Grund­stück kau­fen und an­tei­lig ver­kau­fen

Erfahren Sie hier, ob das Aufteilen und Verkaufen eines Grundstücks eine sinnvolle Idee ist und welche Optionen überhaupt vorliegen. Wie ein:e Makler:in behilflich sein kann, verraten wir Ihnen ebenfalls in diesem Beitrag.

• Bei einer Grundstücksteilung wird zwischen Realteilung und ideelle Teilung unterschieden.
• Nur offizielle Stellen dürfen eine Grundstücksteilung genehmigen und durchführen.
• Da hohe Kosten entstehen können, sollten Sie sich im Vorfeld mit dem:der Käufer:in über eine Kostenübernahme einigen.
• Ein:eine gute:r Makler:in erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Hier können Sie sich Makler:innen aus Ihrer Region empfehlen lassen.
  

An einem unbebauten Grundstück sind prinzipiell viele Leute interessiert, die sich ein Eigenheim wünschen. Meistens sind es Familien, die gerne aus einer Wohnung ausziehen und ein eigenes Haus beziehen möchten.

Möglicherweise möchte auch jemand einfach nur ein Stück Garten kaufen, ohne ein Wohnhaus zu errichten – eventuell wird hier nur ein Gartenhäuschen aufgestellt. Der Garten soll als Rückzugsort dienen. Auch Investor:innen begeistern sich für solche Grundstücke, sofern es groß genug ist und keine Einschränkungen vorhanden sind, um Wohneinheiten zu schaffen.

Ob Sie Ihr Grundstück anteilig verkaufen sollten, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Nicht immer ist es sinnvoll, ein Grundstück vor dem Verkauf zu teilen.

Unter bestimmten Voraussetzungen ist es jedoch eine Option, ein Grundstück zumindest teilweise zu verkaufen. In folgenden Situationen ist es denkbar, ein Grundstück zu teilen und anteilig zu verkaufen:

• Grundstück in bester Lage und für den Eigenbedarf zu groß
• Großes geerbtes Grundstück, an dem mehrere Erb:innen Anspruch haben

In diesen Situationen ist es durchaus sinnvoll, ein Grundstück zu teilen und daraus einen Gewinn zu erzielen. Natürlich sollten die Teile entsprechend groß ausfallen, damit der:die mögliche Käufer:in beispielsweise auch ein Haus darauf bauen kann.

Grundsätzlich gibt es zwei verschiedene Varianten hinsichtlich der Aufteilung eines Grundstücks. Es wird unterschieden zwischen der ideellen Teilung und der Realteilung einer Immobilie. Durch folgende Faktoren zeichnen sich die beiden Teilungsvarianten aus:

Es gibt einige Hürden, wenn Sie ein Grundstück kaufen und zur Hälfte verkaufen möchten – ein Zaun ist keine rechtmäßige Aufteilung. Sie müssen Ämter und Behörden frequentieren und das Teilungsvorhaben genehmigen lassen. Die verschiedenen Bundesländer haben diesbezüglich jedoch unterschiedliche Regelungen, die einzuhalten sind.

Falls die Fläche schon bebaut ist, könnte es unter anderem zu Problemen hinsichtlich der Teilungsgenehmigung kommen. Folgende Schritte sind für Sie wichtig, wenn Sie das Grundstück teilen und verkaufen möchten:

1. Örtliches Bauamt besuchen.
2. Bebauungsplan aushändigen lassen.
3. Darüber informieren, ob und in welcher Form die Grundstücksteilung möglich ist.
   

Es gibt eine Bauleitplanung, in der die Möglichkeiten gelistet werden. Ist auf Ihrem Grundstück beispielsweise nur eine Doppelhaushälfte vermerkt, können Sie die Fläche nur zweiteilen. Falls Sie vorgehabt hätten, dort drei oder vier Einfamilienhäuser zu errichten, wäre das aufgrund der Bauleitplanung nicht möglich. In manchen Bauleitplänen gibt es sogar komplette Neubauverbote und Teilungsverbote, was den anteiligen Verkauf eines Grundstücks erschwert oder sogar unmöglich macht. Ist in Ihrem Fall eine Teilung und Bebauung erlaubt, müssen einige Vorgaben eingehalten werden. Hierzu zählen:

• Vorgeschriebene Abstandsflächen zu Nachbarhäusern beachten.
•  Bei Doppelhäusern sollten die Haushälften optisch harmonieren.

Möchten Sie ein Grundstück kaufen und den anderen Teil verkaufen, kann sich dieses Vorhaben für Sie durchaus lohnen, obwohl diesbezüglich ein großer Aufwand mit teilweise hohen Kosten betrieben werden muss. Grundstücke in guter Lage sind so gefragt wie nie zuvor.

Deswegen kann es rentabel sein, ein Stück herauszumessen und zu verkaufen. Bei großen Flächen bietet sich die Teilung grundsätzlich an, wenn Sie selbst die unbebaute Fläche nicht nutzen möchten. Handelt es sich jedoch um eher kleine Grundstücksflächen, könnte eine Teilung sehr hinderlich sein. Ist die Gesamtfläche nach der Teilung zu klein, um darauf ein entsprechend großes Haus zu bauen, werden Sie es sicherlich schwer haben, die passenden Kaufinteressent:innen zu finden.

Bei schwierigen Objekten ist auf jeden Fall die Vermarktung über eine:n Immobilienmakler:in sinnvoll. Der:die Vermittler:in verfügt über die nötige Expertise und Kontakte, sodass bereits nach kurzer Zeit mögliche Käufer:innen gefunden werden können.

Allgemein sind Makler:innen gute Partner:innen, wenn es um den Verkauf von Objekten geht. Er:sie hilft Ihnen bei Bedarf bereits bei den Verkaufsvorbereitungen und der Beschaffung notwendiger Unterlagen. Für Sie hat dies den Vorteil, dass so keine besonderen Verzögerungen bei dem Verkauf eines geteilten Grundstücks passieren.

Möchten Sie ein Grundstück kaufen und die Hälfte verkaufen, muss ein Antrag auf Teilung gestellt werden. Vorzugsweise kontaktieren Sie öffentlich bestellte Vermessungsingenieur:innen. Die Expert:innen organisieren alle wichtigen Schriftstücke und Dokumente für den Teilungsantrag des Objektes. Wichtige Bestandteile für eine Grundstücksteilung sind:

• Flur und Flurstück
• Gemarkung und Umriss
• Belastungen und Baulasten
• Informationen zu angrenzenden Flächen

Entsprechende Unterlagen organisiert Ihnen der:die Spezialist:in bei Grundbuchamt und Katasteramt. Den Grundbuchauszug gibt es beim Grundbuchamt. Lagepläne, Flurkarten und Auszüge sowie Infos zu Baulasten werden vom Katasteramt bereitgestellt. Der Kostenfaktor für die Ausstellung der Dokumente kann bei einigen Hundert Euro liegen. Von den Ämtern wird anhand der Unterlagen geprüft, inwiefern eine Genehmigung zur Grundstücksteilung möglich ist.

Soll eine Fläche geteilt werden, ist ein gutes Teilungsverhältnis wichtig. Alle Grundstücksflächen sollten nach der Teilung ordentlich nutzbar sein. Auch Zufahrtswege sollten im Vorfeld abgeklärt werden. Vor allem dann, wenn es sich um ein Teilungsgrundstück in der zweiten Reihe handelt, sind die Durchfahrtsrechte festzulegen. Wege- und Durchfahrtsrechte müssen laut § 1018 BGB stets den entsprechenden Eigentümer:innen eingeräumt werden.

Sobald die Teilungsgenehmigung vorliegt, müssen die Grundstücksgrenzen offiziell festgelegt werden. Hierfür ist das Vermessungsamt zuständig. Die Grenzpunkte können Sie also nicht einfach eigenmächtig festlegen.

Während der Anwesenheit der Eigentümer:innen vermessen die beauftragten Spezialist:innen das Grundstück. Sie setzen außerdem die Grenzsteine. Vorgenommene Änderungen werden immer in einem Abmarkungsprotokoll niedergeschrieben. Sind diese Vorgänge erledigt, ist das Eintragen der eigenständigen Grundstücke im entsprechenden Grundbuch möglich.

Natürlich gibt es die Unterlagen und den Arbeitsaufwand der Spezialist:innen nicht umsonst. Einen hohen Kostenfaktor bringt die Flurstückzerlegung mit sich. Möglicherweise ist es sinnvoll, eine:n Anwält:in zwecks entsprechender Beratung zu kontaktieren. Verschiedene Faktoren bestimmen die Kosten für die Teilung der Fläche. Abhängig sind die Teilungskosten von:

• Grundstückswert
• Grundstücksgröße
• Grenzsteinanzahl
• Parzellenanzahl
• Bodenwert

Für das Setzen eines Grenzsteins können Sie mit rund 180 Euro rechnen. Der Bodenwertfaktor kann zwischen 0,8 und 3,5 liegen. Je mehr Grenzsteine gesetzt werden müssen und je höher der Bodenwert ausfällt, umso mehr müssen Sie für die Teilung bezahlen. Sogar mehrere Tausend Euro können schlussendlich anfallen. Die Kosten übernehmen typischerweise die Antragsteller:innen. Nur dann, wenn es bereits Käufer:innen gibt, ist eine Kostenteilung möglich.

Wir haben eine kleine Beispielrechnung für die Grundstücksteilung erstellt, sodass Sie einen guten Überblick erhalten und auf Ihr Grundstück umrechnen können. Wir haben für die Vermessungsarbeiten einen Bodenwert zwischen 7,50 und 150 Euro pro Quadratmeter zum Ansatz gebracht.

Danach kommt es zu der Eintragung im Liegenschaftskataster, welche nochmals mehr als 750 Euro ausmacht. Auslagen, Anfahrtskosten und Abmarkungsmaterial werden zusätzlich berechnet, was rund 85 Euro ausmacht. Nur für diese Dinge fallen über 4.200 Euro an. Anwaltskosten und Kosten für den:die Notar:in sind hier noch nicht enthalten. 

Einen weiteren Kostenfaktor stellt die Spekulationssteuer dar, die allerdings nur dann relevant ist, wenn Sie das Grundstück selbst gekauft haben und innerhalb von zehn Jahren (Spekulationsfrist) die Teilung und der Verkauf durchgeführt wird. Bei Schenkungen und Erbschaften fallen keine Spekulationssteuern an. An folgendem Beispiel erfahren Sie, wie Sie die Höhe der Steuer berechnen:

Zu beachten ist, dass der Steuersatz von Ihrer persönlichen Steuereinstufung abhängt. Wir haben nur beispielhaft einen Wert von 40 Prozent angenommen.