Grund­stück an Ge­sell­schaf­ter ver­kau­fen

Wer als Privatperson oder als Mitglied einer Gesellschaft sein Grundstück an eine Personengesellschaft verkauft, hat einige steuerliche Sonderregelungen zu beachten. Diese stellen wir Ihnen hier vor. Außerdem erfahren Sie, welche Unterlagen Sie für den Verkauf benötigen und mit welchen Kosten Sie rechnen sollten.

• Wenn Sie als privater Eigentümer Ihr Grundstück mehr als zehn Jahre nach Erwerb an Gesellschafter verkaufen, müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen.
• Wenn eine Personengesellschaft ein Grundstück an einen ihrer Gesellschafter verkauft (oder andersherum), ist die Transaktion steuerpflichtig.
• Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Grundstücke veräußern, tappen Sie schnell in eine Steuerfalle, da Sie dann als gewerblicher Verkäufer gelten.
• Ein guter Makler erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Hier können Sie sich einen Makler aus Ihrer Region empfehlen lassen.

Sie können Ihr Grundstück sowohl an Privatpersonen als auch an Gesellschaften verkaufen, die aus mindestens zwei natürlichen oder juristischen Personen bestehen. Häufig ist es besonders lukrativ für Sie, Ihr Grundstück an Gesellschafter zu verkaufen, da diese ihre Unternehmensfläche vergrößern möchten und für ein geeignetes Grundstück einen hohen Preis zahlen. Achten Sie darauf, die Personengesellschaft nicht mit der Kapitalgesellschaft zu verwechseln. Personengesellschaften sind zum Beispiel:

• Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)

• Partnerschaftsgesellschaft (PartG)

• Offene Handelsgesellschaft (OHG)

• Kommanditgesellschaft (KG)

Ein Makler erspart Ihnen viel Zeit und Mühe beim Verkauf von Immobilien. Wenn Sie Ihr Grundstück an Gesellschafter verkaufen möchten, gilt es, besondere Steuerpflichten zu beachten. Dabei ist eine professionelle Unterstützung besonders wertvoll. Entscheiden Sie sich daher für einen Makler mit Erfahrung im Bereich „Verkauf an Gesellschaften“. Dieser kennt passende Interessenten, hat die nötigen Kontakte und weiß, wie er Ihr Grundstück zielgerichtet vermarktet.

Bei den zu erwartenden Kosten kommt es ganz auf die Situation an. Wenn Sie als privater Verkäufer Ihr Grundstück an eine Gesellschaft veräußern und dabei die 10-Jahres-Frist für die Spekulationssteuer einhalten, müssen Sie keine zusätzlichen Steuern zahlen. Wenn Sie allerdings selbst Gesellschafter des Unternehmens sind, hat auch ein privater Verkauf steuerliche Folgen. Das Gleiche gilt, wenn die Gesellschaft ein Grundstück an einen ihrer Gesellschafter verkauft, da dieses zum Betriebsvermögen gehört. In diesem Fall sollten Sie sowohl mit Einkommenssteuer als auch mit Gewerbesteuer rechnen.

Grunderwerbsteuern werden dann fällig, wenn ein Alleineigentümer sein Grundstück an eine Personengesellschaft, an der er beteiligt ist, verkauft. Auch, wenn die Gesellschaft ihr Grundstück an einen der Gesellschafter veräußert, muss dieser die Steuer zahlen, die dann allerdings reduziert wird. Die Gesellschaft kann nur den Anteil steuerfrei geltend machen, zu dem der verkaufende Alleineigentümer an der Gesellschaft beteiligt ist.

Darüber hinaus müssen Sie als Verkäufer mit den folgenden Kosten rechnen:

Auch bei Grundstücken gilt die Spekulationsfrist. Diese besagt, dass dann eine Steuer anfällt, wenn Sie das Grundstück vor weniger als zehn Jahren erworben haben. Diese Frist können Sie umgehen, wenn Sie nachweisen, dass Sie eine Immobilie auf dem Grundstück in den letzten beiden Jahren sowie im Verkaufsjahr selbst genutzt haben. Bei unbebauten Grundstücken ist dies allerdings nicht möglich.

Falls Sie die Frist unterschreiten, müssen Sie damit rechnen, dass die Steuer um die 40 Prozent Ihres zu versteuernden Gewinns aus dem Verkauf des Grundstücks an Gesellschafter ausmacht. Der genaue Steuersatz hängt vom Verkaufspreis und Ihrer persönlichen Steuerklasse ab. Natürlich trifft die Steuer nur dann auf Sie zu, wenn Sie beim Kauf Gewinn erzielen, der die Freigrenze von 600 Euro überschreitet. In diesem Rechenbeispiel sehen Sie, wie sich die Spekulationssteuer für Grundstücke gestalten kann:

Vor dem Verkauf des Grundstücks an Gesellschafter sollten Sie die nötigen Unterlagen zusammenhaben. So geht der Verkauf schneller über die Bühne. Folgende Dokumente sollten Sie vorliegen haben oder gegebenenfalls beantragen:

Bei der Besichtigung sollte das Grundstück in bestem Zustand sein. Investieren Sie bei Bedarf in einen Gärtner, der Unkraut entfernt, oder mähen Sie selbst den Rasen. Halten Sie Informationen zur Bodenbeschaffenheit, zu eventuellen Abmachungen mit den Nachbarn und zur Infrastruktur bereit. Der Gesellschafter möchte vermutlich auf Ihrem Grundstück bauen. 

Das deutsche Gesetz ist streng, wenn es gewerblichen Grundstückshandel vermutet. Private Verkäufer können selbst ungewollt in eine Falle tappen: Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Grundstücke verkaufen, ist das der Fall. Dann müssen Sie auf Ihre Gewinne nicht nur Einkommenssteuer, sondern auch Gewerbesteuern zahlen. Versuchen Sie also, die sogenannte „Drei-Objekt-Grenze“ sowohl als privater Verkäufer als auch als Personengesellschaft zu unterschreiten.