Grund­stück ver­kau­fen: Vor­ge­hens­wei­se, Steu­ern & Tipps

Sie sind fest entschlossen und wollen Ihr Grundstück verkaufen? Dann sollten Sie diesen Beitrag lesen, denn es ist einiges vorzubereiten und zu beachten. Wichtig zu wissen ist, inwiefern die Fläche bebaut werden kann und was das Grundstück wert ist. Sie benötigen bestimmte Unterlagen für den Verkauf und haben als Verkäufer:in Kosten zu tragen. Schritt für Schritt führen wir Sie durch den Verkaufsprozess.

Eine gute Vorbereitung beim Grundstücksverkauf ist das A und O. Als Erstes empfiehlt sich ein Blick in den Grundbuchauszug, über den Sie Gewissheit über Eigentumsverhältnisse erhalten. Als alleinige:r Eigentümer:in können Sie das Grundstück verkaufen, besteht eine Eigentümergemeinschaft, benötigen Sie deren Erlaubnis.

Aus dem Grundbuchauszug entnehmen Sie ferner Eigenschaften wie Lage und Größe des Grundstücks. Darüber hinaus finden Sie in ihm unter Umständen Angaben zu Belastungen und Beschränkungen wie etwa Wegerechten, die auf den Verkaufspreis Einfluss nehmen können und daher – neben vielen anderen Parametern – auch benötigt werden, um den Wert des Grundstücks zu berechnen.

Gutachter:innen nutzen unterschiedliche Verfahren zur Wertermittlung eines Grundstücks. Beim Vergleichswertsverfahren werden ähnliche Grundstücke zu dem eigenen zu Rate gezogen, um einen vergleichbaren Wert zu ermitteln.

Darüber hinaus eignen sich auch weitere Verfahren, wie zum Beispiel das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren, die durch Angaben über den Bodenwert und Grundstückspreis einen Kaufpreis ermitteln. Dieser ist gleichzeitig auch von der Lage des Grundstücks abhängig.

Der Verkehrswert eines Grundstücks informiert Eigentümer:innen darüber, zu welchem Preis sich das Grundstück verkaufen lässt. Deshalb ist eine Grundstückswertermittlung durchaus ratsam.

Folgende Faktoren spielen bei der Bewertung eine Rolle:

• Größe, Zuschnitt, Lage
• Grundbuchstand: Eigentümerverhältnisse und Belastungen z. B. durch Wegerechte
• Eignung als Bauland: die Bodenbeschaffenheit lässt sich über ein Bodengutachten abklären
• Art und Maß der baulichen Nutzbarkeit: der Flächennutzungsplan der Gemeinde gibt Auskunft darüber.
• Erschließungsstand: Wasser, Strom, Telekommunikation
• Denkmalschutz: Überprüfen Sie, ob ein altes Gebäude auf Ihrem Grundstück unter Denkmalschutz steht.
• Altlasten: belastete Böden müssen manchmal unter hohem Kostenaufwand von Chemikalien oder auch Abfällen befreit werden.

Für viele ist beim Kauf eines Grundstücks interessant, wie und ob sich das Grundstück bebauen lässt.Deshalb sollte vorab geklärt sein, um welche Grundstücksart es sich handelt:

• Brachland:  Darunter fallen Wald- und Wiesengrundstücke sowie ehemals landwirtschaftlich genutzte Flächen. Die Bodenqualität entspricht oft nicht den Anforderungen eines Baugrundstücks, weshalb sich der Kauf als problematisch gestalten kann.
• Bebautes Grundstück: Ist eine Weiternutzung der Immobilie möglich und erwünscht? Wenn nicht, kann sie abgerissen werden oder steht sie unter Denkmalschutz? Je nach Käufer:in kann ein bebautes Grundstück attraktiv sein. Für Großstädte gilt das ganz besonders, denn Bauland ist Mangelwaren und neue Baugebiete werden nur selten ausgewiesen.
• Bauerwartungsland: Das Grundstück steht in absehbarer Zeit als Bauland zu Verfügung. Vermerkt ist das bereits im Flächennutzungsplan der Gemeinde, nicht aber im Bebauungsplan. Der Anschluss an die öffentliche Wasser- und Stromversorgung sowie das Straßennetz steht noch aus. Dementsprechend fällt der Verkaufspreis auch deutlich geringer aus als bei erschlossenem Bauland.
• Nicht-erschlossenes Baugrundstück:  Im Bebauungsplan ist die Fläche schon rechtsverbindlich als Bauland ausgewiesen. Sie darf jedoch noch nicht bebaut werden. Der Anschluss an das Straßen- und öffentliche Verkehrsnetz steht noch aus. Der Verkaufspreis fällt geringer aus als für ein erschlossenes Baugrundstück.
• Bauland/ erschlossenes Baugrundstück: Als Magnet für zukünftige Bauherren erzielt ein solches Grundstück einen hohen Verkaufspreis. Bauland wie dieses liegt oft in einer Neubausiedlung und ist bereits an die regionale Infrastruktur angeschlossen.

Wichtig ist, dass nur Bauland, also baureifes Land, direkt nach dem Kauf mit einer Baugenehmigung bebaut werden darf. Nur in diesem Fall lässt sich auch ein Bankdarlehen beantragen. Nicht-erschlossenem Bauland, auch Rohbauland genannt, fehlen die infrastrukturellen Voraussetzungen für eine Baugenehmigung. Der Zeithorizont bis zur Baugenehmigung kann im Fall von Bauerwartungsland im ungünstigsten Fall Jahrzehnte betragen.

Bei der Preisbestimmung eines Grundstücks werden zahlreiche Unterlagen benötigt und aus vielen individuellen Faktoren dann schließlich ein Verkehrswert ermittelt. Diese wichtige Vorarbeit verhindert finanzielle Einbußen oder bei einem zu hohen Preis, die Gefahr auf dem Grundstück sitzen zu bleiben.

• Im ersten Schritt der Grundstückswertermittlung können Sie sich nach dem Bodenrichtwert Ihres Grundstücks informieren. Es handelt sich hierbei um eine Annäherung an den erzielbaren Verkaufspreis, der von Städten und Gemeinden auf der Basis tatsächlicher, in der Vergangenheit erzielter Verkaufspreise in ähnlicher Lage erzielt wurden. Der Bodenrichtwert ist eine gute Annäherung an den erzielbaren Preis. Jedoch kann dieser immer noch stark vom Richtwert abweichen. Schließlich handelt es sich um einen Durchschnittswert vergleichbarer Grundstücke in ähnlicher Lage. Selbst wenn es ausreichend Verkaufsfälle gab, um einen realistischen Annäherungswert zu ermitteln – jedes Grundstück ist einzigartig, was den Verkaufspreis positiv oder negativ beeinflussen kann. Eine Abweichung von 20 Prozent vom Bodenrichtwert nach oben oder unten ist daher keine Seltenheit.
• Neben der Lage und Größe des Grundstücks, spielt auch die Käuferzielgruppe eine übergeordnete Rolle. Unter Umständen kann Ihr Grundstück nicht nur für Privatpersonen, sondern auch für Bauträger interessant sein und Sie profitieren von einem weitaus höheren Preis. Sollten Sie ein bebautes Grundstück zum Kauf anbieten, kommt zum Bodenwert noch der Wert der Immobilie hinzu.
• Sie planen einen Grundstücksverkauf privat und ohne Makler? Empfehlenswert ist hier ganz besonders die individuelle Grundstücksbewertung durch einen Sachverständigen, der den regionalen Immobilienmarkt und die Nachfrage kennt. ImmoScout24 kann Ihnen einen Experten empfehlen, der Ihr Grundstück vor Verkauf fachgerecht bewertet.

Neben dem Gutachten haben Sie beim Grundstücksverkauf auch die Pflicht, rechtliche Nachweise vorzubereiten. Dazu zählen der Eigentumstitel aus dem Grundbuch, die Eintragsbescheinigung vom Landesregisteramt sowie eine eidesstattliche Versicherung darüber, dass das Baugrundstück in den letzten fünf Jahren keine Einnahmen erbracht hat oder diese versteuert wurden. Dieser Nachweis ist beim Finanzamt erhältlich.

In dieser Checkliste sehen Sie, welche Dokumente Sie für den Grundstücksverkauf benötigen – je früher Sie diese vorbereiten, desto schneller läuft der Kaufprozess ab:

Weitere notwendige Unterlagen bzw. Unterlagen, die von Fall zu Fall sinnvoll sind:

• Grundsteuerbescheid vom Finanzamt
• Altlastenauskunft
• Nachweise über die Erschließung
• Flächennutzungsplan
• Bauvoranfrage
• Vermessungsunterlagen
• Abzuleistende Grundpfandrechte   
• Außen- und Luftbildaufnahmen des Grundstücks
• Exposé

Ist das Grundstück bebaut, benötigen Sie für den Verkauf der Immobilie zusätzliche Unterlagen wie den Energieausweis und Baupläne.  

Als Verkäufer:in haben im Wesentlichen die Notarkosten, mindestens die Hälfte der Maklerprovision und die Grunderwerbssteuer anteilig zu tragen, wenn vertraglich nichts anderes vereinbart wurde. Über die Maklerprovision decken Sie die Immobilienbewertung und die Vermarktung der Immobilie mit ab. Falls Sie lieber privat verkaufen möchten, können Sie auch unsere kostenlose online Immobilien- und Grundstücksbewertung in Anspruch nehmen, das für konfliktfreie Verkäufe in der Regel ausreicht. Bei Streitigkeiten im Zuge von Scheidung oder Erbschaft vor Gericht muss hingegen ein ausführliches Wertgutachten von einem:einer qualifizierten Sachverständigen erstellt werden.

Bei der Spekulationssteuer handelt es sich eigentlich um eine Steuer auf private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG (Einkommenssteuergesetz). Gemeint sind dabei private Verkäufe von Immobilien, Grundstücke und Wertgegenstände wie Kunst und Antiquitäten.

Die Spekulationssteuer beim Verkauf unbebauter Grundstücke wird fällig, wenn zwischen dem Erwerb und dem Verkauf des Grundstücks nicht mehr als zehn Jahre liegen. Dann wird auf den gesamten Gewinn nach Abzug der Werbungskosten Spekulationssteuer erhoben und Sie können bis zu 40 Prozent des Gewinns verlieren.

Bei geschenkten oder geerbten Grundstücken oder Immobilien dürfen Sie die Jahre seit der Unterzeichnung des Kaufvertrags durch den Erblasser mitzählen, auch wenn das Grundstück noch nicht in Ihrem Besitz war.

Wenn es sich um einen gewerblichen Verkauf mit Gewinnabsicht handelt, fällt die Gewerbesteuer an, und zwar unabhängig vom Zeitpunkt des Verkaufs. Dies regelt § 15 EStG.

Der Verkauf wird als gewerblich eingestuft, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte erwerben, herrichten und verkaufen. In diesem Fall sollten Sie sich mit gewerblichem Grundstückshandel beschäftigen. Gewerblich ist der Verkauf auch, wenn das Grundstück Teil eines gewerblichen, land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs ist.

Versteuert werden muss der Gewinn. Die Höhe der Gewerbesteuer hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab und erhöht Ihre Einnahmen aus unselbständiger Tätigkeit. Steuermindernd wirken sich alle Kosten aus, die den Gewinn reduzieren wie die Grunderwerbssteuer, Notarkosten und die Maklerprovision.

Bei einem gewerblichen Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie kann auch die Umsatzsteuer eine Rolle spielen. 

Ein Grundstücksverkauf kann zeitintensiv und mit einem komplexen Verkaufsprozess verbunden sein. Aus diesem Grund ist die Zusammenarbeit mit einem:einer Makler:in empfehlenswert. Sie ersparen sich Aufwand und Zusatzkosten für das Wertgutachten durch eine:n Sachverständige:n, die Erstellung eines Exposés, die Vermarktung Ihres Grundstücks über verschiedene Kanäle ist im Leistungspaket enthalten. Er:sie übernimmt außerdem die Besichtigungen und die Kaufpreisverhandlungen. Ein:e gute:r Makler:in erkennt das Potenzial des Grundstücks und weiß, für welche Zielgruppe es infrage kommt. Oft kann der Makler einen Kaufinteressenten seines:ihres Kundenstamms für Ihr Grundstück begeistern.

Ob Sie Ihr Grundstück an eine Privatperson oder einen Bauträger verkaufen möchten, kommt auf die Gegebenheiten an. Privatpersonen kaufen vor allem Grundstücke, die mit ein bis zwei Einheiten bebaut werden können. Bauträger hingegen kaufen bevorzugt große Grundstücke, die sie bebauen, um die Immobilien anschließend selbst möglichst gewinnbringend weiterzuverkaufen.

Indem Sie Ihr Grundstück an die entsprechende Zielgruppe vermarkten, erhöhen Sie Ihre Chancen auf einen schnellen und lukrativen Grundstücksverkauf.

Informieren Sie sich auch darüber, welche Infrastruktur relevant ist. Familien werden nach Schulen und Tagesstätten sowie Grünflächen in der Nähe fragen, während für Bauträger vor allem relevant ist, ob das Grundstück schnell und günstig erschlossen werden kann.

Beim Verkauf eines attraktiven Grundstücks in sehr guter Lage kann das sogenannte Bieterverfahren zu einem ansprechenden Verkaufspreis verhelfen.

Der Mindestpreis im Exposé bietet die Grundlage für den Verkauf, gleichzeitig werden Kaufinteressenten aufgefordert, ihre Gebote einzureichen. In der Regel werden alle Interessenten über das höchste Gebot informiert und erhalten in einer zweiten Bieterrunde die Gelegenheit, ihr Angebot nachzubessern. Ist die Nachgebotsfrist abgelaufen, kann mit dem Höchstbietenden, sofern nach Bonitätsprüfung nichts dagegenspricht, der notarielle Grundstücksvertrag abgeschlossen werden. Es werden immer mindestens zwei Bieterrunden durchgeführt, um das Grundstück gegen das beste Gebot zu veräußern.

• Die Wettbewerbssituation reguliert den Verkaufspreis nach oben.
• Bei mehreren Interessenten kommt das höchste Angebot zum Tragen.
• Das strukturierte Verfahren beschleunigt den Verkaufsprozess.

Der Verkäufer ist nicht verpflichtet, sich für das höchste Angebot zu entscheiden, genauso wenig ist das Gebot des Interessenten bindend.