Die Provision für Makler:innen ist eine Gebühr, die Makler:innen dann erhalten, wenn sie eine Immobilie im Rahmen eines Verkaufs oder einer Vermietung erfolgreich vermittelt haben. Wie hoch die Provision im Einzelfall ausfällt, wer sie in welcher Höhe zu zahlen hat und alle weiteren wichtigen Fakten zum Thema erfährst du hier.
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Bei Immobilienkäufen und -verkäufen gilt seit Ende 2020 eine gesetzliche Neuregelung zur Provision: Private Käufer:innen von Einfamilienhäusern und Wohnungen haben nur noch maximal 50 Prozent der Courtage zu tragen.
Die Höhe der Provision bei Immobilienverkäufen ist von Bundesland zu Bundesland und regional unterschiedlich. Sie liegt aber bei etwa fünf bis sieben Prozent des Kaufpreises.
Die maximale Courtage für Mieter:innen liegt bei zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer. Die Höhe der Provision für Vermieter:innen ist hingegen Verhandlungssache. Dabei gilt das Bestellerprinzip: Wer den:die Makler:in bestellt, bezahlt die Provision.
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- Was sind die Voraussetzungen für die Maklerprovision?
- Neues Gesetz zur Maklerprovision bei Immobiliengeschäften
- Wie wird das Bestellerprinzip im neuen Gesetz zur Provision umgesetzt?
- Bei welchen Verträgen findet das neue Provisionsgesetz Anwendung?
- Wer zahlt die Maklerprovision beim Immobilienverkauf?
- Wann ist eine Maklerprovision fällig?
- Wann ist eine Maklerprovision unzulässig?
- Wer zahlt die Maklerprovision bei Vermietung?
- Ist ein Hausverkauf auch provisionsfrei möglich?
- FAQ: Häufige Fragen zur Maklerprovision
Damit Makler:innen laut § 652 einen Anspruch auf eine Provision haben, müssen zunächst einige Voraussetzungen erfüllt sein.
Dazu zählen folgende Punkte:
- Es wurde ein gültiger Maklervertrag ohne unwirksame Klauseln geschlossen.
- Der:die Makler:in hat vereinbarte Dienstleistung nachweislich erbracht.
- Es ist zum Abschluss eines Mietvertrages oder beurkundeten Kaufvertrages gekommen.
- Die Maklertätigkeiten führten zum Vertragsschluss.
- Der Vertrag war nicht aufgrund eines Mangels im Nachhinein unwirksam.
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt ein neues Gesetz zur Provision von Makler:innen bei Immobiliengeschäften, das sogenannte „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“. Die einzelnen Regelungen sind im Bürgerlichen Gesetzbuch in § 656a bis § 656d verankert worden.
In § 656a BGB wird gesetzlich vorgeschrieben, dass ein Vertrag mit Makler:innen in schriftlicher Form vorliegen muss, „der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat“. Handschlagvereinbarungen und mündliche Verträge reichen hier nicht mehr aus.
Im Kern handelt es sich bei diesem neuen Gesetz zur Provisionsaufteilung bei Immobiliengeschäften um eine abgewandelte Form des Bestellerprinzips. Dieses Prinzip besagt, dass diejenige Person, die ein:e Makler:in „bestellt“, auch die damit verbundenen Kosten zu tragen hat und diese nicht auf die andere Person abwälzen kann.
Nach dem neuen Gesetz sind drei Szenarien möglich, wie bei einem Immobilienverkauf oder -kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses die Vereinbarung über die Provision für Makler:innen geregelt werden kann:
1. Makler schließt Vertrag mit Käufer und Verkäufer und es wird eine Doppelprovision vereinbart (§ 656c Absatz 1 Satz 1 BGB)
Beim Wohnungs- oder Hauskauf tragen Verkäufer:innen und Käufer:innen jeweils zu 50 Prozent die Provision für Makler:innen.
2. Nur eine Kaufvertragspartei schließt einen Vertrag mit Makler ab und fordert einen Teil der Courtage (maximal 50 Prozent) bei der anderen Partei ein (§ 656d BGB)
Bei dieser Variante vertreten Makler:innen nur eine Partei, z. B. den:die Verkäufer:in. Die andere Partei verpflichtet sich im Kaufvertrag jedoch, einen Teil der Provision für Makler:innen im Nachgang zu übernehmen. Bei dieser sogenannten Abwälzung muss der Provisionsanteil des Auftraggebenden bei mindestens 50 Prozent liegen. Außerdem kann die zweite Hälfte der Provision für Makler:innen erst eingefordert werden, wenn der:die Auftraggeber:in ihren Teil zuerst bezahlt hat.
Seit dem 23.12.2020 gibt es keinen Zwang mehr zur sogenannten Doppelprovision. Grundsätzlich sind daher zwei Arten der vollen Provisionsübernahme möglich. Wenn sich Verkäufer:in und Käufer:in auf eine reine Innenprovision einigen, übernimmt der:die Verkäufer:in gänzlich die Provision für Makler:innen.
Wenn der:die Käufer:in einen provisionspflichtigen Suchauftrag erteilt hat und Makler:innen zum gegebenen Zeitpunkt die zukünftige Immobilie noch nicht akquiriert bzw. an der Hand hatte, ist ebenfalls eine reine Außenprovision möglich.
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Das neue Gesetz zur Aufteilung der Provision bei Immobiliengeschäften findet nur unter bestimmten Bedingungen Anwendung:
- Es handelt sich um einen Kauf oder Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses.
- Käufer:in ist gleichzeitig ein:e Verbraucher:in (§ 656b BGB).
Das Gesetz zur Provisionsaufteilung bei Immobiliengeschäften gilt nur, wenn der:die Käufer:in ein:e Verbraucher:in ist.
Im Umkehrschluss heißt das, folgende Immobiliengeschäfte sind nicht von der gesetzlichen Neuregelung betroffen:
- Baugrundstücke
- alle gewerblichen Immobilien
- Immobilien mit gemischter Nutzung (Gewerbe und Wohnraum)
- Zwei-, Drei- und Mehrfamilienhäuser
- Einfamilienhäuser und Wohnungen, die an gewerbliche Käufer:innen veräußert werden
Bei der Vermittlung von Kaufimmobilien gibt es keine gesetzliche Regelung bezüglich der Höhe der Provision für Makler:innen. Sie ist frei verhandelbar und nach oben begrenzt. In der Regel gilt die ortsübliche Provision für Makler:innen, die bei privaten Immobilienverkäufen in Deutschland meist zwischen fünf und sieben Prozent des Kaufpreises liegt zzgl. 19 Prozent der gesetzlichen Mehrwertsteuer von 19 Prozent.
Die Höhe der Courtage unterscheidet sich zwischen den verschiedenen Regionen Deutschlands teils deutlich, sodass beim gleichen Verkaufspreis unterschiedliche Provisionen fällig werden.
| Bundesland | Maklerprovision gesamt |
Baden-Württemberg |
7,14 % |
Bayern |
7,14 % |
Berlin |
7,14 % |
Brandenburg |
7,14 % |
Bremen |
5,95 % |
Hamburg |
6,25 % |
Hessen |
5,95 % |
Mecklenburg-Vorpommern |
5,95 % |
Niedersachsen |
Je nach Region 4,76 bis 5,95 % oder 7,14 % |
Nordrhein-Westfalen |
7,14 % |
Rheinland-Pfalz |
7,14 % |
Saarland |
7,14 % |
Sachsen |
7,14 % |
Sachsen-Anhalt |
7,14 % |
Schleswig-Holstein |
7,14 % |
Thüringen |
7,14 % |
Angenommen, ein Einfamilienhaus im Saarland wurde zu einem Preis von 300.000 Euro verkauft. Kam dieser Verkauf durch ein:e Makler:in zustande, erhält er:sie laut obiger Tabelle eine Provision in Höhe von 7,14 Prozent des Verkaufspreises. Diese Courtage wird jeweils hälftig von Käufer:in und Verkäufer:in übernommen.
Verkaufspreis der Immobilie |
300.000 € |
Vereinbarte Provision für Makler:in |
7,14 % |
Provisionshöhe |
300.000 € × 7,14 % = 21.420 € |
Anteil der Provision für Käufer:in |
21.420 € ÷ 2 = 10.710 € |
Anteil der Provision für Verkäufer:in |
21.420 € ÷ 2 = 10.710 € |
Die Provision bei Eigentumsobjekten darf grundsätzlich frei vereinbart werden, wodurch eine gewisse Konkurrenz entsteht. Die gesetzliche Obergrenze besagt, dass nicht mehr Provision als ortsüblich berechnet werden darf. Gerade deshalb sind die in der Tabelle genannten Prozentsätze wichtig.
Üblicherweise wird im Vertrag festgehalten, dass die Provision für den:die Makler:in nach Abschluss eines Mietvertrages oder eines notariell beurkundeten Kaufvertrages fällig wird. Der Fälligkeitstermin für die Courtage liegt meist zwei Wochen nach den Vertragsunterschriften. Wann die Provision dann tatsächlich fällig ist, wird also konkret im Vertrag geregelt und zusätzlich auf der ausgestellten Rechnung angegeben.
Ein verbindliches Kaufangebot, das vonseiten der Verkäufer:innen und Käufer:innen unterschrieben wurde, zählt bereits als erfolgreiche Willensübereinkunft, die durch den:die Makler:in erreicht wurde. Zu diesem Zeitpunkt darf also bereits die Rechnung gestellt werden. Selbst wenn der Kaufvertrag erst später unterschrieben wird, ist diese Vorgehensweise zulässig.
In manchen Situationen fordern Makler:innen eine Provision, obwohl sie keinen Anspruch auf diese Zahlung haben. Das kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn ein Vertragsabschluss ohne Mitwirken des:der Makler:in zustande kam, etwa wenn Eigentümer:innen zufällig selbst den Kontakt zu den zukünftigen Käufer:innen herstellen und die Immobilie verkaufen. Waren die beauftragten Makler:innen nicht involviert, gibt es auch keinen Provisionsanspruch.
Entscheidend ist immer, ob die im Vertrag mit Makler:innen beschriebenen Leistungen auch tatsächlich erbracht wurden. Denn nur dann besteht der Anspruch auf die definierte Vergütung.
Wer Makler:innen für den Verkauf oder Kauf einer Wohnung oder eines Hauses beauftragt, übernimmt mindestens die Hälfte der anfallenden Kosten für die Makler:innen. Diese abgewandelte Form des sogenannten Bestellerprinzips ist auch im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert.
Das neue „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ legt fest, dass Käufer:innen nicht mehr zur Übernahme der gesamten Provision gezwungen werden können, wenn sie die Makler:innen nicht selbst beauftragt haben.
Wie viel ist deine Immobilie beim Verkauf wert?
Möglich sind stattdessen folgende Szenarien:
- Verkäufer:innen und Käufer:innen übernehmen die Kosten für Makler:innen jeweils zu gleichen Teilen.
- Käufer:innen haben Makler:innen beauftragt und einen Vertrag geschlossen. Daher zahlen die Käufer:innen die Courtage bei einer erfolgreichen Vermittlung.
- Verkäufer:innen übernehmen einen Großteil der Provision, die andere Partei den Rest.
- Verkäufer:innen tragen die Courtage in kompletter Höhe selbst.
Die letzten beiden Varianten sind vor allem dann eine Überlegung wert, wenn es sich bei der Immobilie um ein schwer vermittelbares Objekt handelt, bei dem zusätzliche Maklerkosten die Vermarktung erschweren.
Baugrundstücke, alle gewerblichen Immobilien, Zwei-, Drei- und Mehrfamilienhäuser sowie gemischt genutzte Immobilien fallen nicht unter die Neuregelung, egal, ob diese an Verbraucher:innen oder an gewerbliche Kund:innen vermittelt werden. Auch der Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an gewerbliche Kund:innen ist nicht von der neuen Provisionsteilung betroffen.
Bei der Vermittlung von Mietimmobilien darf die Provision gemäß § 3 Satz 2 WoVermRG nicht mehr als zwei Netto-Monatsmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. Niedrigere Provisionen sind zwar möglich, kommen aber in der Praxis äußerst selten vor.
Seit dem 1. Juni 2015 gilt für die Vermittlung von Wohnraummietverträgen das Bestellerprinzip. Dieses besagt, dass diejenige Person die Provision zu tragen hat, die den:die Makler:in „bestellt“ bzw. beauftragt hat. Damit wird verhindert, dass Vermieter:innen anfallende Provisionskosten auf die neuen Mieter:innen abwälzen.
Bei der Vermittlung von Mietimmobilien darf die Provision für Wohnungssuchende gemäß § 3 Satz 2 WoVermRG nicht mehr als zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. Werden Makler:innen von Vermieter:innen mit der Suche nach geeigneten Mieter:innen beauftragt, ist die Höhe der Provision hingegen Verhandlungssache.
Im Gewerbebereich übernehmen ebenfalls weitgehend die Vermieter:innen die Zahlung der Courtage. Wenn Makler:innen beauftragt werden, muss ein schriftlicher oder mündlicher Vertrag zwischen Makler:in und Interessent:in geschlossen werden. Ist die Vereinbarung mündlich, müssen Makler:innen dennoch auf die Provisionsvereinbarung hinweisen, denn sollte dieser Hinweis fehlen, besteht auch keine Pflicht zur Zahlung einer Courtage. Der Vertrag kommt in vielen Fällen schon vor der ersten Besichtigung zustande, damit die Provision im Falle der tatsächlichen Vermietung gesichert ist.
Wenn du als Vermieter:in ein:e Makler:in beauftragst, um eine Immobilie zu kaufen und sie anschließend zu vermieten, darfst du die Courtage steuerlich geltend machen. Die Kosten zählen dann jedoch nicht als Werbungskosten, sondern als Anschaffungsnebenkosten.
Wer ein Haus oder eine Wohnung verkaufen möchte, zahlt für die Courtage schnell mehrere Tausend Euro. Grundsätzlich ist es möglich, ein Haus auch provisionsfrei zu verkaufen.
Verkäufer:innen von Immobilien nehmen dann den kompletten Verkaufsprozess selbst in die Hand und verzichten auf eine Vermittlung. Dennoch sollten die Vor- und Nachteile bei einem anstehenden Haus- oder Wohnungsverkauf genau abgewogen werden:
Vorteile |
Nachteile |
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FAQ: Häufige Fragen zur Maklerprovision
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Wann ist eine Maklerprovision fällig?
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Ist der Kaufvertrag abgeschlossen und notariell beurkundet, wird die Maklerprovision innerhalb von zwei Wochen fällig. Damit die Fälligkeit der Provision rechtskräftig ist, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein, beispielsweise die erfolgreiche Vertragsunterzeichnung oder der nachweisliche Anteil der Makler:innen am Zustandekommen des Vertragsabschlusses.
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Wie hoch ist die Maklerprovision beim Verkauf?
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Bei der Vermittlung von Kaufimmobilien ist die Höhe der Maklerprovision nicht gesetzlich vorgeschrieben. In der Regel gilt die jeweilige ortsübliche Provision, die bei privaten Immobilienverkäufen in Deutschland meist zwischen fünf und sieben Prozent des Kaufpreises beträgt.
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Wer zahlt die Maklerprovision beim Verkauf?
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Wer eine:n Makler:in für den Verkauf oder Kauf einer Wohnung oder eines Hauses beauftragt, übernimmt mindestens die Hälfte der anfallenden Maklerprovision. Diese abgewandelte Form des sogenannten Bestellerprinzips ist seit Dezember 2020 auch im „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ verankert.
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Wer zahlt die Maklerprovision bei Vermietung?
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Im Zuge des Bestellerprinzips, das im Juni 2015 in Kraft trat, gilt bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen: Wer den:die Makler:in beauftragt, muss auch für die Provision aufkommen. Die Provision für den:die Makler:in von Immobilien wird deshalb inzwischen oftmals vonseiten der Vermieter:innen und nicht von der zukünftigen Mietpartei bezahlt.
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Ist der Hausverkauf provisionsfrei möglich?
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Grundsätzlich ist es möglich, ein Haus provisionsfrei zu verkaufen. Verkäufer:innen von Immobilien nehmen dann den kompletten Verkaufsprozess selbst in die Hand und verzichten auf eine:n Makler:in. Dennoch sollten für einen anstehenden Haus- oder Wohnungsverkauf die Vor- und Nachteile genau abgewogen werden.
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„Am besten besprichst du die Höhe der Provision mit dem:der Makler:in vorab ganz offen. Wird eine zu hohe Provision verlangt, solltest du aktiv darauf aufmerksam machen, bevor du den Vertrag unterschreibst. Alternativ kannst du immer noch ein anderes Maklerbüro wählen.“