im Einzelhandel um 14,5 Prozent zu. Dabei handelt es sich nach Auffassung des Instituts der deutschen Wirtschaft um Nachholeffekte und Anpassungen zu Preisreduktionen in den Vorjahren 2018 und 2019.
Betrachtet man die durchschnittlichen Angebotsmieten der letzten zehn Jahre weisen Stuttgart mit 6,4 Prozent und Hannover mit 6,2 Prozent die höchsten jährlichen Wachstumsraten seit 2010 aus. In Hamburg (2,4 Prozent), Düsseldorf (3,0 Prozent), Leipzig (3,0 Prozent) und Berlin (4,2 Prozent) liegt die jährliche Wachstumsrate seit 2010 zwischen 2,4 Prozent und 4,2 Prozent. In München (1,9 Prozent), Köln (1,3 Prozent), Dresden (1,1 Prozent) und Frankfurt (0,8 Prozent) stiegen die angebotenen Einzelhandelsmieten in den letzten zehn Jahren mit jährlichen Wachstumsraten zwischen 0,8 und 1,9 Prozent vergleichsweise moderat. In Essen (-0,8 Prozent) und Dortmund (-0,9 Prozent) sanken die Angebotsmieten im Einzelhandel seit 2010 jährlich leicht.
Die Gewerbeimmobilienmärkte differenzieren sich weiter aus. Gerade im Einzelhandelsmarkt gibt es regional unterschiedliche Bewegungen nach oben und nach unten. Damit setzt sich die Entwicklung aus dem letzten Jahr fort, ein deutlicher Corona-Effekt ist bislang nicht feststellbar. Zwar ist es für eine Entwarnung noch zu früh, aber es bleibt die Hoffnung, dass der Gewerbeimmobilienmarkt weniger stark getroffen wird, als teilweise vermutet.
Prof Dr. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanz- und Immobilienmärkte beim Institut der deutschen Wirtschaft
Hier sind die Einzelhandelsmieten am teuersten
Durchschnittsmieten von Einzelhandelsflächen im 10 Jahresvergleich
Mietpreisentwicklung im Detail
- stärkstes Wachstum in Berlin mit insgesamt +51% Preissteigerung
- Platz 2 und 3 belegen Düsseldorf und Hamburg
- Schlusslicht ist Frankfurt a. M. mit nur +8% Steigung innerhalb der letzten 10 Jahre
- der Anstieg in Stuttgart ist u.a. durch die fehlende Varianz der erklärenden Variable zu begründen
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Methodik des GIMX
Der GIMX ist ein Gemeinschaftsprojekt von ImmoScout24 Gewerbe und dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW). Er wird auf Basis eines hedonischen Modells berechnet, das vom IW speziell für Gewerbeflächen entwickelt wurde. Hierbei werden strukturelle Verzerrungen wie etwa die Veränderung von Objektqualitäten minimiert, so dass im Index nur tatsächliche Preisveränderungen ausgewiesen werden. Zu Beginn des Jahres 2020 wurde das hedonische Preismodell des GIMX erstmals in Form des räumlich-ökonometrischen Spatial Durbin Error Modells (SDEM) geschätzt. Im SDEM werden neben individuellen Objekteigenschaften die durchschnittlichen Objekt- und Lageeigenschaften von benachbarten Gewerbeimmobilien, und der durchschnittliche Prognosefehler bei benachbarten Gewerbeobjekten, berücksichtigt. Um auf veränderten Einfluss von Objekteigenschaften reagieren zu können, wurde die Index-Berechnung auf ein sogenanntes Adjacent-Modell umgestellt (separate Schätzung für benachbarte Perioden). Die aktuelle Indexreihe ist daher nicht mit den vorherigen Indexreihen vergleichbar, aber in sich im Zeitverlauf konsistent. Als Grundlage dienen die Angebotsmieten von Büro- und Einzelhandelsflächen, die über ImmoScout24 Gewerbe vermarktet werden. Es wird die Mietpreisentwicklung in Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Stuttgart, Dortmund, Dresden, Essen, Bremen und Leipzig dargestellt. Die Punktschätzer für Einzelhandelsimmobilien in Stuttgart, Dortmund, Essen und Hannover werden aufgrund der deutlich reduzierten Varianz der erklärenden Variablen nicht abgebildet.