Kün­di­gung & Rück­tritt vom Miet­ver­trag vor Mietbeginn

Lebensumstände können sich sehr schnell ändern, Wohnraum wird von heute auf morgen nicht mehr gebraucht. Aber wie und unter welchen Bedingungen können Mieter:innen, aber auch Vermieter:innen vor Einzug vom Mietvertrag zurücktreten? Wir gehen dem in diesem Beitrag nach und erklären unter anderem das vertraglich festgelegte Rücktrittsrecht.

Ein Mietvertrag, der von beiden Vertragsparteien unterschrieben wurde, ist für beide Seiten bindend. Im deutschen Mietrecht ist kein grundsätzliches Rücktrittsrecht vereinbart.

Dennoch gibt es für Mieter:innen und Vermieter:innen Möglichkeiten, sich aus dem Mietverhältnis vor Mietbeginn zu befreien.

Hier ein kurzer Überblick:

Am einfachsten ist der Rücktritt vom Mietvertrag, wenn ein Rücktrittsrecht im Mietvertrag vereinbart worden ist. Allerdings bringt dieses Rücktrittsrecht auch große Unsicherheit mit sich, weil dein:e Vertragspartner:in kurz vor Mietbeginn abspringen könnte.

Eine zusätzliche Klausel, die Rücktrittvereinbarung, kann im Mietvertrag ein Rücktrittsrecht verbindlich festlegen. Durch sie kannst du oder dein:e Mieter:in ohne Angabe von Gründen vom Mietverhältnis vor Mietbeginn zurücktreten. In diesem Fall sind bereits geleistete Kautionszahlungen dem:der Mieter:in zu erstatten. Hat der:die Mieter:in die Schlüssel erhalten oder ist sogar eingezogen, verfällt das Rücktrittsrecht.

In gewöhnlichen Standardmietverträgen ist die Rücktrittsvereinbarung in der Regel nicht enthalten, kann aber im dafür vorgesehenen Raum für Zusatzvereinbarungen eingetragen werden. Das Rücktrittsrecht gilt sowohl für Mieter:innen als auch für Vermieter:innen.

Ein Vertrag lässt sich auch ohne Rücktrittsvereinbarung beenden, und zwar über einen Mietaufhebungsvertrag. Dieser schriftliche Vertrag kommt einvernehmlich zustande. Unter Umständen ist ein geeignete:r Ersatzmieter:in bereits gefunden, der:die den Vertrag zu den gleichen Bedingungen übernehmen kann.

Das Schriftstück sollte alle Vertragskonditionen beinhalten, um späteren Streitigkeiten vorzubeugen. Der Mietaufhebungsvertrag kann einen Mietvertrag noch vor Beginn der Mietzeit beenden, aber auch zu jedem anderen späteren Zeitpunkt des Mietverhältnisses.

Wenn du dich als Vermieter:in nicht zu einem Mietaufhebungsvertrag bereit erklärst und das Rücktrittsrecht nicht Teil eures Mietvertrags ist, kommt nur die ordentliche Kündigung infrage. Eine ordentliche Kündigung unter Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist ist übrigens zu jeder Zeit möglich, sofern keine Mindestmietdauer vereinbart wurde.

Die Kündigung ist auch möglich für Mietverhältnisse, die noch nicht in Vollzug gesetzt worden sind.

Die Frage ist aber hier, wann die Kündigungsfrist beginnt:

1. Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses oder
2. Ab vertraglich vereinbartem Mietbeginn?

Beispiel:
Ein Mietverhältnis soll zum 01. August beginnen. Die Vertragsunterzeichnung fand am 01. März statt.

• Im ersten Fall wird die Kündigung zum 30. Juni wirksam, wenn der:die Mieter:in bis zum 3. April gekündigt hat. Der Vertrag ist noch vor dem vereinbarten Mietbeginn beendet.
• Im zweiten Fall erfolgt die Kündigung bis zum 3. September und wird zum 30. November wirksam. Die Miete für die Monate August bis einschließlich November muss bezahlt werden, selbst wenn die Wohnung nicht bezogen wurde.

Du solltest deinen Vertrag daraufhin prüfen, ob er eine Vereinbarung zum Beginn der Kündigungsfrist enthält, sodass die Kündigung erst mit Beginn des Mietverhältnisses möglich wird.
Gibt es keinerlei Vereinbarungen, dann beginnt die Kündigungsfrist mit der Zustellung der Kündigung.

Ein Rücktritt vom Mietvertrag ist auch dann möglich, wenn eine der Vertragsparteien etwas vorgetäuscht oder Mängel verschwiegen hat.

Bei einer arglistigen Täuschung hat der:die Mieter:in beispielsweise in der Selbstauskunft falsche Angaben zur Bonität gemacht. Damit sind die Voraussetzungen erfüllt, ihn:sie aus dem Mietvertrag zu entlassen. Indem du den Vertrag anfichtst, kannst du ihn im Idealfall beenden. Dein zeitlicher Rahmen beträgt ein Jahr und die Jahresfrist beginnt mit Kenntnis über die falschen Angaben.

Eine Täuschung kann auch vom:von der Vermieter:in ausgehen. Ein immer wiederkehrender Fall ist, wenn ein:e Vermieter:in eine Wohnumgebung als kinderfreundlich beschreibt, sich aber alle Nachbarn über Kinderlärm beschweren.

Hast du als Vermieter:in vor Vertragsunterzeichnung Mängel verschwiegen, so kann dein:e Mieter:in vom Vertrag zurücktreten. Genauso verhält es sich, wenn du beim Unterschreiben des Mietvertrags die Beseitigung bestimmter Mängel zugesichert hast, dem aber nicht nachgekommen bist.

Der Rücktritt vom Mietvertrag seitens des:der Mieter:in ist ebenfalls berechtigt, wenn die Wohneinheit nicht fristgerecht übergeben wurde, beispielsweise im Falle einer Sanierung. Nach § 323 BGB bist du zur pünktlichen Übergabe der Mietsache verpflichtet. Eine Sanierung rechtfertigt keinen zeitlichen Verzug. Du stehst selbst dann in der Verantwortung, wenn du nicht selbst verantwortlich bist, sondern äußere Einflüsse den Mangel verschuldet haben.

Die aufgeführten Fälle bezeichnet man als Rücktritt vom Mietvertrag wegen Täuschung oder Verschweigen von Mängeln. Rechtlich gesehen gehören sie in die Kategorie fristlose Kündigung gemäß § 543 BGB. Sie sind dementsprechend nicht an den Zeitraum vor dem Einzug gebunden, sondern können auch nach dem Einzug zur Kündigung führen, wenn eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist.

Bevor es zur Anfechtung des Mietvertrags kommt, sollte auf jeden Fall für deinen individuellen Fall juristischer Rat eingeholt werden, sofern eine außergerichtliche Regelung keine Option mehr darstellt.