Wird das Mietverhältnis beendet, können Vermieter:innen auch wegen streitiger Forderungen auf die Mietkaution zugreifen. Das hat der Bundesgerichtshof klargestellt. Zugleich stellte das Gericht fest, dass eine Kautionsabrechnung auch durch schlüssiges Verhalten der Vermieter:innen erfolgen kann.
Mieter:innen einer Wohnung leisteten beim Einzug im Jahr 2005 eine Mietkaution von 1.680 Euro in bar. Seit Mai 2014 stritten sie mit dem Vermieter über angebliche Mängel der Wohnung und zahlten über mehrere Monate nur eine geminderte Miete. Im Februar 2015 endete das Mietverhältnis mit der außerordentlichen Kündigung der Mieter:innen.
Daraufhin klagte der Vermieter auf Zahlung der einbehaltenen Miete, einen Mietausfallschaden, Ersatz von Gutachter- und Renovierungskosten sowie Nebenkostennachforderungen. Die geforderte Summe belief sich auf rund 6.000 Euro.
Das Amtsgericht verurteilte die Mieter:innen zur Zahlung von rund 5.000 Euro. Das Landgericht reduzierte diesen Betrag um rund 1.700 Euro; unter anderem deshalb, weil die Mieter:innen in zweiter Instanz mit einem Anspruch auf Rückzahlung der zu Beginn des Mietverhältnisses gezahlten Barkaution aufgerechnet hatten.
Der Vermieter geht daraufhin in Revision, allerdings ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof stimmt der Auffassung des Landgerichts zu, dass der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution zum Zeitpunkt der Aufrechnung fällig war. Eine als Mietsicherheit gewährte Barkaution kann auch durch schlüssiges Verhalten abgerechnet werden. Das liegt vor, wenn beispielsweise von Vermieter:innen – ohne den Vorbehalt, weitere Ansprüche geltend zu machen – eine erklärte Aufrechnung oder Klageerhebung vorliegt. Auf diese Weise bringen Vermieter:innen zum Ausdruck, dass sich ihr „Verwertungsinteresse auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten beziehungsweise aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränkt“.
Mit Zustellung der Klage war im beschriebenen Streitfall diese Voraussetzung erfüllt. Von dem Zeitpunkt an waren sowohl der Vermieter als auch die Mieter:innen befugt, die Kaution bzw. den Anspruch auf deren Rückzahlung mit Forderungen des Vermieters zu verrechnen.
BGH, Urteil v. 24.7.2019, VIII ZR 141/17
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