Ab­lauf Haus­ver­kauf: Ab­lauf Schritt für Schritt er­klärt

Der Ablauf des Hausverkaufs beinhaltet zahlreiche Schritte. Umso wichtiger also, sich schon im Voraus Gedanken über jede einzelne Phase des Verkaufsprozesses zu machen. Lesen Sie hier, wie der typische Ablauf beim Hausverkauf aussieht, welche Aufgaben auf Sie als Verkäufer:in zukommen und wie Sie am besten vorgehen, um Ihre Immobilie erfolgreich zu einem möglichst hohen Preis zu verkaufen.

Sie planen, Ihr Haus zu verkaufen? Auf zwei wichtige Werkzeuge sollten Sie am Anfang setzen, um diese komplexe Herausforderung strukturiert anzugehen und stets den Überblick zu behalten. Es handelt sich hier um die Ablaufplanung und um eine Checkliste, die Sie beim Verkauf Punkt für Punkt abarbeiten können.  

• Machen Sie sich mit dem typischen Ablauf eines Immobilienverkaufs vertraut und mit allen anstehenden Aufgaben. Unser Beitrag unterstützt Sie dabei, die einzelnen Stationen des Verkaufsprozesses zu verstehen. 

• Eine Checkliste sorgt für einen guten Überblick und strukturiertes Vorgehen. Laden Sie sich dazu gerne die Verkaufs-Checkliste als PDF von ImmoScout24 kostenfrei auf Ihren Computer.  

In diesem Ratgeber nehmen wir Sie mit durch den typischen Ablauf eines Hausverkaufs. Wer sich gut vorbereitet, durchläuft die einzelnen Stationen zügig und kann sich auf die eigentliche Vermarktung konzentrieren, denn am Ende sollte ein angemessener Verkaufspreis den Aufwand belohnen.

Für einen Hausverkauf ist es essenziell, vorab den korrekten Immobilienwert zu ermitteln. Er bildet üblicherweise den entscheidenden Ausgangspunkt für alle weitere Überlegungen in Bezug auf Ihre Verkaufs- und Vermarktungsstrategie.

Es stehen Ihnen verschiedene Wege offen, um an eine Bewertung Ihrer Immobilie zu kommen. Einen ersten Eindruck vermitteln wir Ihnen gerne kostenfrei über unseren online Immobilienwertrechner. In drei Minuten haben Sie ein Ergebnis, um den Wert Ihres Hauses grundsätzlich einzuordnen.

Höchste Vorsicht ist geboten, wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie selbst einschätzen möchten, jedoch nicht über die erforderliche Marktkenntnis und Expertise im Bereich der Immobilienbewertung verfügen: 

• Ein zu hoch angesetzter Verkaufspreis führt in der Regel dazu, dass Kaufinteressierte abgeschreckt werden und sich eher vom Verkaufsangebot abwenden. 

• Ein zu niedrig veranschlagter Verkaufspreis würde die Chance zunichtemachen, den bestmöglichen Preis für Ihre Immobilie zu erzielen.

Was?  – Immobilienbewertung als Kurzgutachten

Wer? – Makler, Gutachter, Sachverständige 

Es ist stets sinnvoll, den Wert vom Haus schätzen zu lassen – und zwar von Immobilienprofis wie Makler:innen. Auch ein Kurzgutachten von zertifizierten Gutachter:innen oder Sachverständigen stellt eine sinnvolle Alternative dar. Immobilienmakler:innen bieten bei der Immobilienschätzung jedoch den großen Vorteil, dass sie bestens über das Marktgeschehen informiert sind und daher wissen, was potenzielle Käufer:innen bereit sind, für Ihre Immobilie zu zahlen.

Was? – Ausführliches Verkehrswertgutachten

Wer? – alle qualifizierten Gutachter, Makler, Sachverständige mit entsprechenden Erfahrungsnachweisen und Zertifikaten.  

Je nach Immobilientyp und durchgeführten baulichen Maßnahmen am Objekt kann auch ein ausführliches Verkehrswertgutachten sinnvoll sein. Hier müssen Sie – abhängig von Aufwand und Komplexität der Bewertung – jedoch mit Kosten in Höhe von 0,5 bis 1,5 Prozent des ermittelten Hauswertes rechnen. Bei einem Wert von beispielsweise 500.000 Euro kommen also Kosten von etwa 2.500 bis 7.500 Euro für ein solches Langgutachten auf Sie zu. 

Wenn ein Verkehrswertgutachten als Gegenstand im gerichtlichen Prozess erforderlich ist, dann werden hierfür öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige herangezogen.

Wie gehe ich es eigentlich an? Diese Frage steht als Erstes im Raum, wenn es darum geht, ein Haus zu verkaufen. Vorüberlegungen zur passenden Zielgruppe, Zielgruppenansprache und Verkaufsdauer entscheiden dabei maßgeblich über den Erfolg. Nehmen Sie sich Zeit!

Überlegen Sie als Erstes, wer die idealen Käufer:innen für Ihre Immobilie sind, damit Sie wissen, wen Sie später mit dem Exposé ansprechen möchten. Ein Reihenhaus spricht eine andere Käufergruppe an als ein Bauernhaus. Eine bestandsfreie Eigentumswohnung interessiert eine andere Zielgruppe als eine langfristig vermietete Immobilie.

Als Nächstes sollten Sie überlegen, wie und wo Sie Ihr Haus bewerben möchten: nur online oder vielleicht auch in der Lokalzeitung und in der Fachpresse? Es besteht auch die Möglichkeit von selbst entworfenen Aushängen in der Nachbarschaft. Das bietet sich besonders im ländlichen Bereich an.  Abhängig davon, wo und wie lange die Kampagne geschaltet werden soll, entstehen dabei variable Kosten. Definieren Sie am besten ein festes Budget, das Ihren finanziellen Möglichkeiten entspricht. Wenn Sie Ihr Haus mit Makler:innen verkaufen, werden sie die Vermarktung für Sie übernehmen und auch das eigene Interessenten-Netzwerk nutzen.

Sie sollten sich außerdem mit dem richtigen Zeitpunkt für den Hausverkauf befassen – besonders, wenn Sie einen festen Aus- oder Umzugstermin haben und den Erlös aus dem Verkauf Ihres Hauses dringend benötigen. Makler:innen können Ihnen in dieser Frage mit ihrem Fachwissen und langjähriger Erfahrung weiterhelfen. 

Jede Phase des Hausverkaufs ist zeitintensiv. Wenn Sie auf einen bestimmten Verkaufszeitpunkt hinarbeiten, benötigen Sie ein gutes Zeitmanagement. Eventuelle Renovierungsarbeiten, um den Verkaufspreis zu steigern und die Beschaffung der Verkaufsunterlagen gehören zu den größten Zeitfressern und müssen frühzeitig angegangen werden.

Steht die grobe Planung für den Ablauf vom Hausverkauf, können Sie in die nächste Phase gehen – die Organisation. Beginnen Sie damit, die erforderlichen Unterlagen zu beschaffen. In diesem Rahmen ist es eventuell nötig, Termine mit Expert:innen zu vereinbaren. Machen Sie außerdem ansprechende Bilder von der Immobilie.

Je mehr aussagekräftige Dokumente Sie vorlegen können, desto leichter können Sie den:die Käufer:in von der Qualität Ihrem Objekt Hauses überzeugen. Sorgen Sie dafür, dass alle Unterlagen für den Hausverkauf vollständig und korrekt vorliegen und Sie nicht während des Verkaufsprozesses noch fehlende Dokumente neu beantragen oder organisieren müssen. Alle Informationen zu den Unterlagen beim Hausverkauf finden Sie hier.

Je nach Dokument müssen Sie sich an unterschiedliche Ämter wenden:

Sowohl die Gebühren als auch der Beschaffungsort für die Beantragung diverser Unterlagen können je nach Gemeinde variieren. Im Zweifelsfall wenden Sie sich am besten an Ihre Stadtverwaltung, die Sie an die zuständigen Stellen verweisen kann.

• Versicherungsurkunden für das Haus
• Gebrauchsanleitungen für Geräte und Heizungen
• Garantieurkunden
• Wartungsverträge und bisherige Wartungsnachweise
• aktuelle Abrechnungen der Heiz- und Nebenkosten
• Prüfprotokoll für Heizung und Schornstein
• Aufstellung über Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen, Handwerkerrechnungen

Wenn Sie sich bereits mitten im Verkaufsprozess befinden, fragen Sie Interessent:innen am besten schon frühzeitig, ob ihnen noch bestimmte Unterlagen fehlen. So können Sie diese bei Bedarf zeitgerecht beschaffen.

Kümmern Sie sich zu Beginn Ihres Hausverkaufes darum, Gutachter:innen und Sachverständige und ein Notariat zu finden. Vereinbaren Sie Termine, etwa zur Verkehrswertermittlung, und erfragen Sie die Kosten für Gutachten und notarielle Dienstleistungen. Vergleichen Sie die Angebote und entscheiden Sie sich für die Expert:innen, die am besten zu Ihnen passen. 

Setzen Sie Ihre Immobilie möglichst attraktiv in Szene. Ansprechende Bilder vermitteln den Interessent:innen einen realistischen Eindruck vom Zustand Ihrer Immobilie und ihren Besonderheiten.

Häuser, die mit qualitativ hochwertigen Bildern und Fotos beworben werden, verkaufen sich deutlich besser und schneller als Objekte, die ausschließlich mit textbasierten Exposés inseriert werden. Wer nicht gut im Umgang mit der Kamera ist, kann sich professionelle Unterstützung aus dem Bekanntenkreis oder von Berufsfotograf:innen holen.

Für den ersten Eindruck gibt es keine zweite Chance, das gilt auch beim Haus verkaufen. Um ein Haus ansprechend präsentieren zu können, ist ein ausführliches und professionelles Exposé unabdingbar. Haben Sie darin erst einmal alle Informationen zusammengefasst und die passenden Bilder parat, fällt das Erstellen von Anzeigen in der Lokalpresse oder im Internet sehr viel leichter.

Egal, ob Sie Ihr Haus privat oder über eine:n Immobilienmakler:in verkaufen: ein professionell gestaltetes Exposé ist ein Muss!

Im Exposé sollten alle wichtigen Informationen über das zu verkaufende Haus zu finden sein:

• Baujahr

• Größe des Grundstücks

• Wohnflächenberechnung

• Infrastruktur der Umgebung

• Grundriss

• Energieausweis

• Fotos

• mögliche Extras, die Ihre Immobilie besonders attraktiv machen: Garage und Carport, Garten und Wintergarten, Pool, Terrasse und Balkon, Unverbaubarkeit der Aussicht und Sonnenlage

Gehen Sie live mit den Immobilienanzeigen. Bei Anfragen können Sie den Interessent:innen anbieten, ein ausführliches Exposé zuzusenden. Mit dieser Strategie lassen sich ernsthaft interessierte Käufer:innen gezielter erkennen und Sie bleiben im Gespräch mit ihnen.

Besteht ernsthaftes Interesse, werden potenzielle Käufer:innen einen Besichtigungstermin vereinbaren wollen.

Stellen Sie sicher, dass Ihre Besucher:innen einen guten ersten Eindruck von Ihrem Haus bekommen. Ordnung und Sauberkeit sind das Minimum, damit Ihre Immobilie gepflegt wirkt. Noch besser ist ein professionelles Home Staging, um der Immobilie ein attraktives Ambiente zu verleihen. Die Präsentation des Objekts spielt eine wichtige Rolle für die Kaufentscheidung der Interessent:innen.

Seien Sie beim persönlichen Treffen mit den Kaufinteressent:innen auf eventuelle Rückfragen vorbereitet und halten Sie alle wichtigen Unterlagen bereit. Lassen Sie Kopien von behördlichen Dokumenten erstellen, die Sie potenziellen Hauskäufer:innen mitgeben können. Heben Sie im Gespräch über Ihr Haus unbedingt die Vorteile hervor. Mängel und eventuelle Nachteile sollten Sie natürlich nicht verschweigen, aber auch nicht in den Vordergrund stellen. 

Besichtigungstermine können darüber entscheiden, ob Interessierte eine tatsächliche Kaufabsicht entwickeln. Haben Sie Makler:innen mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragt, werden sie in Ihrem Auftrag Besichtigungstermine organisieren und durchführen. Dank ihrer großen Expertise und langjährigen Erfahrung in der Immobilienbranche wissen Makler:innen genau, worauf es bei Besichtigungsterminen ankommt, und können so Ihre Verkaufschancen deutlich erhöhen. 

Sobald Sie den:die passende:n Käufer:in gefunden haben, müssen Sie den Kaufpreis verhandeln. Beim Hausverkauf ist das die letzte Hürde, einer der wesentlichen letzten Schritte im Verkaufsprozess.

Wichtige Regel: Bleiben Sie im Rahmen Ihrer zuvor festgelegten Spanne verhandlungsbereit und überprüfen Sie die Bonität des:der Käufer:in. 
 
Zeigen Sie sich verhandlungsbereit 
Argumentieren Sie sachlich und überlegen Sie, wie Sie Interessent:innen entgegenkommen könnten. Oft geht es nur darum, noch ein kleines Extra on top zu bieten, damit Interessierte mit einem guten Gefühl ihre Kaufentscheidung treffen. Das kann beispielsweise das Angebot sein, bestimmte Einrichtungsgegenstände wie eine Einbauküche ohne Aufpreis zu übergeben. 

Überprüfen Sie das Kaufangebot 
Erbitten Sie sich Bedenkzeit, um das Angebot der Kaufinteressent:innen sorgfältig zu prüfen, zu vergleichen und gegebenenfalls ein Gegenangebot zu erstellen. Prüfen Sie unbedingt die Bonität der Interessierten. Ein Kaufangebot sollte ohne Finanzierungsvorbehalt und verbindlich gestellt sein. So ist klar, dass die potenziellen Käufer:innen bereits eine finale Kreditzusage einer Bank besitzen.

Der Hausverkauf mit Notar:in ist rechtlich vorgeschrieben. Der Kaufvertrag kann auch von Rechtsanwält:innen erstellt werden – entscheidend sind die notariell veranlasste Eigentumsänderung im Grundbuch sowie die notarielle Beglaubigung der Unterschriften.

Haben beide Parteien den Inhalt verstanden, den Vertrag unterzeichnet und Kaufpreis inklusive Nebenkosten hinterlegt, geht Ihr Haus offiziell in den Besitz der Käufer:innen über. Der Grundbuchstand wird verändert und der Kaufpreis wird ausbezahlt. Eine im Grundbuch eingetragene Restschuld des:der Verkäuferin wird im Zuge der Auszahlung beglichen.

Haben beide Vertragsparteien den Kaufvertrag unterschrieben und der:die Notar:in diesen beurkundet, wird die Eigentumsübertragung vorbereitet. Hierzu wird eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen, welches die spätere Eigentumsübertragung für den:die Käufer:in absichert.

1. Etwa vier bis acht Wochen nach Beurkundung des Kaufvertrages wird der:die Erwerber:in vom Finanzamt zur Zahlung der Grunderwerbssteuer aufgefordert. Wird diese vollständig und fristgerecht bezahlt, erhält er:sie die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung.
2. Im Regelfall liegt dann auch die Löschungsbewilligung vor. Diese dient als Nachweis dafür, dass das zu verkaufende Grundstück frei von Lasten wie einer Grundschuldeintragung ist.
3. Erst wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung dem zuständigen Notariat vorliegt und der Kaufpreis vollständig auf das Konto der Verkäufer:innen eingegangen ist, wird das Notariat die Eigentumsüberschreibung im Grundbuch veranlassen.
4. Wurde das Eigentum übertragen, folgt zuletzt noch der Besitzübergang der Immobilie. Die hierfür notwendige Schlüsselübergabe erfolgt in der Regel nach der Überweisung des Kaufpreises an den:die Verkäufer:in.
5. Im Ablauf des Hausverkaufs ist die Übergabe ein entscheidender Moment: In diesem Zuge sollte ein detailliertes Hausübergabeprotokoll angefertigt und von beiden Parteien unterzeichnet werden, um mögliche Mängel sowie die Verantwortlichkeit über deren Nachbesserung festzuhalten. Binden Sie bei der Übergabe neutrale Zeug:innen ein und lassen Sie sie das Protokoll ebenfalls unterzeichnen. Auf diese Weise sichern Sie sich als Verkäufer:in bestmöglich gegenüber ungerechtfertigten Ansprüchen seitens der Käufer:innen ab.
6. Die Bezahlung von beigezogenen Berater:innen (Rechtsanwält:in, Notar:in, Immobilienmakler:in) und die Organisation Ihres eigenen Umzugs sind nun die letzten Schritte, die Sie noch abwickeln müssen, nachdem Sie Ihr Haus erfolgreich privat verkauft haben. Glückwunsch!

Fazit: Beim Hausverkauf sind vor allem unternehmerische Qualitäten gefragt und Expertise im Immobiliensektor. Wer sich nach Lektüre dieses Ablaufplans einen privaten Verkauf zutraut, hat über diesen Ratgeber eine grobe Richtschnur und eine Checkliste erhalten, um strukturiert vorzugehen. Entspannter geht es mit einem guten Zeitmanagement und der Bereitschaft, sich im Zweifelsfall professionelle Unterstützung ins Boot zu holen.