Als Vermieter:in hast du durch den Betrieb einer Immobilie laufende Kosten, die als Betriebskosten auf Mieter:innen umgelegt werden können. In der Regel zahlen Mieter:innen monatliche Nebenkostenvorauszahlungen. Diese werden am Jahresende mit den tatsächlichen Kosten verrechnet. Hier erfährst du alles Wichtige zur Nebenkostenvorauszahlung und wie du sie berechnest.
Es ist Zeit für deine Betriebskostenabrechnung?
In nur wenigen Schritten erstellst du deine rechtssichere Betriebskostenabrechnung mit VermietenPlus. Im Anschluss kannst du diese einfach herunterladen oder sie direkt an deine Mieter:innen schicken.
Monatliche Nebenkostenvorauszahlungen müssen im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart werden.
Leistet deine Mieter:in eine Vorauszahlung, bist du als Vermieter:in zur jährlichen Abrechnung verpflichtet.
Nach der Abrechnung dürfen die Vorauszahlungen angepasst werden.
Vermieter:innen können die Nebenkostenabrechnung ganz einfach mit VermietenPlus von ImmoScout24 erstellen.
- Was ist eine Nebenkostenvorauszahlung?
- Dürfen die Nebenkostenvorauszahlungen angepasst werden?
- Wie wird die Nebenkostenvorauszahlung berechnet?
- Kann ich als Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung erhöhen?
- Kann ich als Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung kürzen?
- Wann muss ich die Betriebskostenvorauszahlung abrechnen?
- Werden eine Nebenkostenpauschale und Inklusivmiete auch abgerechnet?
- Fazit: Nebenkostenvorauszahlung
- FAQ: Häufige Fragen zur Nebenkostenvorauszahlung
Umlegbare Betriebskosten nach § 2 BetrKV fallen dir als Vermieter:in für den Betrieb des Gebäudes an. Du kannst eine monatliche Vorauszahlung mit deiner Mieterschaft vereinbaren, die die tatsächlichen Kosten möglichst genau widerspiegelt.
Diese Abschläge dienen dazu, dass du als Vermieter:in nicht für die Mieter:innen in Vorleistung gehen musst, aber auch kein zinsloses Darlehen gewährst. Eine Anpassung der Vorauszahlung ist regelmäßig erforderlich, um Schwankungen in den Kosten auszugleichen.
Eine ordnungsgemäße Abrechnung ist dabei Pflicht. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) aus dem Jahr 2020 haben Mieter:innen Anspruch auf Einsicht in die Belege, um die Richtigkeit der Abrechnung zu überprüfen und mögliche Anpassungen nachzuvollziehen.
Mieter:innen und Vermieter:innen können eine Anpassung der Vorauszahlungen verlangen, wenn die Betriebskosten stark gestiegen oder gesunken sind. Dies erfolgt auf Basis einer korrekten Nebenkostenabrechnung.
Du darfst die Vorauszahlungen erst dann anpassen, wenn eine ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt. Die Anpassung muss der tatsächlichen Kostenentwicklung entsprechen.
Die Nebenkostenvorauszahlung basiert auf der Betriebskostenabrechnung des Vorjahres. Du teilst die jährlichen Nebenkosten durch zwölf, um die monatliche Vorauszahlung zu berechnen.
Beispiel:
| Gesamtkosten des Vorjahres: | 1.800,00 € |
| Errechnete monatliche Vorauszahlung: | 1.800,00 € ÷ 12 = 150,00 €/Monat |
Nebenkosten können nach verschiedenen Verteilerschlüsseln abgerechnet werden, etwa nach Wohnfläche, Verbrauch oder Personenzahl. Bei nach Verbrauch abgerechneten Kosten ist das Risiko von Nach- oder Rückzahlungen am höchsten.
Du kannst die Vorauszahlung erhöhen, wenn aus der letzten Abrechnung eine deutliche Nachforderung hervorgeht oder zukünftige Kostensteigerungen zu erwarten sind. So verhinderst du hohe Nachzahlungen und schützt dich vor möglichen finanziellen Engpässen.
Ein pauschaler Sicherheitszuschlag ist unzulässig. Die Erhöhung muss auf einer konkreten Entwicklung der Betriebskosten basieren.
Falls aus der Abrechnung ein Guthaben für den:die Mieter:in resultiert, muss die Vorauszahlung entsprechend gesenkt werden. Die Ermäßigung ergibt sich aus dem Zwölftel des Guthabens.
Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellt werden. Nach Ablauf dieser Frist kannst du keine Nachforderungen mehr geltend machen, aber Mieter:innen haben weiterhin Anspruch auf Rückzahlungen.
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Bei einer Pauschale sind alle Nebenkosten mit dem festgelegten Betrag abgegolten, und du musst keine Nebenkostenabrechnung erstellen. Eine Anpassung der Pauschale ist nur möglich, wenn dies vertraglich vereinbart wurde und die Kostenentwicklung konkret nachgewiesen wird.
Wichtig:
Eine Erhöhung der Pauschale oder Inklusivmiete ist nur möglich, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich geregelt ist.
Nebenkostenvorauszahlungen ermöglichen dir als Vermieter:in, die laufenden Betriebskosten fair auf die Mietparteien umzulegen. Eine ordnungsgemäße Abrechnung ist gesetzlich vorgeschrieben und bietet beiden Seiten Transparenz. Es ist wichtig, Vorauszahlungen regelmäßig an die tatsächlichen Kosten anzupassen, um Nachforderungen oder hohe Rückzahlungen zu vermeiden. Mit den richtigen Tools kannst du die Abrechnung einfach und korrekt erstellen.
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FAQ: Häufige Fragen zur Nebenkostenvorauszahlung
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Was ist eine Nebenkostenvorauszahlung?
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Die Nebenkostenvorauszahlung ist ein monatlicher Abschlag, den Mieter zur Deckung der Betriebskosten leisten. Diese Zahlungen werden jährlich mit den tatsächlich angefallenen Kosten verrechnet.
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Wie berechne ich die Nebenkostenvorauszahlung?
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Du teilst die jährlichen Betriebskosten des Vorjahres durch zwölf. So erhältst du die monatliche Vorauszahlung.
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Wie hoch sind die Nebenkosten der Vorauszahlung?
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Die Höhe der Vorauszahlung hängt von den Betriebskosten des Gebäudes ab und wird durch Faktoren wie Wohnfläche, Verbrauch und Personenzahl bestimmt.
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Was ist der Unterschied zwischen Nebenkostenvorauszahlung und Nebenkostenpauschale?
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Die Nebenkostenvorauszahlung wird am Jahresende mit den tatsächlichen Kosten abgerechnet, während bei einer Pauschale kein Ausgleich der tatsächlichen Kosten stattfindet.
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