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Bruttogrundfläche – Nettogrundfläche. Zwei Flächenangaben, die sehr unterschiedlich ausfallen können und in der Flächenberechnung von Immobilien eine große Rolle spielen. Um was es sich genau handelt und wozu man es braucht, wie es berechnet wir – hier erhältst du die wichtigsten Fakten zur Nettogrundfläche.
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Die Nettogrundfläche (NGF) bezeichnet alle Flächen eines Gebäudes, die sich zum Wohnen oder für Gewerbezwecke nutzen lassen.
Im Gegensatz zur Bruttogrundfläche umfasst sie nur tatsächlich nutzbare Flächen und lässt Pfeiler und Wände außer Acht. Flure und Treppenhäuser werden als Verkehrsflächen, bestimmte technische Einbauten als Technische Funktionsflächen hinzugerechnet.
Wenn du dein Haus verkaufen willst, solltest du vor allem die Bruttogrundfläche, aber auch Nettogrundfläche kennen. Ein weiterer wichtiger Schritt: Ermittle den Immobilienwert kostenfrei und einfach mit der Immobilienbewertung von ImmoScout24.
Die Nettogrundfläche eines Gebäudes (NGF) ist laut DIN 227 die Summe aller nutzbaren Flächen eines Gebäudes, wobei die Gesamtsumme alle Geschosse entscheidend ist.
Brutto bezeichnet hierbei den kompletten Betrag der Flächen, während es bei den Nettogrundflächen nur um die Summe der Flächen geht, die sich gewerblich oder zum Wohnen nutzen lassen. Wände oder Pfeiler etc. werden für die NGF nicht berücksichtigt, Verkehrsflächen wie Flure und Treppenhäuser und Technische Funktionsflächen zur Unterbringung von Haustechnik, wie Heizung, Klimaanlage, Aufzügen etc. hingegen schon.
Mit dieser Formel errechnest du die Nettogrundfläche:
Nettogrundfläche =
Nutzfläche + Technische Funktionsfläche + Verkehrsfläche
Die Bruttogrundfläche unterscheidet sich von der Nettogrundfläche dadurch, dass sie alle Konstruktionsgrundflächen enthält. Diese setzt sich zusammen aus den Grundflächen aller aufstrebende Bauteile der verschiedenen Grundrissebenen, also zum Beispiel von Wänden, Schornsteinen, Stützen und Pfeilern, aber auch Installationskanälen und -hohlräumen oder Wandnischen.
Addiert man die Nettogrundfläche und die Konstruktionsgrundfläche, erhält man die Bruttogrundfläche eines Bauwerks. Andersherum lässt sich die Konstruktionsfläche folglich berechnen, indem man von der Bruttogrundfläche die Nettogrundfläche abzieht.
Die Bruttogrundfläche ist ein wichtiges Maß für die Wertermittlung der Immobilie nach der Sachwertrichtlinie.
Die Nettogrundfläche gliedert sich in Nutzfläche, Technische Funktionsfläche und Verkehrsfläche. Sie enthält die Flächen von:
- freiliegenden Installationen
- fest eingebauten Gegenständen wie Öfen, Klimageräten, Bad- und Duschwanne
- nicht raumhohen Vormauerungen und Bekleidungen
- Einbaumöbeln, nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern
- Installationskanälen und -schächten
- Kriechkeller über 1,0 qm lichten Querschnitt, Aufzugsschächten
In der DIN 277 werden die Nutzflächen in einer Tabelle Nutzungsarten definierten Nutzungsgruppen zugeordnet. Bei der Einstufung von Räumen als Nutzfläche wird beispielsweise unterschieden nach Kategorien wie „Wohnen und Aufenthalt“, „Büroarbeit“, „Bildung, Unterricht, Kultur“ oder auch „Produktion, Hand- und Maschinenarbeit“.
Derzeit gibt es zwei Berechnungsmethoden zur Ermittlung der Wohnfläche, die sich in ihrer Art deutlich voneinander unterscheiden.
Diese sind:
- Wohnflächenverordnung (WoFlV)
- DIN-Norm 277
Die Wohnflächenverordnung bestimmt über die Wohnflächenberechnung, die normalerweise bei Mietobjekten angewendet wird. Dagegen regelt die DIN-Norm-277 die Berechnung der Nettogrundfläche. Diese ist vor allem für Hausverkäufer:innen und Hauskäufer:innen interessant, denn im Unterschied zur Wohnfläche berechnet sie nicht nur die Fläche, die zum Wohnen genutzt werden kann, sondern die gesamte Nutzfläche sowie die Verkehrsfläche und die technische Verkehrsfläche. In unseren Ratgeber zur Wohnflächenberechnung erfährst du mehr zu den Flächenberechnungsmöglichkeiten einer Immobilie.
FAQ: Häufige Fragen zur Nettogrundfläche
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Ist die Nettogrundfläche die Wohnfläche?
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Nein, zwar beinhaltet die Nettogrundfläche auch Nutzfläche, die zum Wohnen vorgesehen ist und hat somit einen großen Überschneidungsbereich mit der Wohnfläche. Allerdings unterscheiden sich die Berechnungsgrundlagen und sie umfasst im Gegensatz zur Wohnfläche z. B. Verkehrsflächen wie Flure und Technische Funktionsflächen wie Heizungsinstallationen.
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Was ist die Nettogrundfläche?
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Die Nettogrundfläche eines Gebäudes (NGF) bezeichnet laut DIN 277 die Summe aller nutzbaren Flächen eines Gebäudes, wobei die Gesamtsumme alle Geschosse entscheidend ist. Die Nettogrundfläche beinhaltet Flächen, die zu Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken dienen.
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Wie berechnet man die Nettogrundfläche (NGF)?
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Die Nettogrundfläche (NGF) umfasst alle nutzbaren Räume eines Gebäudes, also die Nutzfläche + Technische Funktionsfläche + Verkehrsfläche.
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Was ist der Unterschied zwischen Bruttogrundfläche und Nettogrundfläche?
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Bruttogrundfläche und Nettogrundfläche unterscheiden sich in einer Sache: Die Bruttogrundfläche umfasst zusätzlich zu Nutzfläche, Verkehrsflächen und technischen Funktionsfläche die Konstruktionsgrundfläche. Damit sind die Grundflächen der aufstrebenden Bauteile aller Grundrissebenen gemeint, also Mauern, Schornsteine, Pfeiler, Stützen, Installationsschächte.
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Wozu wird die Nettogrundfläche benötigt?
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Im Rahmen von Hausverkäufen ist die Nettogrundfläche neben der Bruttogrundfläche eine wichtige Kenngröße, um den Wert der Immobilie zu ermitteln.
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