Miteigentumsanteil: So be­rech­nest du dei­nen An­teil bei Haus und Grund­stück

Sobald du gemeinsam mit anderen Personen eine Immobilie kaufst, kommt der Begriff „Miteigentumsanteil“ ins Spiel. Es spielt dabei keine Rolle, ob die andere Person dein:e Partner:in ist oder du mit Freund:innen ein Haus kaufst, um dauerhaft in einer Wohngemeinschaft zu leben. Wie aber wird der Miteigentumsanteil berechnet? Und welche Rolle spielt das Grundbuch dabei? Das erfährst du in diesem Ratgeber.

Ein Miteigentumsanteil bestimmt, welchen Anteil du an einem gemeinsamen Besitz hast. Der Miteigentumanteil gibt an, wie viel Prozent des gesamten Eigentums dir gehören. So wird sichergestellt, dass jede:r Eigentümer:in genau weiß, zu welchem Teil er:sie an der Wohnung, dem Haus oder Grundstück beteiligt ist.

Das Prinzip des Miteigentums kommt meist bei Immobiliengemeinschaften oder Eigentumswohnungen ins Spiel. Wenn du eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus kaufst, erwirbst du mit ihr oft einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, also z. B. an Garten, Treppenhaus oder Fluren. Im Grundbuch wird festgehalten, wie groß dieser Miteigentumsanteil ist. Die Höhe deines Anteils beeinflusst dabei auch, wie viel du zum Beispiel für die Instandhaltung der Immobilie bezahlen musst.

Der Miteigentumsanteil wird in der Regel durch mehrere Faktoren bestimmt, darunter:
 

• Größe der Wohnfläche: Die Wohnfläche deiner Einheit im Verhältnis zur Gesamtfläche aller Einheiten ist entscheidend. Größere Wohnungen haben meist auch größere Miteigentumsanteile.
• Anzahl der Räume: Bei einigen Berechnungen werden auch die Anzahl und Art der Räume in Betracht gezogen.
• Nutzfläche: Nutzflächen wie Kellerräume oder Garagen können ebenfalls den Anteil beeinflussen, wenn sie Teil des Gemeinschaftseigentums sind.
• Besondere Vereinbarungen: In manchen Fällen legen Eigentümer:innen eine abweichende Verteilung fest, beispielsweise wenn bestimmte Einheiten Vorteile oder besondere Rechte genießen (z. B. ein Sondernutzungsrecht für den Garten).
   

Diese Faktoren werden in einem Schlüssel festgelegt, der beschreibt, wie sich die Miteigentumsanteile verteilen. Dieser Schlüssel ist oft in der Teilungserklärung geregelt, die festlegt, wie das Eigentum an einem Mehrfamilienhaus rechtlich unterteilt ist.

Der Miteigentumsanteil am Grundstück wird in der Regel anteilig zur Wohnfläche oder zur Anzahl der Räume deiner Wohnung berechnet. Welche Methode angewendet wird, ist in der Teilungserklärung festgehalten. Es gibt zwei gängige Modelle:

1. Berechnung nach Wohnfläche

Dies ist die gängigste Methode. Hierbei wird deine Wohnfläche ins Verhältnis zur gesamten Wohnfläche des Hauses gesetzt. Angenommen, dein Anteil an der Wohnfläche beträgt 25 Prozent des gesamten Hauses, dann wird dein Miteigentumsanteil am Grundstück ebenfalls bei 25 Prozent liegen.

Beispielrechnung:
Du hast eine Wohnung mit 100 Quadratmetern Wohnfläche in einem Gebäude mit einer Gesamtwohnfläche von 400 Quadratmetern. Dein Miteigentumsanteil am Grundstück beträgt dann 100 geteilt durch 400, also fünfundzwanzig Prozent.
 

2. Berechnung nach Anzahl der Einheiten

In manchen Fällen wird der Miteigentumsanteil einfach pro Wohneinheit aufgeteilt, unabhängig von der tatsächlichen Wohnfläche. Hast du in einem Haus mit vier Wohnungen eine Wohnung, so beträgt dein Anteil automatisch 25 Prozent.

Der Miteigentumsanteil wird im Grundbuch vermerkt. Der Grundbucheintrag ist wichtig, denn er ist rechtsverbindlich und regelt offiziell die Besitzverhältnisse. Das Grundbuch hält fest, wie groß dein Anteil am Grundstück ist und ist deshalb von hoher Bedeutung, da es dir klare Eigentumsrechte sichert.

Im Grundbuch findest du folgende Einträge:

• Eigentümer:in: Hier stehen die Namen aller Personen, die Anteile besitzen.
• Anteil am Grundstück: Dein Miteigentumsanteil wird in Form eines Bruchs angegeben, z. B. 1/4 oder 1/10, je nachdem, wie die Anteile festgelegt wurden.
• Verwendung und Verwaltung: Falls du besondere Nutzungsrechte oder Sonderregelungen hast, werden diese ebenfalls eingetragen.

Dein Miteigentumsanteil hat Einfluss auf deine Verantwortung und Kostenbeteiligung im Alltag, zum Beispiel bei:
 

• Instandhaltungskosten: Die meisten Kosten, wie Reparaturen am Dach oder an den Gemeinschaftsflächen, werden anteilig auf alle Miteigentümer:innen verteilt. Hast du einen Anteil von 20 Prozent, übernimmst du entsprechend 20 Prozent der Kosten.
  
  
• Stimmrecht in der Eigentümerversammlung: Dein Stimmrecht richtet sich meist nach deinem Miteigentumsanteil. Hast du einen großen Anteil, hast du oft auch ein höheres Stimmgewicht.
  
  
• Verkauf deines Anteils: Möchtest du deinen Anteil verkaufen, benötigst du die Zustimmung der anderen Miteigentümer:innen. Auch hier spielt dein Miteigentumsanteil eine Rolle, da er den Wert deiner Immobilie beeinflusst.

Die Verteilung und Berechnung des Miteigentumsanteils ist kein Zufall, sondern folgt klaren rechtlichen Regeln. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) legt fest, dass der Anteil transparent und fair sein muss. Folgende Aspekte sind ebenfalls relevant:
 

• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung: Hier sind alle Details rund um die Miteigentumsanteile geregelt. Die Teilungserklärung gibt an, wie sich das Eigentum an einem Grundstück und Gebäude auf die einzelnen Eigentümer:innen verteilt und wie die Verteilung der Anteile berechnet wird.
  
  
• Sondernutzungsrechte: Möchtest du ein bestimmtes Gemeinschaftseigentum, wie z. B. einen Gartenanteil, alleine nutzen, können sogenannte Sondernutzungsrechte festgelegt werden. Diese Rechte müssen jedoch im Grundbuch eingetragen und von allen Miteigentümer:innen akzeptiert werden.