In der Regel zahlen Mieter:innen monatlich eine Nebenkostenvorauszahlung, die jährlich abgerechnet wird. Ergibt sich bei der Abrechnung, dass der:die Mieter:in eine hohe Nachzahlung leisten muss, kannst du als Vermieter die monatliche Vorauszahlung erhöhen. Was du beachten musst und wann du Nebenkosten erhöhen kannst, erfährst du in diesem Artikel.
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Die Betriebskostenvorauszahlung sollte mit der jährlichen Abrechnung an den Verbrauch des Mieters angepasst werden, sodass er weder wesentlich zu viel noch viel zu wenig vorauszahlt.
Bevor die Nebenkosten erhöht werden können, muss eine korrekte Abrechnung vorausgegangen sein.
Die tatsächlichen Gesamtnebenkosten des Mieters geteilt durch zwölf ergeben die neue monatliche Vorauszahlung.
Die Mitteilung an den Mieter über eine Erhöhung der Nebenkosten muss schriftlich erfolgen.
Eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen ist kompliziert, kostet Zeit und häufig auch Nerven. Nutze deshalb den Service von ImmoScout24 und erstelle deine Nebenkostenabrechnungen stressfrei und rechtskonform.
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Belegt die Betriebskostenabrechnung, dass die Nebenkostenvorauszahlungen gegenüber den entstandenen Kosten zu gering ausfallen, ist es Zeit für eine Erhöhung der monatlichen Abschläge.
Nebenkostennachforderungen müssen auf jeden Fall beglichen werden, ob die Abschläge der Nebenkosten angepasst worden sind oder nicht, ist unerheblich. Wenn sich die Abschlagszahlungen vorher nicht angepasst worden sind, ist die Nachzahlung umso höher. Eine große Summe wird auf einen Schlag fällig und muss innerhalb von 30 Tagen bezahlt werden.
Um dies zu vermeiden, kann eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung vereinbart werden. Der Vorteil ist hier Klarheit von Anfang an, sodass sich Mieter:innen langfristig auf die neue Warmmiete einstellen können.
Eine Nebenkostenerhöhung trotz Guthaben, also trotz Rückzahlung aus der vergangenen Abrechnung, ist möglich. Als Grundlage für die Berechnung dient schließlich nicht nur der Verbrauch des Mieters, sondern ausschlaggebend sind auch die Energiekosten und die städtischen Gebühren. Steigen diese schnell an, kann die Nebenkostenvorauszahlung trotz gleichbleibendem oder geringerem Verbrauch erhöht werden.
Damit die Betriebskostenerhöhung rechtssicher ist, müssen einige Voraussetzungen zutreffen. Die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen setzt folgende drei Bedingungen voraus:
- Eine aktuelle Betriebskostenabrechnung liegt vor
- Die Abrechnung berücksichtigt die gesetzlichen Vorgaben in Inhalt und Form
- Der Mietvertrag enthält keine Klausel, die es ausschließt
Treffen diese Bedingungen zu, kann die Höhe der monatlichen Betriebskostenabschläge nach oben korrigiert werden. Eine Verpflichtung zur Anpassung besteht zwar nicht, ist aber dennoch ratsam, um böse Überraschungen und hohe Nachzahlungen auf einen Schlag zu vermeiden.
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Kurzfristig extrem ansteigende Preise sind keine Rechtfertigung für eine unterjährige Anpassung der Nebenkosten. Laut § 560 Absatz 4 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) darf der Abschlag für die Nebenkosten erst nach der Erstellung der Betriebskostenabrechnung erhöht werden. Eine Änderung während des laufenden Abrechnungszeitraums ist gesetzlich nicht vorgesehen. Sowohl Vermieter:innen als auch Mieter:innen dürfen eine Anpassung vornehmen. Wichtig ist, dass die Erklärung in Schriftform erfolgt und der neue Abschlag eine nachvollziehbare Höhe hat. Die Anpassung muss auf Grundlage von konkreten Kostensteigerungen vorgenommen werden.
Mit nur einem Satz erhöhst du die Vorauszahlungen deines:deiner Mieter:in. Stellt sich nach deiner Abrechnung heraus, dass die Vorauszahlungen zu niedrig sind, kannst du diese erhöhen. Das erlaubt dir § 560 BGB. Nutze aber nicht mehr Worte als nötig. Dieser Satz unter deiner Betriebskostenabrechnung genügt bereits:
Aufgrund Ihrer hohen Nachzahlung müssen wir leider die Vorauszahlungen beginnend mit dem .......... von bisher .......... Euro auf .......... Euro erhöhen (§ 560 BGB).
Um wie viel darf ich als Vermieter die Nebenkosten erhöhen? Das ist eine Frage, die häufiger gestellt wird. Grundsätzlich gilt, dass eine Erhöhung nur rechtssicher ist, wenn die aktuelle Betriebskostenabrechnung mit einem Saldo abgeschlossen hat.
Das BGB spricht von einer angemessenen Höhe. Was das genau sein soll, hat der Bundesgerichtshof konkretisiert mit einem Zwölftel des nachzuzahlenden Betrags aus der Nebenkostenabrechnung (BGH Urteil vom 28.09.2011, AZ VIII ZR 294/10).
Rechenbeispiel:
Ehepaar Mayer wohnt in einer 2-Zimmer-Wohnung und zahlte 2021 eine monatliche Vorauszahlung von 175 Euro.
Jährliche Vorauszahlung:
12 * 175 Euro = 2.100 Euro
Tatsächlich entstandene Kosten:
2.954 Euro
Nachforderung:
2.954 – 2.100 = 854 Euro
Mögliche Erhöhung:
854 / 12 = 71,17 Euro
Die neue monatliche Nebenkostenvorauszahlung ergibt sich folgendermaßen:
175 + 71,17 = 246,17 Euro
Daher sollten alle zu diesem Zeitpunkt bereits bekannten Faktoren in den neuen monatlichen Betrag der Nebenkostenvorauszahlung einfließen. Errechnet sich aufgrund dieser Sachlage ein anderer Betrag als dies anhand der letzten Nebenkostenabrechnung der Fall gewesen wäre, so muss die Berechnung über konkrete Anhaltspunkte nachvollzogen werden können. Dem Wunsch nach Sicherheit folgend erheben manche Vermieter:innen zudem einen „abstrakten“ Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 % wegen möglicher Preissteigerungen, das ist jedoch nicht rechtens (vgl. BGH, Urteil vom 28.09.2011 − VIII ZR 294/10).
Eine Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen ist nur möglich, wenn eine aktuelle vorliegt, die inhaltlich und formal den rechtlichen Vorgaben entspricht. Eine rechtssichere Nebenkostenabrechnung können Vermieter:innen ganz einfach mit Vermietet.de von ImmoScout24 erstellen. Die jährliche Erstellung der Nebenkostenabrechnung ist Pflicht nach § 556 Absatz 3 BGB.
Alles Wissenswerte rund um die Nebenkostenabrechnung, praktische Tipps und Hilfestellungen findest du in unserem Ratgeber zur Nebenkostenabrechnung.
Die Beträge der Nebenkostenvorauszahlungen und tatsächlich entstandene Nebenkosten sollten deckungsgleich sein. Weichen die Beträge in die eine oder andere Richtung ab, ist eine Nachzahlung zu leisten oder es wird ein Guthaben ausgezahlt.
Bei starken Differenzen sollte eine Anpassung der Nebenkostenabschläge vorgenommen werden. Die neue Abschlagszahlung orientiert sich an den tatsächlich entstandenen Kosten der aktuellen Betriebskostenabrechnung geteilt durch 12.
Etwas zeitlichen Spielraum ermöglicht der Paragraf 560 Abs. 2 BGB, demzufolge die Erhöhung erst mit der übernächsten Mietzahlung zur Anwendung kommt. Erreichte die Erhöhungserklärung den:die Mieter:in am 3. September, so muss der Dauerauftrag zum 1. November geändert werden.
Die Erhöhung des Nebenkostenabschlags bedarf der Schriftform (§ 560 Abs. 1 S. 1 BGB), eine Begründung ist zwar nicht zwingend erforderlich, da sich die Erhöhung auf die vorliegende Nebenkostenabrechnung bezieht. Es wird allerdings empfohlen, mit einer Begründung für mehr Akzeptanz und Nachvollziehbarkeit zu sorgen.
- wenn unvorhergesehene neue Betriebskosten entstehen, wie z. B. die Erhöhung der Grundsteuer oder deutliche Steigerungen der Gebäudeversicherungen, ist eine unterjährige Erhöhung möglich.
- Eine Klausel im Mietvertrag, die sogenannte Öffnungsklausel, ermöglicht eine unterjährige Anpassung. Zusätzlich bedarf es einer schriftlichen Information unter Angabe von Zweck und Höhe der Anpassung
- Einzug von zusätzlichen Personen in den Haushalt: die verbrauchsabhängigen Nebenkosten erhöhen sich, weshalb eine Erhöhung der Vorauszahlung innerhalb des Abrechnungszeitraums gerechtfertigt ist.
Bewegst du dich noch innerhalb der 12 Monatsfrist nach Ende des Abrechnungszeitraums, ist eine Korrektur der Abrechnung möglich. Dabei werden manchmal vergessene Posten ergänzt und die Nachzahlung fällt stärker ins Gewicht. Statt 30 Euro Rückzahlung sind dann vielleicht doch 180 Euro Nachzahlung entstanden. Selbst wenn du dem:der Mieter:in schon eine Rückzahlung überwiesen haben, darfst du dies noch korrigieren und den Betrag möglicherweise wieder einziehen. Der Bundesgerichtshof hat das in seinem Urteil vom 12.01.2011 (AZ: VIII ZR 296/09) entschieden.
Für die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung bedeutet das, dass du ab dem Zeitpunkt der Zustellung der Erklärung an den:die Mieter:in wirksam ist. Eine rückwirkende Erhöhung ist nach § 560 BGB nicht möglich. Die erhöhte Nebenkostenvorauszahlung ist mit der übernächsten Mietzahlung fällig.
Hohe Nachzahlungen sind für viele Mieter:innen ein Ärgernis, manchmal auch eine Hürde, die sie nur sehr schwer bewältigen können. Diese beschweren sich dann darüber, dass der:die Vermieter:in die Nebenkosten nicht ausreichend erhöht hat.
Achtung: Der:die Vermieter:in ist nicht dazu verpflichtet, die Nebenkostenvorauszahlung zu erhöhen. (BGH Az. VIII ZR 195/03).
Hat der:die Vermieter:in in der Vorauszahlungsvereinbarung des Mietvertrags eine unrealistische Vorauszahlung festgelegt, – sei es beispielsweise, um eine günstige Miete vorzugaukeln –, dann kann das rechtliche Konsequenzen haben, „weil er:sie seine Mieter arglistig und nachweislich getäuscht hat“.
Achtung: Als rechtliche Konsequenz können Mieter:innen fristlos kündigen. Die Zahlung von Schadensersatz kann unter gewissen Umständen ebenfalls auf den:die Vermieter:in zukommen.
Seltener werden Nebenkostenpauschalen statt Nebenkostenvorauszahlungen berechnet. Damit erhofft sich der:die Eigentümer:in weniger Arbeit, weil keine jährliche Nebenkostenabrechnung anfällt. Allerdings musst du als Vermieter:in auch damit leben, dass weder Kostendeckung gewährleistet ist, noch Nachforderungen gestellt werden können.
Dies ist der Fall, wenn die Pauschale die Nebenkosten nicht mehr ausreichend abdeckt. Dabei solltest du folgendes beachten:
- Der Mietvertrag enthält eine ausdrückliche und rechtswirksame Vereinbarung über eine mögliche Anpassung.
- Außerdem regelt der Mietvertrag die Positionen, die über die Pauschale abgedeckt werden.Nur für die dort genannten Nebenkosten darf die Pauschale erhöht werden.
- Problematisch wird es, wenn es keine genaue Aufzählung über die Nebenkosten im Mietvertrag gibt. In dem Fall darf der:die Vermieter:in nur die bisher abgerechneten Kosten erhöhen.
Die Nebenkostenpauschale wirkt auf den ersten Blick vereinfachend. Wenn Anpassungen notwendig werden aufgrund von steigenden Kosten, kommt es auf das Detail an. Der Mietvertrag ist ausschlaggebend bei der Beurteilung, inwiefern eine Erhöhung der Pauschale möglich ist.
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Eine gerechtfertigte Anpassung, die auch alle gesetzlichen Vorgaben erfüllt, muss vom: von der Mieter:in akzeptiert werden. Ist das nicht der Fall und der:die Mieter:in zahlt den angepassten Beitrag nicht, hat der:die Vermieter:in das Recht, das Mietverhältnis zu kündigen.
Die Kündigung ist dann möglich, wenn die Rückstände kündigungsrelevant sind, d. h. nach § 569 BGB Rückstände in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten. Hierbei ist es nicht notwendig, den Mieter vor Ausspruch der Kündigung vor Gericht auf Zahlung der entstandenen Rückstände zu verklagen.
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FAQ: Häufige Fragen zur Nebenkostenerhöhung
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Dürfen Vermieter höhere Abschlagszahlungen wegen gestiegener Nebenkosten verlangen?
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Sofern die aktuelle Betriebskostenabrechnung belegt, dass die Abschläge die verursachten Kosten nicht decken, darf angepasst werden. Eine Änderung während des laufenden Abrechnungszeitraums ist gesetzlich nicht vorgesehen.
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Wann müssen Mieter mit einer Nachzahlung rechnen?
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Es lässt sich schlecht vorhersehen, inwiefern die Mieter:innen nachzahlen müssen. Immer dann, wenn sich weder im Verbrauchsverhalten noch den Anbieterpreisen etwas geändert hat und die Abschlagshöhe auch im Vorjahr ausreichend bemessen war, kommt es in der Regel nicht zu einer Nachzahlung.
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Wie hoch dürfen die Nebenkosten erhöht werden?
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Die Erhöhung der Nebenkosten bemisst sich an der aktuellen Nebenkostenabrechnung. Der Saldo wird durch 12 geteilt und ergibt den Betrag, um den sich die bisherigen monatlichen Abschläge erhöhen.
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Wann darf ein Vermieter die Nebenkosten erhöhen?
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Der:die Vermieter:in darf die Nebenkosten erhöhen, wenn die aktuelle Betriebskostenabrechnung vorliegt und sich eine deutliche Differenz ergeben hat zwischen der Vorauszahlung und den tatsächlich verursachten Nebenkosten.
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