Haus bau­en und ver­kau­fen

Hier erfahren Sie, wie sinnvoll es ist, auf einem Grundstück ein Haus zu bauen und dieses dann zu verkaufen. Wir gehen auf die korrekte Wertermittlung, die Finanzierungsmöglichkeiten und die Spekulationssteuer ein, damit Sie eine informierte Entscheidung treffen können.

• Attraktive Baugrundstücke und bebaute Grundstücke bieten in vielen Fällen die Möglichkeit, beim Verkauf einen hohen Gewinn zu erzielen – doch dieses Vorgehen will wohlüberlegt sein.
• Beachten Sie beim Verkauf die anfallenden Nebenkosten und die eventuell anfallende Spekulationssteuer.
• Mithilfe einer:eines Makler:in vermarkten Sie das Objekt an die richtige Zielgruppe und erzielen den bestmöglichen Verkaufspreis.

Manche Menschen kaufen Grundstücke, bebauen sie und verkaufen sie direkt wieder. Doch lohnt sich diese Investitionsstrategie für alle? Und wie funktioniert der Hausbau und -verkauf eigentlich? Typischerweise kaufen wir ein Grundstück, um selbst ein Haus darauf zu bauen. Häufig verkaufen wir aus einem der folgenden Gründe:

• Berufliche Veränderung
• Erbe
• Familiäre Gründe

Der Hausverkauf hat also sowohl private und wirtschaftliche als auch steuerliche Gründe. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, um damit Profit zu erzielen, gehören Sie eventuell in den Personenkreis der Kapitalanleger:innen. Der Grundstückskauf mit anschließendem Hausbau und Weiterverkauf ist ein lukratives Geschäft, das sich unter bestimmten Bedingungen lohnt. Lesen Sie hier mehr über Anlageimmobilien.

Grundsätzlich gilt, dass nicht jede Grundstücksfläche als Baugrundstück geeignet ist. Falls eine Immobilie bereits komplett erschlossen ist, können Gebäude auf dem Grundstück gebaut werden. Unerschlossene Grundstücke hingegen können Sie entweder direkt verkaufen oder selbst erschließen und dann bebauen.

Wenn Sie bereits wissen, dass Sie das bebaute Grundstück weiterverkaufen möchten, sollten Sie sich die folgenden Fragen zur Vermarktung stellen:

• Wie steht es um den baulichen Zustand der Hauses?
• Ist eine ausreichend große Fläche vorhanden, um weitere Anbauten zu realisieren oder möglicherweise sogar das Grundstück aufzuteilen?
• Wie alt ist das Gebäude?
• Ist das Grundstück mit Haus noch anderweitig nutzbar?

Eine positiv zu bewertende Immobilie lässt sich in bebauter Form gut verkaufen. Aber auch ein Baugrundstück in guter Lage ist manchmal eine hervorragende Kapitalanlage. Tipps für den Verkauf eines Grundstücks finden Sie hier.

Für Verkäufer:innen ist besonders wichtig, dass sämtliche Gelder, die in das bebaute Grundstück investiert wurden, bei dem Verkauf wieder eingenommen werden. Der Kaufpreis muss demzufolge die Kosten decken und bestenfalls höher liegen als die eigenen Investitionen. Nur so lohnt sich nämlich der Weiterverkauf des Grundstücks.

Wenn Sie ein Haus bauen und verkaufen, sollten Sie auch gut auf die Wertsteigerung des Objektes achten. Diese hängt wesentlich von der Lage ab. Aber auch Zustand des Grundstücks und des Hauses, Baujahr der Immobilie sowie die Ausstattung sind wichtige Faktoren.

Der Wert Ihrer Immobilie lässt sich durch regelmäßige Renovierungsarbeiten und Instandhaltungsmaßnahmen steigern. Insbesondere energieeffiziente Häuser sind sehr beliebt und werden auch künftig immer mehr nachgefragt werden. Im Energieausweis sehen Sie direkt, welche Einstufung Ihre Immobilie hat und welche Maßnahmen die Energieeffizienz noch steigern könnten.

Für den Wert eines Objektes sind unterschiedliche Faktoren ausschlaggebend. Haben Sie ein Haus auf dem Grundstück gebaut und möchten es nun verkaufen, sind folgende Punkte relevant:

• Größe und Form des Grundstücks: Das Verhältnis zwischen freier und bebauter Fläche ist von großer Bedeutung.
• Größe und Alter des Hauses: Moderne Häuser sind meist beliebter. Die gewünschte Größe ist von der Zielgruppe abhängig.
• Gebäudesubstanz: Instandsetzungsmaßnahmen und Reparaturen können den Wert des Hauses vor dem Verkauf noch steigern.
• Lage und Anbindung: Die Nähe zum öffentlichen Nahverkehr und Einkaufsmöglichkeiten sind wichtige Faktoren.
• Ausstattung: Eine hochwertige Einrichtung kann den Wert des Objektes ebenfalls steigern.
• Art und Maß der Bebauung: Kennzahlen wie die Grundflächenzahl und die Geschossflächenzahl sind hier besonders maßgebend.
• Freie Fläche für weitere Bebauungen: Interessierte werden vor dem Kauf fragen, ob weitere Bebauungen möglich sind, weshalb Sie sich gut über die Bebauungsvorschriften der Behörden informieren sollten.
• Erschließungsgrad: Wenn Sie ein Baugrundstück verkaufen, sollten Anschlüsse wie Wasser, Abwasser, Strom, Telekommunikation und Gas bereits vorhanden sein.
• Eigenschaften von Boden und Oberfläche: Halten Sie Informationen zum Grundstück sowie zum eventuellen Garten bereit. Bepflanzungen wie Bäume und Sträucher können den Wert erhöhen.

Gibt es Denkmalschutzauflagen und Altlasten, wirken sich diese hinsichtlich des Verkaufspreises negativ aus. Möchten Sie einen guten Schätzwert für den Verkaufsprozess ermitteln, wenden Sie sich an entsprechende Sachverständige.

Die Kosten für die Wertermittlung und das Gutachten durch Sachverständige sollten Sie nicht unterschätzen. Dabei stellt der Wert der Immobilie die Honorargrundlage dar. Auch der

Aufwand für die Begutachtung sowie die Art des Gutachtens beeinflussen die Kosten. Informieren Sie sich darüber, welche Besonderheiten die drei typischen Wertermittlungsverfahren haben, bevor Sie eine Variante auswählen. Diese Verfahren sind üblich:

• Vergleichswertverfahren
• Ertragswertverfahren 
• Sachwertverfahren

Hat Ihre bebaute Immobilie laut Gutachten einen Wert von 290.000 Euro, können Sie mit Gutachtenkosten von bis zu 1.800 Euro rechnen. Damit Sie eine:n möglichst günstige:n Gutachter:in finden, sollten Sie sich mehrere Angebote einholen. Sie können auch Makler:innen nach einer Empfehlung für Sachverständige fragen.

Zusätzlich zu den Verkaufskosten und den Kosten für ein Gutachten kann es sein, dass sich Ihr Gewinn aus dem Hausbau und -verkauf durch die Spekulationssteuer schmälert. Diese Steuer fällt unter bestimmten Bedingungen beim Verkauf bebauter Immobilien an.

Diese Bedingungen müssen für die Spekulationssteuer erfüllt sein:

• Sie haben Ihr Objekt in den letzten drei Jahren nicht selbst genutzt
• Sie möchten die Immobilie innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren nach dem Kauf verkaufen

Ist dies der Fall, kann es sinnvoll sein, den Verkauf erst nach dem Ablauf der Spekulationsfrist durchzuführen. So vermeiden Sie hohe Steuern. Die Höhe des Gewinns und der persönliche Steuersatz bestimmen die Spekulationssteuer.

In diesem Rechenbeispiel sehen Sie, wie die Spekulationssteuer aussehen kann:

Sie haben die Wahl, ob Sie Ihr Objekt privat oder mit Makler:in verkaufen möchten. Möchten Sie selbst Ihr Glück versuchen, schalten Sie Immobilienanzeigen. Heben Sie die Vorzüge, wie beispielsweise ruhige Lage, beste Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel sowie Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe, hervor.

Da es aber meist recht kompliziert ist, ein Grundstück zu kaufen, ein Haus darauf zu bauen und es dann zu verkaufen, sind Immobilienmakler:innen Ihre beste Option. Entsprechende Spezialist:innen verfügen über viel Know-how und nützliche Verbindungen. Zudem punkten sie mit Marktkenntnissen vor Ort, einer Kund:innenbasis und vielen wichtigen Ratschlägen rund um den Verkauf eines bebauten Grundstücks.

Möchten Sie ein Haus auf einem Grundstück bauen und verkaufen, werden Sie sicherlich einige Kaufinteressent:innen finden. Denn viele Personen haben weder Lust noch Zeit, selbst zu bauen, da die Bebauung mit einem hohen Zeit- und Kostenaufwand verbunden ist.

Die richtige Zielgruppe für Ihr Objekt hängt unter anderem davon ab, in welcher Lage sich dieses befindet, wann das Baujahr ist und wie Zustand und Ausstattung der Immobilie aussehen. Für Grundstücksflächen mit älteren Gebäuden ist es meist schwieriger, Interessent:innen zu finden, da dann umfangreiche Umbau- und Renovierungsmaßnahmen nötig werden.

• Junge Familien: Familien wünschen sich oft eine ruhige Lage in der Nähe von Schulen und Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und Naherholungsflächen.
• Kapitalnanleger:innen: Wenn sich das Haus auf Ihrem Grundstück gut vermieten lässt, sollten Sie diese Zielgruppe ansprechen. Es kann auch von Interesse sein, mehrere Wohnungen oder Eigentumswohnungen aus dem Haus zu machen.
• Rentner:innen: Ältere Menschen suchen ebenfalls eine ruhige Wohnlage und legen besonderen Wert auf eine barrierefreie Immobilie.

„Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?“ – Diese Frage stellen sich Immobilienbesitzer:innen zurecht, denn der Verkauf eines bebauten Grundstücks erfordert einige Unterlagen. Damit der Verkaufsprozess zügig vonstattengehen kann, sollten Sie bereits im Vorfeld alle Dokumente zusammentragen. Hier sehen Sie, welche Dokumente nötig sind, wo Sie sie erhalten und mit welchen Kosten Sie rechnen sollten.

Wie es nach der Kaufentscheidung und der Wertermittlung mit dem Hausverkauf weitergeht, lesen Sie in diesem Artikel. Dort erhalten Sie wichtige Hinweise zu Preisverhandlungen, anfallenden Steuern, Unterschrift des notariellen Kaufvertrags und Hausübergabe.