Gut­ach­ter­aus­schuss: De­fi­ni­ti­on, Auf­ga­ben & Rechts­grund­la­gen

Wenn du einen Grundstückswert in Erfahrung bringen möchtest, bist du beim Gutachterausschuss an der richtigen Adresse. Er sammelt wichtige Daten rund um Grundstückswerte und trägt damit zur Transparenz des Grundstücksmarktes bei. 

Verkehrswertgutachten, Kaufpreissammlungen und Bodenrichtwerte – damit beschäftigen sich die Gutachterausschüsse der jeweiligen Städte oder Regionen. Die Aufgabe der Gutachterausschüsse ist also die Gewährleistung der Transparenz des Grundstücksmarktes, indem wichtige Informationen über Grundstückswerte und Marktzusammenhänge gesammelt, berechnet und veröffentlicht werden. 

Gutachterausschüsse haben beispielsweise die Aufgabe, eine Kaufpreissammlung zu führen und die Verkehrswerte von Immobilien zu ermitteln. 

Die Institution Gutachterausschuss wurde als ein unabhängiges Gremium 1960 im Zusammenhang mit dem Bundesbaugesetz (BauBG) geschaffen. 

Viele der Informationen – bis auf die Kaufpreissammlung – stehen jedem Bundesbürger, häufig gegen eine Gebühr, bei dem jeweils zuständigen Gutachterausschuss zur Verfügung.  

Den Bodenrichtwert, also den jeweils aktuellen Kaufpreis pro Quadratmeter – kannst du beispielsweise online auf einer Karte einsehen. Aus diesem Wert, multipliziert mit der Grundstücksfläche, ergibt sich der Grundstückswert. Allerdings handelt es sich hierbei nur um einen durchschnittlichen Richtwert, der zwar die Lage, aber viele andere Faktoren nicht berücksichtigt. Es kann daher Sinn ergeben, zusätzlich ein Gutachten bei einer Fachkraft zu beauftragen, wenn ein Hausverkauf ansteht.  

Sollten mehr Informationen als der reine Grundstückswert und Beratung gewünscht sein, kannst du dich direkt an den zuständigen Gutachterausschuss wenden, um einen Überblick über die herrschenden Immobilienwerte im jeweiligen Stadtgebiet zu gewinnen. Mithilfe der Grundstücksmarktberichte erhältst du einen besseren Eindruck von der Marktlage, aber auch Banken greifen für Beleihungswertgutachten darauf zurück.  

Gutachterausschüsse bestehen aus einem:r Vorsitzenden, und weiteren ehrenamtlichen Mitarbeiter:innen aus dem Berufsfeld der Immobiliengutachter:innen, außerdem einem:einer Mitarbeiter:in der Finanzbehörde. Der Gutachterausschuss kann entweder dem Landratsamt, dem Katasteramt oder dem Vermessungsamt der jeweiligen Stadt oder Region zugeordnet sein. Dementsprechend muss sich der:die Vorsitzende Beamt:in in einem Angestelltenverhältnis mit der entsprechenden Behörde befinden. 

Da Interessenskonflikte grundsätzlich vermieden werden sollen, dürfen die Mitglieder des Gutachterausschusses nicht behördlich mit der Verwaltung der Immobilie beauftragt werden. 

Der Gutachterausschusses ist mittels § 192 Baugesetzbuch (BauGB) in der oben genannten Konstellation dazu legitimiert, seine Aufgaben wahrzunehmen. Zu seinen Aufgaben gehören gemäß § 193 ff BauGB: 

• Erstellung und Auswertung der Kaufpreissammlung. Dafür ist es notwendig, Bodenrichtwerte zu ermitteln.  
• Erstellung von Verkehrswertgutachten 
• Erstellung von Gutachten bei Enteignungen oder anderen Vermögensnachteilen 
• Berechnung von Daten zur Wertermittlung (Liegenschaftszinsen, Sachwertfaktoren, Vergleichsfaktoren) 

Die Erstellung der Verkehrswertgutachten von Grundstücken, die Führung und Auswertung einer Kaufpreissammlung und die Ermittlung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten gehören zu den gesetzlich vorgeschriebenen Aufgaben, während die Erstellung von Mietwertübersichten und Grundstücksmarktberichten nicht gesetzlich vorgeschrieben sind, aber dennoch von Gutachterausschüssen übernommen werden.  

Eine wesentliche Aufgabe ist die Führung der Kaufpreissammlung zur Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke sowie Erbbaurechte. Dafür sammeln die Gutachter:innen Informationen zum jeweiligen Grundstücksmarkt und können aus den Kaufpreisen sowie vielen Einzelaspekten zur Immobilie wichtige Basisinformationen zum regionalen Grundstücksmarkt ableiten. 

Ein wichtiges Tätigkeitsfeld der Gutachterausschüsse ist die Ermittlung der Bodenrichtwerte. Diese Bodenrichtwerte werden auf Karten eingezeichnet und veröffentlicht. Zusätzlich erstellt der Ausschuss ein Verkehrswertgutachten für bebaute oder unbebaute Grundstücke. Die Vorgaben an die Antragsteller:innen und die Kosten für ein Gutachten des Ausschusses sind durch die jeweiligen Gutachterausschüsse der Länder geregelt. 

Einmal jährlich erstellt der Gutachterausschuss einen Marktbericht. In diesem Bericht wird über die Arbeit des Ausschusses sowie über die Umsätze am Grundstücksmarkt informiert. Der Grundstücksmarktbericht wird dem Oberen Gutachterausschuss vorgelegt. Fachleuten dient dieser Marktbericht dazu, einen Überblick über den regionalen Grundstücksmarkt zu erhalten.

Der Gutachterausschuss kann mündliche und schriftliche Auskünfte über Grundstücke einholen – die präzisen Befugnisse sind im § 197 BauGB geregelt. Der Gutachterausschuss darf Grundstücke und Wohnungen betreten (Auskunftsrecht), muss für das Betreten der Wohnung jedoch vorab durch Wohnungsinhaber:innen eine Zustimmung einholen.