Rücktrittsklausel beim Kauf­ver­trag: So si­cherst du dich ab

Du hast für dich und deine Familie ein Haus gekauft und plötzlich treten Mängel auf, die du nicht erwartet hast. Zum Glück beinhalten Immobilienkaufverträge in der Regel eine Rücktrittsklausel. Was aber bringt ein Rücktritt vom Kaufvertrag mit sich? Wann besteht ein Rücktrittsrecht, und wie wird so eine Rücktrittsklausel formuliert? In diesem Artikel gehen wir Schritt für Schritt durch die Details.

In der Regel tritt der:die Käufer:in vom Kaufvertrag zurück. Ein Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag bedeutet, dass eine Partei vom Kauf zurücktreten und damit den Vertrag auflösen möchte. Rechtlich wird der Vertrag dann so behandelt, als wäre er nie geschlossen worden. Beide Parteien geben zurück, was sie erhalten haben: Der:die Verkäufer:in erhält die Immobilie zurück, und der:die Käufer:in bekommt das gezahlte Geld zurück.

Das klingt simpel, so eine Rückabwicklung kann in der Praxis aber kompliziert werden. Beim Immobilienkauf hat der Gesetzgeber das Rücktrittsrecht stark eingeschränkt. Immobilienkaufverträge werden schon mit einer hohen rechtlichen Bindung abgeschlossen. Es gibt allerdings Szenarien, in denen ein Rücktrittsrecht bestehen – das gilt vor allem für Verträge, in denen eine Rücktrittsklausel integriert ist.

Ein allgemeines Rücktrittsrecht, das man in Deutschland bei Käufen kennt, gibt es beim Immobilienkauf nicht. Unmöglich ist ein Rücktritt nicht. In den folgenden Fällen kann ein Rücktritt möglich sein:
 

1. Gesetzliches Rücktrittsrecht: In bestimmten Situationen gewährt das Gesetz von sich aus ein Rücktrittsrecht, z. B. bei arglistiger Täuschung. Das heißt, wenn der:die Verkäufer:in bewusst Mängel oder andere wichtige Informationen verschwiegen hat. Bei Mängeln, die den Immobilienwert oder die Nutzungsmöglichkeiten deutlich beeinträchtigen, kann der:die Käufer:in zurücktreten.
   
   
2. Rücktritt bei nicht erfüllter Bedingung: Ein klassisches Beispiel ist eine fehlende Finanzierungszusage der Bank. Wird die Zusage nicht erteilt, kann dies zum Rücktritt vom Vertrag berechtigen. Das ist allerdings nur dann der Fall, wenn der Kaufvertrag eine sogenannte „aufschiebende Bedingung“ enthält.
   
   
3. Vertraglich vereinbarte Rücktrittsrechte (Rücktrittsklausel): In den meisten Fällen wird ein Rücktrittsrecht im Kaufvertrag durch eine Rücktrittsklausel festgelegt. Hierbei handelt es sich um eine zusätzliche Absicherung für Käufer:in oder Verkäufer:in, wenn bestimmte Risiken im Raum stehen.
   
   
4. Sonderfall Teilungsversteigerung: Wenn die Immobilie über eine Teilungsversteigerung erworben wurde und sich gravierende Mängel herausstellen, kann in bestimmten Fällen ein Rücktrittsrecht entstehen. Hierzu ist jedoch eine genaue Prüfung erforderlich.

Die Rücktrittsklausel ist ein individueller Bestandteil des Kaufvertrags. Du kannst die Rücktrittsklausel je nach Situation unterschiedlich ausgestalten, sofern die andere Vertragspartei einverstanden ist. Meist wird sie vom Notar oder der Notarin aufgesetzt. Eine Rücktrittsklausel könnte beispielsweise so aussehen:

„Sollte die Finanzierung des Kaufpreises durch ein Kreditinstitut nicht zustande kommen, ist der:die Käufer:in berechtigt, vom Kaufvertrag zurückzutreten. Die Rücktrittserklärung ist binnen einer Frist von sechs Wochen ab Unterzeichnung des Vertrags schriftlich zu übermitteln. In diesem Fall erhalten die Parteien die bis dahin erbrachten Leistungen zurück.“
 

Weitere Beispiele für Rücktrittsklauseln:
 

• Rücktritt wegen Baumängeln:
  „Sollten innerhalb von zwölf Monaten ab Übergabe der Immobilie wesentliche Baumängel auftreten, die das Wohnen erheblich beeinträchtigen, ist der:die Käufer:in berechtigt, vom Kaufvertrag zurückzutreten.“
  
  
• Rücktritt bei fehlender Baugenehmigung:
  „Sollte eine Baugenehmigung für das Objekt entgegen den Angaben des:der Verkäufers:in nicht vorliegen, kann der:die Käufer:in binnen drei Monaten nach Kenntnisnahme vom Kaufvertrag zurücktreten.“
   

Eine gut formulierte Rücktrittsklausel ist eine Art „Versicherung“ im Vertrag, die festlegt, was im Fall von Unwägbarkeiten geschieht. Damit soll eine faire Lösung für beide Parteien geschaffen werden, falls die Immobilie nicht den Erwartungen entspricht oder andere Hindernisse auftreten.

Falls du den Kauf einer Immobilie planst und denkst, dass eine Rücktrittsklausel sinnvoll sein könnte, solltest du auf folgende Punkte bei der Formulierung der Klausel achten:
 

1. Konkret und detailliert formulieren: Beschreibe in der Klausel möglichst genau, unter welchen Bedingungen ein Rücktritt möglich ist. Schwammige Formulierungen führen oft zu Streitigkeiten.
   
   
2. Fristen festlegen: Gebt an, wie lange das Rücktrittsrecht besteht und wann spätestens ein Rücktritt erklärt werden muss. Üblich sind Fristen wie „sechs Wochen ab Kenntnisnahme“ oder „drei Monate ab Vertragsabschluss“.
   
   
3. Rückabwicklung regeln: In der Klausel sollte beschrieben sein, wie die Rückabwicklung abläuft, d. h. ob der Kaufpreis sofort zurückgezahlt wird oder ob eine Aufrechnung mit bestimmten Kosten (z. B. Notargebühren) erfolgt.
   
   
4. Zusätzliche Kosten beachten: Einige Kosten, wie etwa Maklerprovisionen oder Notargebühren, sind bei einem Rücktritt nicht immer erstattungsfähig. Es ist hilfreich, diese Punkte im Vorfeld zu klären und im Vertrag festzuhalten.

Eine Rücktrittsklausel kann dir kann dir viel Ärger ersparen, ganz gleich, ob du als Käufer:in oder als Verkäufer:in auftrittst. Eine Klausel im Immobilienkaufvertrag schafft Klarheit und regelt genau, was passiert, wenn etwas Unerwartetes eintritt. Vor allem bei Immobilien, deren Zustand oder Finanzierung unsicher sind, ist eine Rücktrittsklausel ein echtes Sicherheitsnetz.