Grund und Boden – fest mit dem Boden verbundene Sachen gehören zum Grundstück

Grund und Boden sind Begriffe, die für ein Grundstück relevant sind. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist in § 94 festgelegt, dass nicht nur der Grund und Boden allein zum Grundstück gehört oder dieses ausmacht. Auch Sachen, die mit dem Grund und Boden fest verbunden sind, oder Erzeugnisse des Grundstücks sind relevant, wenn diese mit dem Boden zusammenhängen. Wird dementsprechend ein Grundstück gekauft, dann gehören mit Blick auf den Grund und Boden gleichermaßen die Gebäude und die Pflanzen dazu. Daher beinhaltet der Grund und Boden die mit ihm fest verbundenen Gebäude und baulichen Anlagen. Gemeinsam bilden sie sachlich wie rechtlich eine Einheit, wodurch einzelne Aspekte keine unterschiedlichen Eigentümer haben können. Ausgenommen davon ist Wohneigentum und eine mögliche Bebauung im Rahmen des Erbbaurechts. Der Wert von Grund und Boden kann auf unterschiedliche Weise ermittelt werden, wobei die gesetzlichen Vorgaben der Wertermittlungsverordnung einzuhalten sind. Dabei wird der Wert von Grund und Boden durch die Lage, den Zustand und den Grad der Entwicklung beeinflusst. Ein Grundstück, das als landwirtschaftliche Fläche genutzt wird, wird anders bewertet als baureifes Land.

Bei Grundstücken ist relevant, dass Sachen nur zum Grundstück gehören, wenn sie mit dem Grund und Boden fest verbunden sind. Wenn das Grundstück durch einen Zaun begrenzt wird, gehört dieser zum Grund und Boden. Ähnlich verhält es sich mit einer Fertiggarage. Als ebenfalls mit dem Grund und Boden fest verbundene Sache gilt beispielsweise auch eine Heizungsanlage, die in ein Gebäude eingebracht wurde oder wird. So ist bei Grund und Boden zu berücksichtigen, dass Pflanzen, die von einem Mieter in einem gemieteten Garten eingepflanzt werden, zum Grundstück gehören. Daher hat der Vermieter das Recht, darauf zu bestehen, dass die Pflanzen nach dem Ende des Mietverhältnisses auf dem Grundstück verbleiben. Ausnahmen von dieser Regelung bilden all jene Sachen, die nur vorübergehend mit dem Grundstück verbunden sind. Stellt ein Mieter beispielsweise im Frühling eine Reihe Pflanzen in den Garten und bringt diese zum Herbst wieder in das Haus oder in die Wohnung, bleiben diese Pflanzen im Besitz des Mieters.

Grund und Boden ist für die Wertermittlung eines Grundstücks von großer Bedeutung. Dabei spielen unterschiedliche Aspekte eine Rolle. Für Grund und Boden sind der Zustand und der Grad der Entwicklung nach § 4 der Wertermittlungsverordnung relevant. Der Wert von Grund und Boden bemisst sich auch dadurch, ob es sich beispielsweise um Flächen der Land- und Forstwirtschaft oder um baureifes Land handelt. Außerdem ist in der Wertermittlungsverordnung festgeschrieben, dass zur Ermittlung des Verkehrswertes das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren angewendet werden müssen. Für Grund und Boden bedeutet dies, dass für bebaute Grundstücke als Bezugsfaktor Kaufpreise herangezogen werden, die bei ähnlichen Immobilien erreicht wurden. Dementsprechend wird der Wert des Grundstücks, der Bebauung und anderer fest mit dem Grundstück verbundener Objekte ermittelt.