Grund­stück mit Vor­kaufs­recht ver­kau­fen

Grundstücke mit einem Vorkaufsrecht sind etwas komplizierter zu verkaufen, da es bereits einen Kaufberechtigten gibt. Hier erfahren Sie, welche Bestimmungen Sie beim Verkauf eines Grundstücks trotz Vorkaufsrecht beachten müssen, wie der Grundstücksverkauf abläuft und welche Unterlagen Sie benötigen.

• Das Vorkaufsrecht dient als Garantie für einen Kaufinteressenten, ist aber häufig nicht mehr aktuell und wird daher nicht in Anspruch genommen.
• Der Grundstückseigentümer muss den Vorkaufsberechtigten rechtzeitig über seine Verkaufsabsichten informieren – daraufhin hat der Berechtigte zwei Monate Zeit, um zu entscheiden, ob er von seinem Recht Gebrauch machen möchte.
• Als Verkäufer sollten Sie sich rechtzeitig mit allen Beteiligten in Kontakt setzen und eine Löschung der Vorkaufsberechtigung veranlassen, um den Verkauf zu erleichtern.
• Sobald der Drittkäufer mit einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, kann der Vorkaufsrechtberechtigte sein Recht nicht mehr geltend machen.
• Ein guter Makler erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Hier können Sie sich einen Makler aus Ihrer Region empfehlen lassen.

Ein Blick in das Grundbuch verrät, ob eine andere Person bereits Ansprüche darauf angemeldet hat, Ihr Grundstück zu kaufen, bevor Sie es einem anderen Kaufinteressenten anbieten dürfen. Das bedeutet, dass hier drei Parteien am Verkaufsprozess beteiligt sind:

• Der Eigentümer (Vorkaufsverpflichtete)

• Der Vorkaufsberechtigte (Kaufoption bei Kaufinteresse)

• Der Drittkäufer

Häufig ist es nicht sicher, dass der eingetragene Vorkaufsberechtigte noch Interesse am Kauf hat. Auch öffentlich-rechtliche Vorkaufsrechte von Gemeinden sind manchmal vorhanden, werden aber nur selten in Anspruch genommen.

Sie können Ihr Grundstück mit Vorkaufsrecht letztendlich an jeden Interessenten verkaufen, dem die Lage und Beschaffenheit Ihrer Immobilie gefällt. Wichtig ist allerdings, dass Sie die Frage des Vorkaufsrechts so schnell wie möglich klären, indem Sie zum Beispiel den Vorkaufsberechtigten über Ihre Verkaufsabsichten informieren und ihn fragen, ob Sie die Vorkaufsvormerkung löschen dürfen.

Das Thema Vorkaufsrecht kann rechtlich kompliziert sein. Die Erfahrung und professionelle Unterstützung von einem guten Makler sind daher umso wichtiger. Erkundigen Sie sich, ob der gewählte Immobilienmakler schon mehrere Grundstücke trotz Vorkaufsrecht erfolgreich vermitteln konnte. Dann kann er sicherlich auch Ihnen dabei helfen und findet die richtigen Argumente, um zwischen den drei Parteien zu moderieren. Sie selbst sparen sich auf diese Art viel Zeit und Arbeit.

Der einzige außerordentliche Kostenpunkt, der beim Verkauf von einem Grundstück mit Vorkaufsrecht auf Sie als Verkäufer zukommt, ist die Löschung des Vorkaufsvermerks im Grundbuch. Dieser Vorgang ist nicht mit der Auflassungsvormerkung zu verwechseln, die dazu dient, den Übergang der Immobilie an einen neuen Eigentümer ankündigen. Zu diesem Zeitpunkt ist es für den Vorkaufsberechtigten nicht mehr möglich, von seinem Recht Gebrauch zu machen. Sie müssen dafür eine Löschung auf Vorkaufsrecht beantragen, den Sie und der Berechtigte unterschreiben und notariell beglaubigen lassen müssen. Die anfallenden Gebühren für die Löschung sind in einer Gebührentabelle festgelegen und hängen vom Wert des Grundstücks ab. Sie als Verkäufer müssen diese Gebühren zahlen.

Diese weiteren Kosten zieht der Verkauf eines Grundstücks mit Vorkaufsrecht nach sich:

Wie auch bei anderen Immobilien sollten Sie damit rechnen, dass Sie eventuell Spekulationssteuer auf den Grundstücksverkauf zahlen müssen. Das ist dann der Fall, wenn Sie das Grundstück (ob bebaut oder unbebaut) vor weniger als zehn Jahren erworben haben oder es in den letzten drei Jahren inklusive dem Verkaufsjahr nicht selbst genutzt haben. Letzteres ist bei unbebauten Grundstücken nicht nachweisbar, weshalb Sie sich auf die 10-Jahres-Grenze konzentrieren sollten. Diese gilt für den Erwerb und nicht für den Zeitpunkt des Erbes eines Grundstücks.

Falls Sie die Spekulationsfrist unterschreiten, müssen Sie mit einer Spekulationssteuer von etwa 40% auf den zu versteuernden Gewinn aus dem Grundstücksverkauf rechnen. Es gilt eine Freigrenze von 600 Euro, aber alle darüberhinausgehenden Gewinne unterliegen der Steuer. Der genaue Spekulationssteuersatz hängt von der Höhe des Kaufpreises und von Ihrem persönlichen Steuersatz ab. Dieses Rechenbeispiel gibt Ihnen eine Vorstellung der Berechnung der Spekulationssteuer:

Für den Verkauf Ihrer Immobilie benötigen Sie einen Grundbuchauszug, der amtlich beglaubigt 20 Euro kostet. Bei der Gemeinde oder im Bauamt erhalten Sie den Flächennutzungsplan, den Bebauungsplan und die nötigen Außen- und Luftbildaufnahmen sowie eine Liegenschaftskarte. Dabei gelten die ortsüblichen Gebühren. Die Bauaufsichtsbehörde gibt für eine Gebühr zwischen 50 und 250 Euro Auskunft über eventuell vorhandene Baulasten und die Gemeinde informiert Sie kostenlos über Altlasten. Zu guter Letzt benötigen Sie den kostenlosen Grundsteuerbescheid vom zuständigen Finanzamt. Je früher Sie diese Unterlagen beisammenhaben, desto schneller können Sie den Grundstücksverkauf trotz Vorkaufsrecht abwickeln.

Für Besichtigungen sollte Ihr Grundstück natürlich in bestem Zustand sein. Es kann sich daher lohnen, rechtzeitig einen Gärtner zu beauftragen oder selbst einmal wieder den Rasen zu mähen. Besonders wichtig ist allerdings, dass Sie in der Lage sind, zum Vorkaufsrecht Auskunft zu geben. Idealerweise ist der Vorkaufsberechtigte vor Ort und erklärt den Kaufinteressenten, dass er auf seinen Anspruch verzichtet. Gegebenenfalls kann der Makler auch zwischen den Parteien vermitteln.

Beim Vorkaufsrecht gibt es gleich mehrere Besonderheiten, die Sie beachten müssen, wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen:

• Eintritt des Vorkaufsrechts: Das Vorkaufsrecht tritt erst dann ein, wenn es einen Drittkäufer gibt, der einen rechtwirksamen Kaufvertrag mit dem Eigentümer abgeschlossen hat.

• Ablauf des Verkaufs eines Grundstücks mit Vorkaufsrecht: Als Eigentümer benötigen Sie einen notariell beurkundeten Kaufvertag mit dem Drittkäufer. Wenn der aufgrund des Vorkaufsrechts Berechtigte seine Kaufoption nutzen möchte, muss er ebenfalls einen Vertrag mit Ihnen abschließen, der als separater Kaufvertrag besteht und im Zweifelsfall Vorrang erhält. Der Vorkaufsberechtigte hat zwei Monate Zeit, um sich zu entscheiden, ob er von seinem Recht Gebrauch machen möchte oder nicht. Sollte das nicht der Fall sein, unterschreiben Sie beide einen notariell beurkundeten Antrag auf Löschung des Vorkaufsrechts im Grundbuch.

• Auflassung des Vorkaufsrechts: Der Grundstücksverkauf mit Vorkaufsrecht führt dazu, dass der Notar eine Auflassungsurkunde ausstellt und zudem den Eigentumswechsel bescheinigt.

• Sonderfall Verwandtschaft: Falls Sie Ihr Grundstück mit Vorkaufsrecht an Verwandte oder Verschwägerte in direkter Linie verkaufen, gilt das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht der Gemeinde nicht mehr.

• Sonderfall Erbengemeinschaft: Wenn Sie ein geerbtes Grundstück oder einen geerbten Grundstücksanteil verkaufen, haben die anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft meistens ein Vorkaufsrecht.

Um weitere Informationen zum dinglichen Vorkaufsrecht zu erhalten, sollten Sie in die Paragraphen 1094 bis 1104 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) schauen. Darüber hinaus sind die öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrechte relevant, die Sie in den Paragraphen 24 bis 28 des Baugesetzbuches (BauGB) finden.