Kre­dit auf­neh­men: Schritt-für-Schritt-An­lei­tung zur Im­mo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung

Du träumst von einem Eigenheim, bist dir aber unsicher, wie das mit dem Kredit aufnehmen funktioniert? Erfahre in diesem Artikel, wie du dein Budget realistisch einschätzt, die besten Konditionen findest und worauf du bei der Kreditaufnahme achten solltest. Von der ersten Planung bis zum Vertragsabschluss – Schritt für Schritt kann dein Traum vom Eigenheim Wirklichkeit werden.

Bei einem Kredit stellt dir ein Kreditgeber (meist eine Bank) Geld zur Verfügung. Diese Schulden zahlst du später inklusive Zinsen zurück. Die Zinsen zahlst du, weil der Kreditgeber das Risiko trägt, dass du das geliehene Geld eventuell nicht zurückzahlen kannst. Die Bank kompensiert also das Risiko durch Zinsen und Sicherheiten.

In der Praxis bedeutet das: Du erhältst eine bestimmte Summe, die sogenannte Darlehenssumme, und verpflichtest dich, diese innerhalb eines festgelegten Zeitraums in Raten zurückzuzahlen. Jede Rate besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil.

Die wichtigsten Kreditarten sind:

• Ratenkredit: Wird für private Anschaffungen wie Möbel oder Autos genutzt.
• Hypothekendarlehen: Wird speziell für die Immobilienfinanzierung eingesetzt. Die Immobilie dient der Bank als Sicherheit.
• Dispositionskredit: Ermöglicht dir, dein Girokonto zu überziehen. Dieser Kredit hat sehr hohe Zinsen und eine Immobilie lässt sich mit einem Dispo kaum finanzieren.
   

Für die Immobilienfinanzierung kommt in der Regel ein Hypothekarkredit zum Einsatz. Bei diesem Kredit wird die Immobilie mit einer Grundschuld belastet, die als Sicherheit für die Bank dient. Sollte es zu Zahlungsausfällen kommen, hat die Bank das Recht, die Immobilie zu versteigern, um den Kreditbetrag auszugleichen.

Die Immobilienfinanzierung ist ein komplexer Prozess, der sorgfältige Planung und Organisation erfordert. Hier die Schritte im Detail:

Das Eigenkapital ist der wichtigste Baustein für deine Immobilienfinanzierung. Es zeigt der Bank, dass du finanziell solide aufgestellt bist. Je mehr Eigenkapital du einbringen kannst, desto niedriger sind die Zinsen und desto geringer ist dein Risiko. Banken empfehlen in der Regel mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital. Zusätzlich solltest du zehn bis 15 Prozent für Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren einplanen. Es gibt auch Möglichkeiten ohne Eigenkapital eine Immobilie zu finanzieren.

Beispielrechnung:
Für eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro solltest du etwa 60.000 Euro Eigenkapital für den Kaufpreis und weitere 30.000 Euro für die Nebenkosten mitbringen.

Dein monatliches Budget bestimmt die maximale Höhe deines Kredits. Wichtig ist, dass du deine Kreditrate so kalkulierst, dass du dir auch in schwierigen Zeiten wie Jobverlust oder unvorhergesehenen Ausgaben genug finanziellen Spielraum lässt.

Faustregel:
Die monatliche Kreditrate sollte nicht mehr als 30 bis 35 Prozent deines Nettoeinkommens betragen.

Die Konditionen verschiedener Banken können stark variieren. Nutze Vergleichsportale und spreche mit mehreren Banken oder Kreditvermittlern. Achte nicht nur auf den Zinssatz, sondern auch auf versteckte Kosten wie Bearbeitungsgebühren oder Bedingungen für Sondertilgungen.
Tipp: Es ist empfehlenswert, mindestens drei Banken miteinander vergleichen.

Die Bank prüft, ob du kreditwürdig bist. Eine positive Bonität führt zu besseren Konditionen, während negative Einträge in der Schufa dein Kreditrisiko erhöhen. Entscheidende Faktoren für deine Bonitätsprüfung sind:

• Dein Einkommen
• Dein Beschäftigungsverhältnis (unbefristet vs. befristet)
• Deine Schufa-Auskunft

Wenn die Bank deine Unterlagen geprüft hat und ein Angebot vorliegt, ist es empfehlenswert, dass du den Darlehensvertrag genau überprüfst. Unter anderem sollte das Dokument die folgenden Angaben enthalten:
 

• Bearbeitungsgebühren
• Bereitstellungszinsen 
• Zinsaufschläge
• Widerrufsbelehrung 
• Details zur monatlichen Rate
• Zinsbindung
• Möglichkeit für Sondertilgungen
• Kündigungsbedingungen 
   

Vorsicht: Nebenkosten, Gebühren und Steuern! Nebenkosten wie etwa Gebühren für den:die Notar:in, den:die Makler:in sowie die Grunderwerbsteuer können den Immobilienkauf oder -bau schnell um bis zu 15 Prozent teurer machen.

Du solltest vor der Kreditaufnahme checken, wie viel Kredit du überhaupt stemmen kannst. Mit einem Einkommen von 2.000 Euro netto hast du bespielsweise einen finanziellen Spielraum für eine monatliche Kreditrate von maximal 700 Euro (35 Prozent deines Einkommens).

Beispielrechnung mit 2.000 Euro netto Einkommen im Monat

• Bei einem Zinssatz von vier Prozent und einer Laufzeit von 25 Jahren ergibt sich eine Kreditsumme von etwa 120.000 Euro.
• Mit einem niedrigeren Zinssatz von 3 Prozent kannst du dir sogar bis zu 160.000 Euro leisten.
   

Aber Vorsicht: Diese Rechnung berücksichtigt nicht deine Lebenshaltungskosten und unvorhergesehene Ausgaben. Plane immer mit einem finanziellen Sicherheitspuffer.

Die Höhe deines Kredits sollte dich nicht finanziell in den Ruin treiben. Diese Orientierungstabelle soll dir zeigen, wie viel Kredit du bei welchem Nettoeinkommen aufnehmen kannst, ohne in Schwierigkeiten zu geraten:

Vor der Kreditaufnahme gilt es, deine finanzielle Situation zu analysieren: Was sind deine monatlichen Fixkosten? Welche Rücklagen hast du für unvorhergesehene Ausgaben? Vergleiche außerdem verschiedene Kreditangebote, achte auf den effektiven Jahreszins und plane Nebenkosten für den Immobilienkauf ein.

Erstelle eine Übersicht über deine Einnahmen und Ausgaben. Dazu gehören:

• Fixkosten wie Miete, Strom und Versicherungen
• Variable Kosten wie Lebensmittel und Freizeit
• Rücklagen für Notfälle
• Plane außerdem Kostensteigerungen wie höhere Energiepreise oder Reparaturen ein.

Eigenkapital wirkt sich direkt auf die Konditionen deines Kredits aus. Ein höherer Anteil senkt nicht nur die Zinsen, sondern kann auch entscheidend sein, ob die Bank deinen Kreditantrag überhaupt genehmigt.

Vergleiche die Angebote verschiedener Banken sorgfältig. Achte auf:

• Den effektiven Jahreszins (er enthält alle Kosten des Kredits)
• Sondertilgungsmöglichkeiten
• Höhe der Nebenkosten

Eine saubere Schufa-Auskunft und ein stabiles Einkommen erhöhen deine Chancen auf günstige Konditionen. Vermeide unnötige Kreditanfragen, die deine Bonität negativ beeinflussen könnten.

Bevor du unterschreibst, lasse den Vertrag von einem unabhängigen Experten prüfen. Achte darauf, dass die Zinsbindung zu deinem Tilgungsplan passt und keine versteckten Kosten enthalten sind.

• Realistisches Budget planen
  Kalkuliere nicht nur die Kreditrate, sondern auch Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Renovierungen.
• Zinsen und Laufzeiten vergleichen
  Ein kleiner Unterschied im Zinssatz kann über die gesamte Laufzeit Tausende Euro ausmachen.
• Flexibilität einplanen
  Sondertilgungen und flexible Ratenanpassungen geben dir mehr finanzielle Sicherheit.