Miet­ver­trag auf Le­bens­zeit

Ein Mietverhältnis auf Lebenszeit – Das wünschen sich insbesondere ältere Mieter. Die Strapazen, eine erschwingliche Wohnung zu finden und einen Umzug zu bewältigen, sollen damit verhindert werden. Ein Mietvertrag auf Lebenszeit besitzt gewisse Eigenschaften und Besonderheiten, die wir im Folgenden zusammengestellt haben.

Ein Mietvertrag auf Lebenszeit soll Mietern:innen die Sicherheit geben, dass das Mietverhältnis bis zum Zeitpunkt ihres Todes weiterlaufen wird. Aber auch für Vermieter:innen hat ein solcher Mietvertrag Vorteile, schließlich sind dadurch die Mietzahlungen langfristig gesichert.

Natürlich muss ein Mietvertrag auf Lebenszeit schriftlich abgeschlossen werden. Im Folgenden erklären wir die rechtlichen Hintergründe zum Mietvertrag auf Lebenszeit.

Ein befristeter Mietvertrag muss einen klar definierten Anfang und ein klar definiertes Ende haben. Das ist bei einem Mietvertrag auf Lebenszeit nicht der Fall. Zwar ordnet die Formulierung „Das Mietverhältnis endet mit dem Tod des Mieters.“ die Befristung sachlich ein, aber dennoch bleibt die Vertragslänge ungewiss.

Weil die Befristung normalerweise auch bestimmte Voraussetzungen erfüllen muss, ist die Befristung im Zusammenhang mit Miete auf Lebenszeit insgesamt umstritten.

Gestattet ist eine Befristung in der Regel nämlich nur unter folgenden Voraussetzungen:
 

• Es liegt Eigenbedarf vor: Wenn der:die Vermieter:in die Räume nach Ablauf des Mietvertrages für sich, seine Haushaltsangehörigen oder seine Familienangehörigen nutzen möchte
• Es sind umfassende Renovierungen bzw. Modernisierungen geplant: Die Fortsetzung des Mietverhältnisses ist nicht möglich, weil die Räume erheblich verändert werden sollen.
• Bereitstellung als Dienstwohnung: Der:die Vermieter:in möchte die Räume nach Ende der Frist an jemanden vermieten, der zur Dienstleistung verpflichtet ist.

Auch wenn für den Mietvertrag auf Lebenszeit keine Befristungsgründe zutreffend sind, hat der Gesetzgeber hier eine Ausnahme gemacht.

Das Bayerische Oberste Landesgericht hat einen auf die Lebenszeit des:der Mieters:Mieterin abgeschlossenen Mietvertrag als befristetes und auf bestimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis eingestuft (BayObLG, Rechtsentscheid vom 02.07.1991 – RE-Mit 5/92).

Vorteilhaft im Sinne des:der Mieter:in ist die Einordnung als befristeter Vertrag, weil er im Gegensatz zum befristeten Mietvertrag Schutz bietet.

Ein unbefristeter Mietvertrag erlaubt Vermieter:innen, das Mietverhältnis im Rahmen des § 573 BGB ordentlich zu kündigen, wenn ein berechtigtes Interesse an der Beendigung besteht. Dazu kommt die Möglichkeit der außerordentlichen fristlosen Kündigung, z. B. wegen Eigenbedarf.

Hingegen ist die Kündigung des:der Mieter:in im befristeten Mietvertrag nicht so einfach möglich:

• Ein befristeter Mietvertrag kann normalerweise nicht vor Ablauf der Frist gekündigt werden. Er kann von dir als Vermieter:in nur außerordentlich fristlos gekündigt werden. Der gesetzliche Rahmen ist hierbei nach §§ 543 und 569 BGB sehr mieterfreundlich und erlaubt eine außerordentlich fristlose Kündigung nur im Ausnahmefall.
• Durch die Befristung des Mietverhältnisses bei einem Mietvertrag auf Lebenszeit ist eine ordentliche Kündigung unmöglich. Die außerordentliche Kündigung ist nur unter ganz bestimmten strengen Voraussetzungen möglich. Deswegen ist der Schutz der Mieter:innen bei einem lebenslangen Mietverhältnis besonders hoch.
  

Eine außerordentliche fristlose Kündigung ist nach §§ 543 und 569 BGB nur möglich, wenn
 

• der:die Mieter:in mit der Zahlung der Miete länger als zwei Monate im Verzug ist.
• Der:die Mieter:in die Hausordnung wiederholt gestört oder die Mietsache vertragswidrig genutzt hat.

Beim Mietvertrag auf Lebenszeit müssen diverse Voraussetzungen erfüllt sein, die im § 575 BGB festgeschrieben sind und alle befristeten Mietverträge betreffen.

Darüber hinaus regelt § 550 S. 1. BGB, dass ein Mietvertrag für eine längere Zeitdauer als ein Jahr als unbefristet gilt, wenn er nicht in Schriftform vorliegt. Das gilt auch für den Mietvertrag auf Lebenszeit. 

Hast du einen Mietvertrag auf Lebenszeit abgeschlossen, endet das Mietverhältnis mit dem Tod des:der Mieters:Mieterin und muss nicht gekündigt werden.

Die Erben treten zwar nicht in das Mietverhältnis ein, aber in das sogenannte Abwicklungsschuldverhältnis. Das bedeutet, sie sind verpflichtet, die Wohnung zu räumen oder sie räumen zu lassen. Auch eine eventuelle Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung müssen sie begleichen.

Der Vertrag endet nicht automatisch, wenn der:die verstorbene Mieter:in die Wohnung dauerhaft mit einer anderen Person in einem gemeinsamen Haushalt gewohnt hat. Laut § 563 BGB hat diese Person ein Recht darauf, in das Mietverhältnis einzutreten. Als Grund gilt das berechtigte Interesse der Person, ihren bisherigen Lebensmittelpunkt zu behalten. In der Folge entfällt die Befristung, das Mietverhältnis gilt als unbefristet und kann ordentlich gekündigt werden.

Ein vertrautes Heim lebenslang bewohnen, das wünscht sich wohl jede:r ab einem gewissen Alter. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, diesen Wunsch zu realisieren:
 

• Wie in diesem Beitrag dargestellt ist es der Mietvertrag auf Lebenszeit, der befristet und schriftlich abgeschlossen wird und nur in Ausnahmefällen außerordentlich gekündigt werden kann.
• Eine weitere Möglichkeit stellt das Wohnrecht auf Lebenszeit dar, auch dingliches Wohnrecht genannt. Es wird ins Grundbuch eingetragen. In der Regel ist keine Mietzahlung erforderlich. Eine Kündigung ist hier nicht möglich.
• Darüber hinaus kann ein dauerhafter Vertrag zwischen den Vertragspartner:innen geschlossen werden, bei dem kein Geld an den:die Vermieter:in fließen soll. Es handelt sich hier um lebenslanges Wohnrecht durch einen Leihvertrag. Das Besondere ist hier, dass es sich nicht mehr um das Mietrecht nach §§ 535 ff. BGB handelt, sondern um die Vorschriften für einen Leihvertrag nach §§ 598 ff. BGB. Keine Mietzahlungen, aber auch eine relativ leichte Kündbarkeit machen den Mietvertrag aus.

Ein Mietvertrag auf Lebenszeit gilt als befristeter Mietvertrag und bietet vor allem Sicherheit. Mieter:innen können bis zu ihrem Tod in ihrer Wohnung bleiben und müssen keine ordentliche Kündigung befürchten. Die außerordentliche Kündigung ist nur in streng geregelten Ausnahmefällen möglich, wie bei Zahlungsverzug oder Vertragsverletzungen. Vermieter:innen profitieren von langfristig gesicherten Mietzahlungen, müssen unter Umständen aber auf Mieterhöhungen verzichten. Der Vertrag endet mit dem Tod des Mieters, wobei Haushaltsangehörige das Mietverhältnis eventuell übernehmen können. Wichtig ist, dass der Vertrag schriftlich vorliegt, da mündliche Vereinbarungen ihn als unbefristet gelten lassen.