Bestellerprinzip: Wer zahlt die Maklerprovision bei Verkauf & Vermietung?

• Nach dem Bestellerprinzip zahlen die Vertragsparteien bei einem Immobilienverkauf die Maklerkosten zu gleichen Teilen. Diese Regelung trat am 23. Dezember 2020 per Gesetz in Kraft.  
• Das Bestellerprinzip gilt ausschließlich für privat genutzte Immobilien.  Beauftragen Verkäufer:innen einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses eine:n Makler:in, müssen sie die Hälfte der Maklercourtage zahlen.  
• Das neue Gesetz gibt außerdem vor, dass Käufer und Verkäufer die Provisionsvereinbarung mit dem:der Makler:in ausdrücklich schriftlich bestätigen müssen. 
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Inhalt: 

1. Was ist das Bestellerprinzip?
   
2. Wer muss die Maklerprovision beim Kauf oder Verkauf zahlen? 
   
3. Wie funktioniert das Bestellerprinzip beim Verkauf & Kauf? 
   
4. Bestellerprinzip & Provision von Maklern: Drei Möglichkeiten 
   
5. Vorteile & Nachteile des Bestellerprinzips 
   
6. Warum muss die Provisionsvereinbarung mit dem Makler ausdrücklich bestätigt werden? 
   
7. Lohnt sich der Verkauf mit Makler trotzdem? 
   
8. Kann man das Bestellerprinzip umgehen? 
   
9. FAQ:
 Die häufigsten Fragen zum Bestellerprinzip 
   

Das Bestellerprinzip geht auf eine gesetzliche Regelung von 2015 zurück und bezieht sich in der ursprünglichen Fassung ausschließlich auf Maklerprovisionen bei Vermietungen. Wie die Bezeichnung schon verrät, zahlt der:die Auftraggeber:in der Dienstleistung die Maklerprovision. In der Regel ist dies der:die Vermieter:in. 

Vor dem Inkrafttreten des Gesetzes mussten häufig der:die Mieter:in die Maklerprovision zahlen, auch wenn der:die Immobilienmakler:in von der Eigentümerseite beauftragt wurde. Aufgrund der Knappheit von Mieteinheiten und der Höhe der Mietpreise wurde das Bestellerprinzip zusammen mit der Mietpreisbremse beschlossen und eingeführt. Es sollte auf Mieter:innenseite für Entlastung sorgen.   

Das Bestellerprinzip fand auch eine Entsprechung beim Verkauf von Immobilien. Das „Gesetz über die Verteilung von Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ trat am 23.12.2022 in Kraft, das für eine gerechtere Aufteilung der Maklerprovision sorgte.

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Bevor das Gesetz zur Teilung der Maklerprovision in Kraft trat, gab es keine einheitliche Regelung dazu, wer die Maklerprovision zu zahlen hat. So wurde die Zahlung der Maklerprovision in Berlin, Brandenburg, Hamburg, Bremen und Hessen zu 100 Prozent den Käufer:innen angelastet, während in einigen Bundesländern bereits beide Vertragspartner:innen die Provision unter sich aufteilten. 

Mit der Gesetzesänderung Ende 2020 erzielte man eine bundesweit einheitliche Regelung und Verkäufer:in und Käufer:in zahlen seither jeweils 50 Prozent. Da eine Maklerprovision durchaus 20.000 bis 30.000 Euro betragen kann, entlastet die neue Regelung den:die Käufer:in deutlich von den sehr hohen Erwerbsnebenkosten.

Wie das Bestellerprinzip bei Vermietungen auch sorgt es ebenfalls für eine gerechtere Aufteilung der hohen Maklercourtage. Die neue Regelung gilt ausschließlich für die Dienstleistung beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses. Im Bereich der Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser oder Grundstücke findet es hingegen keine Anwendung.

Das Bestellerprinzip ist seit der Gesetzesänderung Ende 2020 an eine schriftliche Auftragserteilung gebunden. Sinnvoll ist hier ein schriftlich aufgesetzter Vertrag zwischen Auftraggeber und Besteller, aber auch eine Kommunikation über E-Mail, Fax, SMS oder auf dem Postweg wird in der Regel als Beleg der Auftragserteilung akzeptiert.

Die rein mündliche Vereinbarung per Handschlag oder schlüssigem Verhalten ist dagegen nicht mehr rechtswirksam. Außerdem gehört zu einer rechtswirksamen Übereinkunft zwischen Makler und Auftraggeber, dass der:die Makler:in ihm:ihr nach Auftragserteilung die Widerspruchsbelehrung zuschickt. 

Das Bestellerprinzip bei Immobilienverkäufen lässt drei unterschiedliche Ausgestaltungsmöglichkeiten zu: die Doppelprovision, die Abwälzung und die Übernahme der Provision von einer Partei. 

Hierbei handelt es sich um die 50:50-Aufteilung der Provision beim Immobilienverkauf durch eine:n Makler:in. Dazu schließt er:sie einen Vertrag sowohl mit dem:der Verkäufer:in als auch mit dem:der Käufer:in ab und vereinbart darin die Doppelprovision, die beiden Vertragsparteien zur Hälfte berechnet wird. 

Ist mit der Verkäuferseite eine Provision von 3,57 Prozent vereinbart, muss der Käufer ebenfalls 3,57 Prozent zahlen. Davon gibt es keine Ausnahmen und der:die Makler:in kann nicht eine Partei verschonen und die andere zur Kasse bitten. In welcher Reihenfolge bezahlt wird, ist dabei unerheblich. Der:die Verkäufer:in muss nicht zuerst seiner:ihrer Zahlungsverpflichtung nachkommen.  

Anders als bei der Doppelprovision schließt der:die Maklerin bei der Abwälzung einen Vertrag mit nur einer Partei ab und verpflichtet sie die volle Provision zu zahlen. In der Regel ist dies der:die Verkäufer:in. Die Verkäuferseite hat nun die Möglichkeit, einen Teil der Provision auf die Käuferseite abzuwälzen.  

Neben den Aufteilungsvarianten – Doppelprovision und Abwälzung –, gibt es noch eine dritte Möglichkeit: Die gesamte Provision wird von nur einer Partei getragen. Makler und Verkäufer vereinbaren eine reine Innenprovision, d. h. der Verkäufer zahlt die gesamte Courtage von beispielsweise sechs Prozent plus Mehrwertsteuer. 

Die gesetzlichen Regelungen vom 23.12.2020 schreiben vor, dass ein:e Makler:in mit seiner Kundschaft einen Maklervertrag in Textform abgeschlossen haben muss. Ein Vertrag, eine E-Mail, Fax oder SMS oder auf dem Postweg genügen der Form nach, während eine Anfrage über ein Immobilienportal nicht mehr ausreicht.  

Mit dieser gesetzlichen Regelung schützt das Gesetz den Verbraucher, der bereits bei der Vertragsanbahnung detailliert über die Provisionszahlung informiert wird. 

Die gesetzliche Regelung von 2020 hat die Maklerprovision gleichmäßig zwischen den Vertragsparteien aufgeteilt. Verkäufer:innen werden seither an den Kosten beteiligt, die sie vorher nicht tragen mussten.

Damit stellt sich für viele Verkäufer:innen die Frage: Lohnt sich die Investition in eine:n Immobilienmakler:in oder verkaufe ich doch lieber in Eigenregie?

Ja! Es lohnt sich – Sie sparen Zeit, schonen Ihre Nerven und haben gute Chancen einen höheren Verkaufspreis zu erzielen. Zu den Leistungen eines:einer Maklers:Maklerin gehört außerdem eine Vor-Ort-Begehung und ein professionelles Wertgutachten, in das alle individuellen Faktoren Ihres Eigentums einfließen. Nur so erfahren Sie, den tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie.  

Bei einer Maklerprovision um die 15.000 Euro erscheint es lohnend, nach Schlupflöchern zu suchen. Wann müssen Sie keine Maklerprovision zahlen?

Grundsätzlich ist das Bestellerprinzip nicht überall anwendbar. Das Bestellerprinzip greift nur bei Veräußerungen privater Immobilien wie Eigentumswohnungen und Eigenheimen. Gewerbeimmobilien, Grundstücke und Mehrfamilienhäuser sind von dieser Regelung nicht betroffen.

Voraussetzung für die Fälligkeit einer Maklerprovision ist, dass ein wirksamer Maklervertrag in Textform besteht, es zu einem Verkauf oder Kauf gekommen ist und die Tätigkeit des Maklers ursächlich war für den Abschluss des Kaufvertrags. 

Anfechtbar sind die Leistungen des Maklers, wenn keine oder keine korrekte Widerrufsbelehrung stattgefunden hat. Nichtig ist die Maklerprovision auch, wenn der Kaufvertrag vor Gericht erfolgreich wegen Arglist bzw. Irrtum angefochten wird.