Tod des Mie­ters: Was ist zu be­ach­ten?

Wenn ein:e Mieter:in stirbt, bleiben meist seine:ihre Angehörigen in der Wohnung zurück. Als Vermieter:in sollten Sie die Rechte der Erb:innen kennen und beim Umgang mit ihnen behutsam vorgehen.   

Der Tod eines:einer Mieters:in ist eine schwierige Situation, die von Ihnen als Vermieter:in ein besonderes Taktgefühl erfordert. Hier erfahren Sie, welche Rechte und Pflichten auf die Angehörigen und Sie zukommen.

• Ist ein:e Mieter:in verstorben, kann eine mit im Haushalt lebende Person in den Mietvertrag eintreten und somit den Vertrag fortsetzen. 
• Falls keine Person, die mit im Haushalt lebt, das Mietverhältnis fortsetzten, wird der Mietvertrag automatisch mit Erb:innen weitergeführt. 
• Der Mietvertrag wird mit denselben Bedingungen fortgeführt. Es kann also keine einseitige Änderung durch den:die Vermieter:in erfolgen. 
• Erben:innen müssen das Erbe nicht antreten. In dem Fall geht der Mietvertrag an das Land über. 
• Falls Erb:innen das Erbe annehmen, sind sie auch für eventuelle Mietrückstände zuständig. Das bedeutet, dass sie Mietschulden zu begleichen haben.   

Stirbt der:die Mieter:in, können Familienangehörige oder andere Personen, die mit dem:der verstorbenen Mieter:in einen gemeinsamen Haushalt führten, nach § 563 BGB in den Mietvertrag eintreten. Wichtige Punkte hierbei sind: 

• An erster Stelle der Personen, die das Mietverhältnis fortsetzen dürfen, steht der:die im gemeinsamen Haushalt lebende Ehegatte:in oder der:die Lebenspartner:in.   
• Führt der:die Ehegatte:in oder Lebenspartner:in das Mietverhältnis nicht fort, können Kinder des:der verstorbenen Mieters:in – sofern sie in demselben Haushalt wohnen – eintreten. 
• Gleiches gilt für andere Familienangehörige oder Personen, die einen gemeinsamen Haushalt mit dem:der verstorbenen Mieter:in geführt haben.   

Möchte keine der Personen in das Mietverhältnis eintreten, müssen sie dies innerhalb eines Monats, gerechnet ab Kenntnis vom Tod des:der Mieters:in, erklären. Das Mietverhältnis wird dann nach § 564 BGB mit den Erb:innen fortgesetzt.   

Ihr:Ihre Mieter:in lebt mit seiner:ihrem Lebensgefährt:in in Ihrer Wohnung. Er:Sie stirbt am 10. August, wovon der:die Lebensgefährt:in noch am gleichen Tag erfährt. Erbe Ihres:Ihrer Mieters:in ist sein:ihr einziger Sohn. Der:die Lebensgefährt:in muss Ihnen bis zum 10. September Bescheid geben, falls sie nicht in das Mietverhältnis eintreten möchte. Lehnt sie ab, setzt sich Ihr Mietvertrag automatisch mit den Erb:innen des:der verstorbenen Mieters:in – also seinem:ihrem Sohn – fort.   

Im Umgang mit den trauernden Hinterbliebenen ist Fingerspitzengefühl gefragt. Nach einem langjährigen Vertragsverhältnis haben Sie schließlich einen:eine zuverlässigen:zuverlässige Mieter:in verloren. Achten Sie auf die geltenden Fristen und sprechen Sie mit den Erb:innen rechtzeitig über die weiteren Schritte.  

Familienangehörige des:der Mieters:in, die in dessen Haushalt leben, können nach seinem:ihrem Tod in das bestehende Mietverhältnis eintreten. Hierbei gibt es wichtige Punkte zu beachten:

• Das Recht der Erb:innen sieht vor, dass zunächst der bestehende Mietvertrag fortgesetzt wird. 

• Änderungen an Klauseln oder an der Miethöhe sind dabei nicht zulässig. 

• Der Tod des:der Mieters:in gilt nicht als außerordentlicher Kündigungsgrund gegenüber den:der in der Wohnung lebenden Angehörigen. 

• Auch das Hausrecht des:der Mieters:in geht auf dessen Erbberechtigte über. Das bedeutet, dass der:die Vermieter:in die Wohnung nur mit dem Einverständnis der Erb:innen betreten darf.  

Nach der bisherigen gesetzlichen Regelung ging ein Mietvertrag auf den Erben über, wenn ein:e Mieter:in verstorben ist. Sowohl der:die Erb:in als auch Sie als Vermieter:in waren berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen.  

Sie als Vermieter:in mussten jedoch zusätzlich ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen.  

Dieses Erfordernis ist nach der neuen Rechtslage nicht mehr erforderlich, § 573 d Abs. 1 BGB nimmt die Kündigung gegenüber Erb:innen des:der Mieters:in ausdrücklich von den strengen Anforderungen an eine außerordentliche fristgerechte Kündigung durch Sie als Vermieter:in aus. 

Als Vermieter:in könnten Sie ein Interesse daran haben, das Mietverhältnis nicht mit einer der hinterbliebenen Personen fortzusetzen. Der Gesetzgeber sieht jedoch für Vermieter:innen nur wenige Gründe vor, den Mietvertrag nicht mit einer der berechtigten Personen fortzusetzen. Sie können ausschließlich innerhalb eines Monats außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.   

Tritt ein:eine nicht im Haushalt lebender:e Erb:in in das Mietverhältnis des:der verstorbenen Mieters:in ein, haben Sie als Vermieter:in mehr Möglichkeiten zur Beendigung des Mietverhältnisses. Innerhalb eines Monats nachdem der:die Mieter:in verstorben ist und Sie davon erfahren haben, dass keine im Haushalt lebende Person in den Mietvertrag eintritt, können Sie das Mietverhältnis kündigen. Die Kündigung erfolgt außerordentlich mit der gesetzlichen Kündigungsfrist.

Ist ein:eine Mieter:in verstorben und führen Sie das Mietverhältnis nach dem Tod mit einer berechtigten Person fort, dürfen Sie den Mietvertrag nicht einseitig verändern. Er wird zu den bisherigen Konditionen fortgeführt. Das Ganze ist unabhängig von der expliziten Erklärung der Vertragsparteien. Vielmehr wird der Mietvertrag automatisch übernommen.   

Möchten die Angehörigen nicht länger in dem Mietobjekt wohnen, müssen sie dies dem:der Vermieter:in innerhalb eines Monats nach dem Todesfall mitteilen. Diese Zeitspanne wird juristisch als Überlegungsfrist bezeichnet.  

Eine formlose Erklärung genügt. Lassen die Angehörigen des:der Verstorbenen diese Frist verstreichen, wird automatisch das bestehende Mietverhältnis fortgesetzt. Für die Kündigung gelten dann die üblichen Regelungen des Mietrechts.   

Wenn der:die Mieter:in die Wohnung allein genutzt hat, wird das Mietverhältnis mit den nachrangigen Erb:innen fortgesetzt. In diesem Fall können beide Parteien, also der:die Erb:in oder der:die Vermieter:in, mit der üblichen Frist von drei Monaten kündigen. Laufende Kosten wie Miete, Betriebs- und Heizkosten muss der:die Erb:in begleichen. Dazu gehören auch Mietschulden des:der Verstorbenen. 

Wird das Mietverhältnis von den Erb:innen übernommen, so gelten automatisch alle im Mietvertrag genannten Rechte und Pflichten. Im Zweifelsfall müssen sie also auch für durch den:die verstorbenen:e Mieter:in verursachte Schäden an der Wohnung aufkommen oder eine Renovierung durchführen, sofern die Klauseln wirksam sind. Die Erb:innen haften für die entstandenen Verbindlichkeiten.

Achten Sie am besten auf Folgendes:   

• Ausstehende Mietzahlungen oder sonstige Forderungen können Erben:innen grundsätzlich aus dem Nachlass zahlen.  
• Probleme kann es geben, wenn der Nachlass so niedrig ist, dass die Forderungen diesen übersteigen. Erb:innen haben dann das Recht, die Haftung voll auf den Nachlass zu beschränken. Für Sie als Vermieter:in kann das bedeuten, dass Sie auf den Kosten sitzen bleiben.   

Das Recht der Erb:innen erlaubt auch, ein Erbe abzulehnen. Wenn es keinen:keine gesetzlichen:e Erb:in gibt, geht die Erbschaft auf den Landesfiskus über. Das Bundesland, in dem der:die verstorbene Mieter:in zuletzt gemeldet war, übernimmt die Erbschaft mit allen Rechten und Pflichten.  

Mietschulden und die laufenden Kosten des Mietverhältnisses erstattet die zuständige Behörde. Allerdings haftet der Fiskus nur bis zur Höhe des Nachlasswerts. Wenn sich abzeichnet, dass es keinen:keine Erb:in gibt, sollten Sie das Mietverhältnis kündigen. Anderenfalls würde der Mietvertrag weiterlaufen.   

Die Kündigung geht in diesem Fall an das örtlich zuständige Nachlassgericht des Amtsgerichts.