Wenn Sie als Selbstständiger oder Freiberufler einen Kredit für den Immobilienkauf oder Bau beantragen, stehen die Chancen meist schlechter als bei Angestellten. Der Grund: das finanzielle Ausfallrisiko, wenn die Geschäfte schlechter laufen oder durch eine prekäre Auftragslage sogar die Geschäftsaufgabe bevorsteht. Besonders schwierig ist es für Existenzgründer, die seit weniger als drei Jahren berufstätig sind.
Wir verraten Ihnen, was Sie für eine Baufinanzierung als Selbstständiger tun können, welche Unterlagen Sie benötigen und welche Alternativen zur klassischen Kreditvergabe bestehen.
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Der erste Ansprechpartner für ein Darlehen zur Baufinanzierung ist auch für Selbstständige die eigene Hausbank. Doch als Selbstständiger, der erst seit wenigen Jahren im Geschäft ist oder bislang ein eher geringes Einkommen erzielte, gestaltet sich die Baufinanzierung schwierig.
Denn: Nur wenige Banken gewähren Freiberuflern einen Kredit, mit dem sich ein Grundstück oder Immobilien finanzieren lassen. Selbst wenn Darlehen an Selbstständige vergeben werden, sind die Konditionen oftmals eher unattraktiv. Hohe Zinsen, mit denen das erhöhte Ausfallrisiko in puncto Finanzierung durch die Banken kompensiert wird, sind an der Tagesordnung und müssen in Kauf genommen werden.
Eine Alternative für Selbstständige ist die Beauftragung eines Kreditermittlers. Dieser vergleicht verschiedene Darlehen, die auch an Freiberufler und selbstständige Gewerbetreibende vergeben werden, und stellt die besten Angebote dar. Aber: Meist ist hier die Voraussetzung, dass die selbstständige Tätigkeit seit mindestens drei Jahren besteht. Ein Kreditvermittler ist somit keine geeignete Alternative für Existenzgründer im ersten oder zweiten Berufsjahr.
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Möchten Sie den Antrag für einen Kredit als Selbstständiger stellen, benötigen Sie verschiedene Unterlagen:
- die Bilanzen (Gewinn- und Verlustrechnung / Einnahme-Überschuss-Rechnung)
- aktuelle Zahlen des laufenden Geschäftsbetriebs
- BWAs (betriebswirtschaftliche Auswertungen, welche die letzten Monate betreffen)
- laufende Kosten im Unternehmensbetrieb
Nicht selten müssen die eingereichten Unterlagen mindestens drei Jahre der Selbstständigkeit umfassen. Die Gewinn- und Verlustrechnung von vor drei Jahren ist ebenso wichtig wie die aktuelle. Der angezeigte Gewinn dient den Banken als Bemessungsgrundlage für die Wertermittlung von Darlehen und Zinssatz.
Manchmal werden bei Selbstständigen Abschläge in Höhe von 20 bis 30 Prozent gemacht, da diese für die eigens organisierte Altersvorsorge abgezogen werden. Ist das Einkommen hoch und stabil, wirkt sich das positiv auf die Krediteigenschaften (Höhe und Zinssatz) aus. Im Umkehrschluss könnten stark schwankende Einnahmen einen unattraktiven Zinssatz oder gar die Verweigerung des Kredites zur Folge haben.
Suchen Sie nach alternativen Lösungen für Ihre Baufinanzierung, empfiehlt es sich, zunächst den Finanzierungsbedarf zu ermitteln. Das gelingt Ihnen bequem und schnell & einfach mit dem Finanzierungsrechner von ImmobilienScout24.
Gelingt es Ihnen nicht, die Baufinanzierung für Selbstständige auf „klassische“ Weise über die Hausbank zu erhalten und möchten Sie auch keinen Kreditvermittler in Anspruch nehmen, bleiben Ihnen unter anderem drei weitere Möglichkeiten.
- Der Kreditantrag mit mehreren Darlehensnehmern
- Die Darlehenssenkung durch Eigeninitiative (so genannte „Muskelhypothek“)
- Die Inanspruchnahme eines Privatdarlehens
Alle Optionen haben ihre Vor- und Nachteile, die wir Ihnen nachfolgend gern vorstellen.
Wenn Sie allein als Selbstständiger/Freiberufler keinen Zuschlag für die Baufinanzierung erhalten, ist die Aufnahme eines weiteren Darlehensnehmers eine Alternative. Sind Sie als Freiberufler beispielsweise mit einer Angestellten verheiratet? Dann könnte Ihre Frau gemeinsam mit Ihnen für das Darlehen unterschreiben. Die Voraussetzung dafür ist lediglich, dass das Einkommen der Angestellten im Zweifelsfall ausreicht, um den Kredit allein abzubezahlen.
| Vorteile | Nachteile |
| Sie können durch mehrere Darlehensnehmer auf einen klassischen Kredit zugreifen, ohne den Umweg über Kreditvermittler oder Privatdarlehen zu gehen. Außerdem empfiehlt sich die geteilte Verantwortung zum Beispiel bei Ehepaaren, die gemeinsam eine Immobilie erwerben. | Der zweite Darlehensnehmer muss ein gewisses Vertrauensverhältnis zu Ihnen haben, damit er das Risiko der alleinigen Abbezahlung in Kauf nimmt. In der Regel ist das nur der Ehepartner oder ein sehr enger Verwandter. Es ist dem zweiten Darlehensnehmer zwar auf Antrag möglich, aus dem Vertrag auszusteigen; doch nur, wenn der andere Nehmer zu diesem Zeitpunkt solvent genug ist. Die Kreditschuld besteht daher in erster Linie für beide Parteien. |
Wenn Sie die Darlehenssumme senken und günstige Zinskonditionen erzielen möchten, ist das durch eine so genannte „Muskelhypothek“ möglich. So können Sie als Selbstständiger die Baufinanzierung durch gewisse Eigeninitiative ermöglichen – und das zu attraktiven Konditionen.
Der Begriff „Muskelhypothek“ rührt daher, dass Leistungen auf dem Bau durch Muskelkraft erbracht werden. Modernisieren Sie die Immobilie selbst, die Sie mit dem Darlehen erwerben möchten, anstatt dafür Handwerker in Anspruch zu nehmen, kann sich dies auf die Baufinanzierung auswirken.
| Vorteile | Nachteile |
| Sie senken die Beiträge, indem Sie selbst Ihren Teil dazu beitragen. So sind Sie auf keinen Dritten angewiesen, der Sie bei der Baufinanzierung unterstützt. Außerdem können Sie so eine Immobilie im Rohbau exakt so einrichten, wie Sie es sich vorstellen. | Die „Muskelhypothek“ benötigt viel Zeit und Energie; gerade Selbstständige können dies nicht immer aufbringen, wenn sie gleichzeitig ihr Geschäft am Laufen halten möchten. Zudem senkt die Variante die Darlehenssumme meist nur um fünf bis zehn Prozent. |
Eine dritte Möglichkeit für die ersehnte Baufinanzierung ist für Selbstständige die Inanspruchnahme eines Privatkredits. Dieser wird entweder direkt von Familienangehörigen oder Freunden gewährt – oder durch entsprechende Vermittlungsportale mit fremden Privatpersonen abgewickelt.
| Vorteile | Nachteile |
| Die zu zahlenden Zinsen und die Darlehenshöhe können frei verhandelt werden. Gerade Familienangehörige bieten Kredite meist mit einem geringen oder komplett fehlenden Zinssatz und gewähren Selbstständigen so finanzielle Freiheiten. Durch wegfallende Zinsen gespartes Geld wird zur Tilgung des Darlehens genutzt, das dadurch schneller abbezahlt werden kann. | Familienangehörige müssen aufpassen, dass ein Kredit durch zu niedrige oder fehlende Zinsen seitens des Finanzamtes nicht als Schenkung eingestuft wird. Für diese würde eine Zusatzsteuer anfallen, welche die Kosten für den Kreditgeber in die Höhe schnellen lässt. Der Nachteil bei „fremden“ Privatkreditgebern liegt in der meist maximalen Höhe von 25.000 Euro, mit der sich wohl keine Immobilie finanzieren lässt. Ein weiterer Nachteil liegt bei der sofortigen Schuldeintreibung seitens des Vermittlerportals, falls eine Zahlung nicht pünktlich eintrifft. |
Insbesondere für Selbstständige, die über ein recht geringes Einkommen verfügen, ist das Verwandtendarlehen eine sinnvolle Variante. So können sie vor der Bank die Nachteile des niedrigen Einkommens durch ein hohes Eigenkapital zumindest zum Teil wieder ausgleichen.
Fragen und Antworten zum Kredit für Selbstständige
- Gibt es einen Kredit für Selbstständige ohne Einkommensnachweis, BWA oder Steuerbescheid?
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Nein, genau wie Arbeitnehmer auch müssen Selbstständige ihr Einkommen nachweisen, um ein Darlehen zu erhalten. Andernfalls ist das Risiko aus Sicht der Banken zu hoch, dass es zu einem Ausfall des Kredits kommt.
- Kann ich einen Kredit für Selbstständige ohne Eigenkapital erhalten?
-
Auch das ist in aller Regel nicht möglich. Lediglich wenn Selbstständige bereits über Jahre konstant hohe Einnahmen zu verzeichnen haben, gewährt die Bank eine solche Vollfinanzierung. In diesem Fall dürfte der Selbstständige allerdings ohnehin das notwendige Eigenkapital aufbringen können.
- Ist es möglich, einen Kredit für Selbstständige ohne SCHUFA-Auskunft oder Bonitätsprüfung zu erhalten?
-
Nein, Banken fragen bei der Kreditvergabe immer Informationen aus der SCHUFA oder einer vergleichbaren Kartei wie der Creditreform ab. Auch die generelle Bonitätsprüfung, zu der die Abfrage der Auskunft gehört, ist absolut unerlässlich.
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