Haus­bau: Ei­gen­nut­zung von Steu­er ab­set­zen

Wenn du deine neue Immobilie selbst nutzen möchtest, kannst du kaum Kosten von der Steuer absetzen – mit einigen Ausnahmen. In diesem Artikel erfährst, welche Ausnahmen es sind. Wie musst es korrekt in der Steuererklärung angegeben werden. Und: Welche Ausgaben kannst du bei der Vermietung einer Immobilie steuerlich geltend machen?

Beim Erwerb einer neuen Immobilie, die zur Eigennutzung bestimmt ist, sind die Möglichkeiten zur steuerlichen Absetzbarkeit von Kosten stark eingeschränkt. Dennoch gibt es einige Ausnahmen, die du kennen solltest. Dieser Artikel zeigt dir, welche Ausnahmen bestehen, wie diese korrekt in der Steuererklärung anzugeben sind und welche Ausgaben du bei der Vermietung einer Immobilie steuerlich geltend machen kannst.

1. Handwerkerleistungen:
   Aufwendungen für Handwerkerleistungen kannst du bis zu einem bestimmten Betrag steuerlich geltend machen. Dies betrifft Arbeitskosten für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Maximal können 20 Prozent der Lohnkosten, jedoch höchstens 1.200 Euro pro Jahr, von der Steuer abgesetzt werden. Materialkosten sind hiervon ausgeschlossen.
   
   
2. Haushaltsnahe Dienstleistungen:
   Zu den haushaltsnahen Dienstleistungen gehören Dienstleistungen wie Reinigung, Gartenpflege oder der Winterdienst. Auch hier kannst du 20 Prozent der Kosten, maximal jedoch 4.000 Euro pro Jahr, steuerlich berücksichtigen.
   
   
3. Arbeitszimmer:
   Falls ein Arbeitszimmer in der Immobilie beruflich genutzt wird und den Mittelpunkt der gesamten beruflichen und betrieblichen Tätigkeit darstellt, kannst du die Kosten für das Arbeitszimmer, anteilige Miet- und Nebenkosten sowie Renovierungskosten steuerlich geltend machen. Ist das Arbeitszimmer nicht der Mittelpunkt der Tätigkeit, können maximal 1.250 Euro pro Jahr abgesetzt werden.
   

Die oben genannten Kosten musst du in der Steuererklärung an den richtigen Stellen eintragen:

• Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen:
  Diese Ausgaben sind in der Anlage „Haushaltsnahe Aufwendungen“ einzutragen. Hier musst du die Rechnungen und Zahlungsnachweise beilegen.
• Arbeitszimmer:
  Die Kosten für ein häusliches Arbeitszimmer werden in der Anlage N (für Arbeitnehmer) oder der Anlage G (für Gewerbetreibende) angegeben. Hier sollten ebenfalls die entsprechenden Belege beigefügt werden.
  

Bei der Vermietung einer Immobilie sind die steuerlichen Absetzungsmöglichkeiten weitaus umfangreicher. Folgende Kosten kannst du von den Mieteinnahmen abziehen:
 

1. Abschreibung (AfA):
   Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Immobilie können über die Nutzungsdauer hinweg abgeschrieben werden. Für Wohngebäude beträgt die lineare Abschreibung 2 % der Anschaffungskosten pro Jahr.
2. Zinsen für Finanzierungskredite:
   Die Zinsen für Kredite, die zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen wurden, sind in vollem Umfang absetzbar.
3. Betriebskosten:
   Alle laufenden Kosten, die dir durch die Vermietung entstehen, wie Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Müllabfuhr oder Hausmeisterdienste, kannst du geltend machen.
4. Instandhaltungs- und Reparaturkosten:
   Kosten für die Instandhaltung und Reparatur der Immobilie sind in voller Höhe absetzbar. Dies umfasst auch Modernisierungsmaßnahmen, die nicht als Herstellungskosten zählen.
5. Verwaltungskosten:
   Auch Verwaltungskosten, wie Gebühren für die Hausverwaltung oder eigene Fahrtkosten zur Immobilie, sind absetzbar.
6. Rechts- und Beratungskosten:
   Ausgaben für rechtliche Beratung oder steuerliche Beratung im Zusammenhang mit der Vermietung kannst du ebenfalls von den Mieteinnahmen abziehen.
   

Alle genannten Kosten musst du in der Anlage V der Steuererklärung angeben. Auch hier ist es wichtig, alle relevanten Belege und Nachweise aufzubewahren und gegebenenfalls beizufügen.