Ab­ge­schlos­sen­heits­be­schei­ni­gung: Das musst du wis­sen

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung spielt für Immobilienbesitzer:innen und Bauwillige eine wesentliche Rolle – vor allem, wenn es um Eigentumswohnungen geht. Was hinter diesem Begriff steckt und welche Voraussetzungen, Kosten und Antragswege sind damit verbunden? Hier findest du eine ausführliche und leicht verständliche Erklärung.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein amtliches Dokument, das bestätigt, dass eine Wohneinheit (z. B. eine Eigentumswohnung) baulich von anderen Einheiten getrennt ist. Es bescheinigt, dass alle notwendigen Zugänge und baulichen Voraussetzungen für eine eigenständige Nutzung erfüllt sind. Sie wird besonders wichtig, wenn aus einem Gebäude mehrere Wohnungen als Eigentumswohnungen verkauft werden sollen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist damit das Fundament, auf dem das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) beruht und das eine Aufteilung der Immobilien in rechtlich eigenständige Einheiten ermöglicht.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung dient als Nachweis, dass eine Wohnung oder Einheit in einem Gebäude baulich und funktional eigenständig ist. Es wird sichergestellt, dass eine Wohnung alle notwendigen Anforderungen erfüllt, um als eigenständiges Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen zu werden. Ohne diese Bescheinigung wäre eine Aufteilung in rechtlich eigenständige Einheiten nicht möglich. Mit anderen Worten: Wer in Deutschland eine Immobilie in mehrere Wohnungen aufteilen und diese als Eigentumswohnungen verkaufen möchte, kommt um die Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht herum.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung hat eine zentrale rechtliche Bedeutung im Rahmen des Wohnungseigentumsgesetzes. Sie dient als Grundlage für die Schaffung von Sondereigentum – das bedeutet, dass die Eigentümer:innen einer Wohnung innerhalb eines Gebäudes eigenständiges Eigentum an dieser Einheit besitzt. Ohne diese Bescheinigung bleibt eine Immobilie rechtlich eine Einheit, und jede Teilung der Nutzung ist nur über Mietverträge möglich. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung macht es also erst möglich, Eigentumswohnungen rechtlich voneinander abzugrenzen und individuell zu veräußern oder zu vererben.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird immer dann benötigt, wenn ein Gebäude in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt werden soll. Das trifft oft bei größeren Bauvorhaben oder bei der Umwandlung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen zu. Wer ein Mehrfamilienhaus besitzt und es in separate Eigentumseinheiten aufteilen will, benötigt die Bescheinigung, um das Sondereigentum am Grundbuchamt eintragen zu lassen.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung dokumentiert also, dass die einzelnen Einheiten eines Gebäudes baulich voneinander getrennt und eigenständig nutzbar sind. Konkret bedeutet das, dass jede Wohneinheit über separate Zugänge, eigene sanitäre Anlagen und eine räumliche Abgrenzung (also Wände) verfügen muss. In der Regel sind auch Gemeinschaftsbereiche wie Flure und Treppenhäuser, die gemeinschaftlich genutzt werden, in den Unterlagen vermerkt und nicht Teil der Bescheinigung selbst, sondern des Gemeinschaftseigentums.

Eine Wohnung gilt als abgeschlossen, wenn sie nach baulichen Standards als eigenständige Einheit nutzbar ist. Dazu gehören:

• Eigener Zugang: Jede Einheit muss über einen separaten Zugang verfügen, z. B. durch eine Wohnungstür, die von einem gemeinsamen Flur oder dem Außengelände erreichbar ist.
• Räumliche Abgrenzung: Die Wände und Decken müssen die Wohneinheit vollständig umschließen, sodass keine Verbindung zu anderen Einheiten besteht.
• Sanitäre Anlagen: Jede Wohnung muss mindestens ein eigenes Bad und eine Toilette besitzen.
• Küche oder Kochgelegenheit: Auch eine Möglichkeit zur Nahrungszubereitung, also eine Küche oder Kochgelegenheit, ist erforderlich.

Den Antrag auf eine Abgeschlossenheitsbescheinigung stellst du bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, meist das Bauamt deiner Stadt oder deines Landkreises. Die genauen Zuständigkeiten können je nach Bundesland variieren, daher ist es ratsam, sich im Vorfeld beim örtlichen Bauamt zu erkundigen. Hier erfährst du auch, welche Unterlagen du für den Antrag brauchst und wie der Prozess abläuft.

Die Bauaufsichtsbehörde prüft anhand der eingereichten Baupläne, ob die baulichen Anforderungen erfüllt sind. Dazu müssen detaillierte Grundrisse und Lagepläne eingereicht werden, auf denen die bauliche Trennung und die eigenständige Nutzbarkeit der Einheiten ersichtlich sind. Gelegentlich kann die Behörde auch eine Vor-Ort-Prüfung anordnen, um sicherzustellen, dass die Pläne der Realität entsprechen.

Bei der Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist es wichtig, alle Anforderungen der Bauaufsicht genau zu beachten. Unvollständige oder fehlerhafte Unterlagen können den Antragsprozess verzögern oder sogar dazu führen, dass die Bescheinigung nicht erteilt wird. Es ist ratsam, die Baupläne und die Unterlagen vorab mit einem:einer erfahrenen Architekten:in oder Bauingenieur:in durchzugehen, um sicherzustellen, dass alles den Vorgaben entspricht. Viele Bauämter bieten auch Beratungstermine an, um offene Fragen zu klären und Missverständnisse zu vermeiden.

Die Kosten für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung sind von Bundesland zu Bundesland und von Behörde zu Behörde unterschiedlich. In der Regel liegen die Gebühren zwischen 100 und 300 Euro, können in einzelnen Fällen jedoch auch höher ausfallen – etwa bei sehr komplexen Gebäudeaufteilungen. Zusätzlich können Kosten für die Erstellung der notwendigen Baupläne und Dokumentationen anfallen, die von einem Architekturbüro oder einem:einer Bauingenieur:in erstellt werden. Insgesamt kann man für das gesamte Verfahren zwischen 500 und 2.000 Euro ansetzen, abhängig vom Aufwand und den Honoraren für externe Fachleute.