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Der Bodenrichtwert gibt Auskunft darüber, wie teuer Grundstücke in einer bestimmten Gegend sind.
Erfahren Sie in diesem Artikel, wie sich der Bodenrichtwert zusammensetzt, was ihn vom Verkehrswert unterscheidet und wie Sie die Werte für ein bestimmtes Grundstück ermitteln können.
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Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert, der Auskunft über den Wert eines Grundstücks gibt und daher für die Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien benötigt wird.
Faktoren wie die Mikrolage, die Makrolage und erzielte Kaufpreise der vergangenen Jahre beeinflussen den Bodenrichtwert eines Grundstücks.
Unabhängige Gutachtungsausschüsse berechnen die Bodenrichtwerte für jede Region spätestens alle zwei Jahre und veröffentlichen die Ergebnisse online im Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland (kurz: BORIS-D)
Im Unterschied zum Bodenrichtwert handelt es sich beim Verkehrswert um einen stichtagsbezogenen Wert, der sich von Tag zu Tag ändern kann.
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Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert zur Bestimmung des Wertes von Grundstücken, dem sogenannten Bodenwert. Er wird aus dem Durchschnitt der amtlich gesammelten tatsächlichen Kaufpreise von Grundstücken in einer bestimmten Region ermittelt.
Gebietsspezifische Merkmale und individuelle Charakteristika wie der Entwicklungszustand und die Lage eines Grundstücks beeinflussen den Bodenrichtwert. Es wird immer davon ausgegangen, dass das Grundstück unbebaut, aber für eine bestimmte Nutzung (z. B. Bauland für Wohngebäude) geeignet ist.
Die Bodenrichtwerte werden je nach Bundesland unterschiedlich oft, mindestens aber alle zwei Jahre zu einem festen Stichtag ermittelt und veröffentlicht.
Die Veröffentlichung erfolgt über sogenannte Bodenrichtwertekarten oder -tabellen, in denen der Bodenrichtwert pro Quadratmeter angegeben wird. Dabei handelt es sich um eine unverbindliche Empfehlung, die zur Orientierung dient.
Im Unterschied zum Bodenrichtwert handelt es sich beim Verkehrswert, auch Marktwert genannt, um einen stichtagsbezogenen, variablen Wert. Er wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt zu erzielen wäre, auf den sich die Ermittlung bezieht.
Bodenwert und Gebäudesachwert ergeben zusammen den Verkehrswert. Der Verkehrswert kann sich im Extremfall von heute auf morgen ändern, je nach Marktentwicklung, Angebot und Nachfrage.
Beim erzielbaren Preis muss bedacht werden, dass die normalerweise Liegenschaft ganzheitlich betrachtet wird – also das Grundstück zusammen mit der darauf befindlichen Immobilie. Schließlich kann ein bebautes Grundstück nicht unbebaut veräußert werden.
Das Verkehrswertverfahren betrifft somit bebaute Grundstücke, während der Bodenrichtwert rein den Wert des Bodens darstellen soll.
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Der Durchschnitt der amtlich gesammelten Kaufpreise in einer bestimmten Region spielt eine wichtige Rolle in der Ermittlung des Bodenwertes.
Allerdings gibt es noch weitere wertbeeinflussende Faktoren. Sie können sich sowohl positiv als auch negativ auf den Bodenrichtwert und damit auch auf den Bodenwert auswirken:
- Lage des Grundstücks
- Erschließungsgrad
- Form und Größe des Grundstücks
- Bodenbeschaffenheit
- Art der Bepflanzung
- Bebauungsmöglichkeiten
Insbesondere die Lage des Grundstücks – Infrastruktur, Versorgungslage oder auch gegebene oder nicht gegebene Nachbarschaft – kann im Zweifelsfall einen stark positiven oder stark negativen Einfluss auf den Bodenrichtwert haben.
Hier sind demnach die konkreten Gegebenheiten und das unmittelbare Umfeld zu beachten.
Grundstücksmerkmale wie ein schöner Ausblick, die Lage in einem schicken In-Viertel oder mitten im Grünen sind bei einer Nutzung des Grundstücks für private Zwecke sehr gefragt und schlagen sich dementsprechend in einem höheren Bodenrichtwert nieder.
Negativ wirken hingegen Faktoren wie eine laute Schnellstraße entlang einer Wohngegend oder ein Baugrundstück in direkter Nähe zu einer Industrieanlage. Es werden also alle Umweltfaktoren wie beispielsweise Lärmaufkommen, Luftqualität und die Nähe zur Natur berücksichtigt.
Sie müssen den Bodenrichtwert kennen, wenn Sie den Wert einer Immobilie einschätzen möchten. Das kann aus reinem Interesse sein, beruht aber meistens auf einer Verkaufs- oder Kaufabsicht.
Für unbebaute Grundstücke dient der Bodenrichtwert als Basis für die Wertfeststellung. Allein Besonderheiten des Standorts und die Bodenbeschaffenheit können zu Wertminderungen oder -steigerungen führen.
Um den Kaufpreis eines bebauten Grundstücks festzulegen, reicht der Bodenrichtwert jedoch nicht aus. Hier kommen weitere Verfahren zum Einsatz, die am besten von Expert:innen durchgeführt werden. Sie werden den Bodenrichtwert zwar berücksichtigen, aber auch andere Faktoren ermitteln und mit in die Berechnungen einfließen lassen.
Die folgenden Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien sind verbreitet:
Zur regelmäßigen Ermittlung der Bodenrichtwerte übermitteln Notar:innen Kopien von beurkundeten Immobilienkaufverträgen an die regional zuständigen Gutachterausschüsse.
Auf Basis dieser Kaufpreissammlung sowie Schätzungen von Auswirkungen regionaler Einflüsse aus Zustand und Lage der Immobilie berechnet der Ausschuss dann die aktuellen Bodenrichtwerte.
Der Bodenrichtwert ist dabei einer der beiden Faktoren in der Rechnung, die den Bodenwert eines Grundstücks bestimmen:
Bodenwert (€) =
Bodenrichtwert (€ pro m2) x Grundstücksfläche (m2)
Der Bodenwert ist also direkt abhängig vom Bodenrichtwert. Je höher der Bodenrichtwert, desto höher ist auch der Bodenwert bei gleichbleibender Grundstücksfläche.
Dazu ein einfaches Beispiel: Liegt der Bodenrichtwert bei 200 Euro pro m² und ist ein Grundstück 1.000 m² groß, so ergibt das einen Bodenwert von 200.000 Euro.
Die besondere Bedeutung des Bodenwertes liegt darin, dass er in den verschiedenen genannten Wertermittlungsverfahren verwendet wird. Der Bodenrichtwert ist somit ein rechnerischer Grundwert, aus dem weitere Werte durch verschiedene Verfahren ermittelt werden.
Der Bodenrichtwert ist als Referenzwert zu betrachten. Daher dient der aus der Rechnung resultierende Bodenwert nur als Orientierung- oder Annäherungswert. Der tatsächliche Bodenwert kann im Einzelfall stark davon abweichen.
Die neue Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) trat am 1. Januar 2022 in Kraft. Sie bringt mit Blick auf die Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken einige Änderungen mit sich.
Folgende sechs Richtlinien wurden mit der Novellierung des Wertermittlungsrechts zur neuen ImmoWertV 2021 zusammengelegt, um Immobilien- und Grundstückswerten zu berechnen:
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2010)
- Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL)
- Sachwertrichtlinie (SW-RL)
- Vergleichswertrichtlinie (VW-RL)
- Ertragswertrichtlinie (EW-EL)
- Wertermittlungsrichtlinie 2006
Damit gelten nun hinsichtlich der Datenerhebungen und Berechnungen zur Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien von nun an bundeseinheitliche Grundsätze. Die exakten Vorgaben zur Ermittlung der Bodenrichtwerte sind alle in der novellierten Fassung der ImmoWertV zu finden.
Außerdem werden Sachverständige und Gutachter:innen seit der Neufassung noch stärker in die Pflicht genommen. Sie müssen bei der Wertermittlung mehr als zuvor darauf achten, dass alle erhobenen Daten geeignet, aktuell und repräsentativ sind und den gesetzlichen Vorgaben aus ImmoWertV 2021 entsprechen.
Zukünftig muss sehr genau offengelegt werden, wie eine Wertermittlung einer Immobilie oder eines Grundstücks abgelaufen ist.
Bei gerichtlichen Streitigkeiten ist es besonders wichtig, eine korrekte Wertermittlung nachweisen zu können. Denn Gerichte können die ImmoWertV als Maß aller Dinge heranziehen und erwarten, dass die entsprechenden Vorgaben bei den Wertermittlungen berücksichtigt werden.
Die Bodenrichtwerte können bei den zuständigen Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse eingesehen oder schriftlich angefragt werden.
Um den reellen Wert eines Grundstücks zu ermitteln, sollten Sie allerdings Sachverständige einschalten, die nach einer Begehung die Besonderheiten der jeweiligen Lage und der Immobilie einschätzen.
Das ist vor allem dann wichtig, wenn Sie ein Wertgutachten mit bindender Wirkung benötigen.
Es lohnt auch ein Blick auf BORIS-D. Dieses bundesweite Projekt ist ein Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland mit einer digitalen Bodenrichtwert-Karte, die bereits für mehrere Bundesländer und Gebiete komplett vorliegt.
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Bodenrichtwertkarten dienen der grafischen Darstellung der durchschnittlichen Lagewerte des Grund und Bodens einer bestimmten Region oder einzelner Gemeinden. Die Erstellung erfolgt zumeist auf Basis von Regionalkarten, topografischen Karten oder Stadtplänen.
Bei Bodenrichtwertkarten handelt es sich um spezielle Karten, in denen die jeweils gültigen Bodenrichtwerte je Quadratmeter Grundstücksfläche – unter Angabe der wertbeeinflussenden Lagemerkmale – eingetragen werden.
Die Bodenrichtwertkarten können für alle Bundesländer im Internet abgerufen werden. Es besteht darüber hinaus die Möglichkeit, Bodenrichtwerte über die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse oder die lokalen Bauämter zu beziehen. Mitunter berechnen die Gemeinden für derartige Anfragen jedoch Gebühren.
Die Bodenwerte können sich regional stark unterscheiden. Hier erfahren Sie mehr zu den Bodenrichterten wichtiger deutscher Städte:
Die Bodenrichtwerte und Grundstückspreise für weitere deutsche Städte finden Sie hier.
Für das gesamte Stadtgebiet Berlin sind die Bodenrichtwerte relativ ausgeglichen. In den Bezirken Lichtenberg oder Reinickendorf liegen die Bodenrichtwerte beispielsweise zwischen 150-300 Euro und stellen damit durchaus mittlere Werte durchschnittlicher Grundstücke im Wohnungsbau dar.
Vor allem im innerstädtischen Bereich in Top-Lagen sind erhebliche Steigerungen der Bodenrichtwerte erkennbar. Dies gilt für Gebiete, in denen Eigentumsmaßnahmen möglich oder geplant sind. In den Stadtbezirken Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg, Prenzlauer Berg und Charlottenburg-Wilmersdorf bedeutet dies ein Anstieg der Bodenrichtwerte für den Wohnungsbau von über zehn Prozent. Im Mittel liegen die Bodenrichtwerte in diesen Gebieten zwischen 1.000 -2.000 Euro je Quadratmeter.
Spitzenwerte werden vor allem für herausragende Grundstücke wie z. B. im Bereich der Friedrichstraße in Berlin-Mitte mit Bodenrichtwerten von 4.000 bis 7.000 Euro ermittelt. Die höchsten Bodenrichtwerte betragen hier bis zu 16.000 Euro je Quadratmeter. Am Brandenburger Tor führt die herausragende Stellung des Pariser Platzes zu einem Bodenrichtwert von 20.000 Euro pro Quadratmeter.
Der gesamte Immobilienmarkt der Stadt München ist sehr aktiv. Die gleichbleibend hohe Nachfrage treibt die Preise in die Höhe. Für das gesamte Stadtgebiet Münchens stiegen die Bodenrichtwerte um durchschnittlich 25 Prozent. Für einige Bodenrichtwertzonen, also Zonen mit ähnlichen Grundstückseigenschaften, fällt die Steigerung sogar noch höher aus.
In München Nymphenburg beispielsweise stiegen die Bodenrichtwerte um mehr als 50 Prozent. In Nymphenburg/Gern waren es sogar 58 Prozent, und für Nymphenburger Immobilien, die südlich des Schlosskanals liegen, betrug die Steigerung 55 Prozent. Damit stiegen die Bodenrichtwerte für Nymphenburg/Gern auf etwa 3.000 Euro je Quadratmeter und südlich des Schlosskanals auf über 2.800 Euro.
Für besonders begehrte Lagen stiegen die ohnehin schon hohen Bodenrichtwerte noch weiter. So liegen die Bodenrichtwerte in Altbogenhausen und im Herzogpark bereits bei über 5.000 Euro je Quadratmeter. München hat für die Neuhauser Straße und Kaufingerstraße mit über 60.000 Euro je Quadratmeter bundesweit mit die höchsten Bodenrichtwerte.
In der Bankenmetropole gibt es große Unterschiede bei den Bodenrichtwerten, in den Toplagen können sie über 20.000 Euro ausweisen. Auch die Zuwächse bei der Wertsteigerung liegen weit über dem bundesdeutschen Durchschnitt.
Frankfurt als der bundesdeutsche Finanzstandort weist im Innenstadtbereich Bodenrichtwertzonen auf, deren Werte je Quadratmeter 15.000 Euro übersteigen. Teilweise sind sogar Bodenrichtwerte von über 20.000 Euro erkennbar, wie beispielsweise im Bereich der U-Bahnhöfe Hauptwache und Konstabler Wache. Diese sehr hohen Bodenrichtwerte werden jedoch nur für einzelne Bodenrichtwertzonen erreicht.
Der Gutachterausschuss der Stadt Frankfurt hat im Grundstücksmarktbericht angegeben, dass die Bodenrichtwerte für Frankfurt im Durchschnitt bei leicht über 1.000 Euro liegen. Diese Angabe bezieht sich auf den Geschosswohnungsbau. Für Eigenheimgebiete hingegen sind Bodenrichtwerte von circa 500 Euro üblich. Darüber hinaus zeigt sich, dass seit dem Jahr 2001 die Bodenrichtwerte für Eigenheimgebiete nicht gestiegen sind.
Für den Geschosswohnungsbau gab es ab dem Jahr 2006 innerhalb von drei Jahren einen deutlichen Anstieg der Bodenrichtwerte von fast 100 Prozent. Seit wiederum etwa drei Jahren bleiben die Bodenrichtwerte auf dem gleichen Niveau.
Stuttgart weist im gesamten Stadtgebiet im Mittel ein ausgeglichenes Niveau der Bodenrichtwerte auf. Lediglich bei begehrten Immobilienlagen können die Bodenrichtwerte bis zu fünfmal höher als der Durchschnitt ausfallen.
Für Stuttgart zeigen die Bodenrichtwertkarten, dass die Bodenrichtwerte um den Schlossgarten am höchsten sind. Im Detail bedeutet dies Bodenrichtwerte zwischen 2.000 Euro je Quadratmeter und 3.300 Euro je Quadratmeter.
Im Innenstadtbereich Stuttgarts liegen die Bodenrichtwerte im Schnitt bei etwa 1.250 Euro je Quadratmeter. Für das restliche Stadtgebiet liegen die Bodenrichtwerte vorrangig zwischen 500 und 750 Euro je Quadratmeter.
Für die Stadt Hamburg ist erkennbar, dass sich die Bodenrichtwerte innerhalb der Stadt deutlich unterscheiden. Einerseits betrifft dies die Bodenrichtwerte von mehrgeschossigen Wohnhäusern im Vergleich zu überwiegend gewerblich genutzten Arealen. So ist es durchaus möglich, dass für einen Straßenzug in begehrter Lage die Bodenrichtwerte bei überwiegend für Wohnungen genutzten Flächen bei etwa 2.500 Euro je Quadratmeter liegen. In unmittelbarer Nähe bei gewerblich genutzten Flächen kann der Bodenrichtwert sogar über 10.000 Euro je Quadratmeter liegen.
Andererseits werden in der Regel besonders in begehrten Wohnlagen mit hohen Immobilienpreisen die höchsten Bodenrichtwerte erzielt. Im Durchschnitt für das gesamte Stadtgebiet ist erkennbar, dass ein großes Gefälle bei den Bodenrichtwerten besteht.
Von 1.500 Euro je Quadratmeter bis weit über 15.000 je Quadratmeter sind eine Vielzahl unterschiedlicher Bodenrichtwerte vorhanden. Grundsätzlich werden die Bodenrichtwerte durch die hohe Nachfrage auf dem Hamburger Grundstücksmarkt beeinflusst.
In den zentrumsferneren Wohngebieten sind Bodenrichtwerte von durchschnittlich 100–200 Euro je Quadratmeter vorhanden. Für die Bereiche um das Leipziger Zentrum-Mitte wie Gohlis-Süd, Zentrum-Nord oder Zentrum-Süd sind bereits Bodenrichtwerte von über 400 Euro je Quadratmeter vorhanden. Zentrum-Mitte weist Bodenrichtwerte von bis zu 4.000 Euro je Quadratmeter auf.
Preisblick in die Zukunft
Im Bereich Mein Eigentum findest du eine Preis-Prognose für die Entwicklung deiner Immobilie in den kommenden Monaten.
- Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?
-
Der Bodenrichtwert bildet den durchschnittlichen Grundstückswert pro Quadratmeter innerhalb einer festgelegten Zone ab und wird von amtlichen Gutachtungsausschüssen mindestens alle zwei Jahre ermittelt. Wichtige Faktoren sind hierbei erzielte Kaufpreise im Rahmen von Grundstücksverkäufen sowie wertbeeinflussende Faktoren wie Mikro- und Makrolage. Die Veröffentlichung erfolgt über sogenannte Bodenrichtwertekarten oder -tabellen und wird pro Quadratmeter angegeben.
- Wie realistisch ist der Bodenrichtwert?
-
Da der Bodenrichtwert regelmäßig neu ermittelt wird, ist er eine gute Orientierungshilfe. Trotzdem gibt es bei jedem Grundstück viele individuelle Faktoren, die zur Preisfindung beitragen. Daher wird der tatsächlich erzielbare Preis nahezu immer vom Bodenrichtwert abweichen.
- Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Verkehrswert?
-
Der Verkehrswert ist der tatsächlich am freien Markt erzielbare Preis des Grundstücks. Es handelt sich also um den erzielbaren Kaufpreis, der durch Angebot und Nachfrage geregelt wird. Dieser verändert sich laufend und wird nicht pauschal vorab berechnet, wie es beim Bodenrichtwert versucht wird. Abgesehen davon bezieht sich der Verkehrswert auf die Immobilie – also typischerweise auf ein bebautes Grundstück, nicht nur auf die Grundfläche.
- Wie komme ich an den Bodenrichtwert eines bestimmten Grundstücks?
-
Die Richtwerte können bei den zuständigen Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse eingesehen oder angefragt werden. Um den reellen Wert eines Grundstücks zu ermitteln, müssen allerdings, ausgehend vom Bodenrichtwert, in der Regel Gutachter:innen eingeschaltet werden, die die Besonderheiten der jeweiligen Lage schätzen.
- Welche Faktoren beeinflussen den Bodenrichtwert?
-
Wie bereits erwähnt, spielt der Durchschnitt der amtlich gesammelten Kaufpreise in einer bestimmten Region eine wichtige Rolle in der Ermittlung des Bodenwertes. Jedoch gibt es noch zahlreiche wertbeeinflussende Faktoren, die Einfluss auf den Bodenrichtwert respektive auf den Bodenwert haben können: Neben der Form und Größe des Grundstücks spielen beispielsweise die Bodenbeschaffenheit, die Art der Bepflanzung und der Erschließungsgrad eine Rolle. Auch die Lage des Grundstücks mit allen Umgebungsfaktoren beeinflussen den Bodenrichtwert positiv und negativ.
- Welche weiteren Faktoren sind konkret im Bodenrichtwert enthalten?
-
In den Bodenrichtwertzonen des Kreises sind sämtliche wertbeeinflussenden Merkmale Ihres gesuchten Bodenrichtwertgrundstücks enthalten. Dazu zählen die Bezugsgrundstückgröße, Geschossflächenzahl (GFZ), Grundflächenzahl (GRZ), die Art der baulichen Nutzung, die Bauweise sowie die Anzahl der Geschosse. Diese werden in Summe als Betrag in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche dargestellt.
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