Ne­ben­kos­ten er­hö­hen: Was ist er­laubt bei der Nebenkostenerhöhung?

Wenn Nebenkostenvorauszahlungen deutlich niedriger ausfallen als die tatsächlichen Kosten, führt kein Weg daran vorbei: Die Nebenkosten müssen erhöht werden. So ersparst du deinen Mieter:innen eine böse Überraschung und du bleibst als Vermieter:in nicht auf den Kosten sitzen. Doch welche Schritte sind nötig, damit die Erhöhung rechtssicher und nachvollziehbar bleibt? In diesem Artikel findest du alle Antworten – kompakt und verständlich.

Liegen die tatsächlichen Kosten über den bisherigen Vorauszahlungen, kannst du als Vermieter:in die Nebenkostenvorauszahlungen erhöhen. Grundlage dafür ist immer die Nebenkostenabrechnung.

Hohe Nachforderungen sind für Mieter oft ein Ärgernis – und für dich als Vermieter:in vermeidbar. Wird eine Erhöhung der Vorauszahlung vereinbart, kannst du sicherstellen, dass es künftig keine Überraschungen gibt. Das schafft langfristig Klarheit und vermeidet finanzielle Engpässe.

Auch wenn die letzte Abrechnung ein Guthaben ergeben hat, kannst du die Nebenkosten erhöhen. Warum? Weil die Vorauszahlung nicht nur vom individuellen Verbrauch, sondern auch von externen Faktoren wie Energiekosten und kommunalen Gebühren abhängt.

Damit die Nebenkostenerhöhung rechtssicher ist, müssen folgende Punkte erfüllt sein:

1. Es liegt eine aktuelle Betriebskostenabrechnung vor.
2. Die Abrechnung entspricht den gesetzlichen Vorgaben in Form und Inhalt.
3. Der Mietvertrag enthält keine Klausel, die eine Erhöhung ausschließt.

Sind diese Voraussetzungen gegeben, ist eine Anpassung der Vorauszahlungen nicht nur möglich, sondern oft ratsam, um hohe Nachzahlungen zu vermeiden.

Grundsätzlich sieht § 560 Abs. 4 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) vor, dass eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen erst nach Vorlage einer Betriebskostenabrechnung erfolgen kann. Eine unterjährige Anpassung ist demnach nicht vorgesehen.

Allerdings gibt es Ausnahmen, die eine unterjährige Anpassung rechtfertigen können:

1. Einzug zusätzlicher Personen: Zieht eine weitere Person in die Mietwohnung ein, erhöht sich in der Regel der Verbrauch, was höhere Betriebskosten zur Folge hat. In solchen Fällen kann eine Anpassung der Vorauszahlungen während des laufenden Abrechnungszeitraums gerechtfertigt sein.
2. Vertragliche Vereinbarungen (Öffnungsklausel): Enthält der Mietvertrag eine sogenannte Öffnungsklausel, die dem Vermieter das Recht einräumt, bei steigenden Betriebskosten die Vorauszahlungen anzupassen, ist eine unterjährige Erhöhung möglich. Voraussetzung ist, dass der Vermieter die Mieter schriftlich über Zweck und Umfang der Anpassung informiert.

Es ist wichtig zu beachten, dass solche Anpassungen stets auf konkreten und nachvollziehbaren Gründen basieren müssen. Pauschale oder vorsorgliche Erhöhungen ohne konkrete Grundlage sind nicht zulässig.

Zusammenfassend gilt: Während eine unterjährige Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen grundsätzlich nicht vorgesehen ist, können spezifische Umstände oder vertragliche Vereinbarungen eine solche Anpassung rechtfertigen.

Auch wenn die Energiepreise kurzfristig stark steigen, erlaubt das Gesetz keine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung innerhalb eines laufenden Abrechnungszeitraums. Erst nach der nächsten Betriebskostenabrechnung ist eine Anpassung möglich (§ 560 Abs. 4 BGB).

Nutze unseren kostenlosen Mustertext, um die Nebenkosten rechtssicher und nachvollziehbar anzupassen:

„Aufgrund Ihrer Nachzahlung müssen wir die monatlichen Vorauszahlungen ab dem … von bisher … Euro auf … Euro erhöhen (§ 560 BGB).“

Die Höhe der Anpassung muss „angemessen“ sein, wie es das Gesetz vorschreibt. Laut Bundesgerichtshof (BGH) entspricht dies dem Zwölftel des Nachzahlungsbetrags aus der Betriebskostenabrechnung (BGH, Urteil vom 28.09.2011, AZ VIII ZR 294/10).

Rechenbeispiel:

Bisherige Vorauszahlung: 175 Euro/Monat
Tatsächliche jährliche Kosten: 2.954 Euro
Nachforderung: 854 Euro
Mögliche Erhöhung: 854 Euro ÷ 12 = 71,17 Euro
Neue Vorauszahlung: 175 + 71,17 = 246,17 Euro

Hinweis: Diese Berechnung berücksichtigt keine angekündigten Preissteigerungen oder Veränderungen im Haushalt (z. B. Einzug weiterer Personen).

Die Methode der Nebenkostenerhöhung auf Basis der letzten Abrechnung ist nicht immer ausreichend. In der Praxis können zusätzliche Faktoren wie absehbare Kostensteigerungen oder Haushaltsänderungen die Berechnung beeinflussen:

• Absehbare Preissteigerungen: Wenn höhere Energiekosten oder gestiegene städtische Gebühren angekündigt wurden, sollten diese in die Kalkulation der neuen Vorauszahlung einfließen.
• Änderungen im Haushalt: Zieht beispielsweise eine weitere Person in die Mietwohnung ein, erhöht sich in der Regel der Verbrauch – und damit auch die Nebenkosten.
  

Sollte die neue Vorauszahlung höher ausfallen, als es die letzte Abrechnung rechtfertigt, muss der:die Vermieter:in dies mit konkreten Zahlen oder nachvollziehbaren Anhaltspunkten belegen können.

Ein pauschaler „Sicherheitszuschlag“ – wie beispielsweise 10 % für mögliche zukünftige Kostensteigerungen – ist nicht rechtens. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat klar entschieden, dass Anpassungen immer auf konkreten Tatsachen basieren müssen (BGH, Urteil vom 28.09.2011, AZ VIII ZR 294/10).

Kurz gesagt: Die Vorauszahlungen dürfen angepasst werden, wenn bekannte Veränderungen dies rechtfertigen. Pauschale Erhöhungen ohne konkrete Grundlage sind jedoch unzulässig.

Eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung ist nur möglich, wenn eine aktuelle und rechtssichere Betriebskostenabrechnung vorliegt. Diese muss den gesetzlichen Vorgaben entsprechen (§ 556 Abs. 3 BGB). Mit Tools wie VermietenPlus kannst du die Abrechnung unkompliziert und rechtssicher erstellen.

Wie du eine rechtssichere Nebenkostenabrechnung erstellst, erfährst du bei uns.

Die Vorauszahlungen sollten den tatsächlich entstandenen Nebenkosten entsprechen. Liegen sie zu niedrig, kommt es zu Nachzahlungen – oder, bei überhöhten Vorauszahlungen, zu einem Guthaben. Eine korrekte Anpassung sorgt für finanzielle Klarheit und vermeidet böse Überraschungen.

Laut § 560 Abs. 2 BGB tritt eine Erhöhung erst mit der übernächsten Mietzahlung in Kraft. Beispiel: Geht die Erhöhungserklärung am 3. September ein, gilt sie ab dem 1. November.

Die Erhöhung der Vorauszahlung muss schriftlich erfolgen (§ 560 Abs. 1 BGB). Auch wenn eine Begründung nicht zwingend vorgeschrieben ist, hilft sie, Akzeptanz bei den Mieter:innen zu schaffen.

Innerhalb der gesetzlichen Frist von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums kannst du die Nebenkostenabrechnung korrigieren. Das ist zum Beispiel nötig, wenn einzelne Posten vergessen wurden. Eine vorherige Rückzahlung kann in diesem Fall zu einer Nachzahlung korrigiert werden – auch wenn der Betrag bereits an die Mieter:innen überwiesen wurde. Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 12.01.2011, AZ: VIII ZR 296/09) erlaubt eine solche Anpassung.

Wichtig: Eine rückwirkende Erhöhung der Vorauszahlungen ist jedoch nicht zulässig (§ 560 BGB). Die neue Vorauszahlung gilt erst ab der übernächsten Mietzahlung nach Zustellung der Erhöhungserklärung.

Hohe Nachzahlungen sind für viele Mieter:innen ein Ärgernis, manchmal auch eine Hürde, die sie nur sehr schwer bewältigen können. Diese beschweren sich dann darüber, dass der:die Vermieter:in die Nebenkosten nicht ausreichend erhöht hat.

Achtung: Der:die Vermieter:in ist nicht dazu verpflichtet, die Nebenkostenvorauszahlung zu erhöhen. (BGH Az. VIII ZR 195/03).

Hat der:die Vermieter:in in der Vorauszahlungsvereinbarung des Mietvertrags eine unrealistische Vorauszahlung festgelegt, – sei es beispielsweise, um eine günstige Miete vorzugaukeln –, dann kann das rechtliche Konsequenzen haben, „weil er:sie seine Mieter arglistig und nachweislich getäuscht hat“.

Achtung: Als rechtliche Konsequenz können Mieter:innen fristlos kündigen. Die Zahlung von Schadensersatz kann unter gewissen Umständen ebenfalls auf den:die Vermieter:in zukommen.

Grundsätzlich gilt: Nach § 556 Abs. 2 BGB müssen Nebenkosten in angemessener Höhe angegeben werden.

Nebenkostenpauschalen sind seltener, weil sie keine jährliche Abrechnung erfordern. Allerdings kannst du keine Nachforderungen stellen.

• Der Mietvertrag enthält eine klare Klausel zur Anpassung.
• Nur die im Vertrag aufgeführten Positionen dürfen erhöht werden.

Fehlt eine genaue Regelung, dürfen nur die bisher abgerechneten Kosten angepasst werden. Ein pauschales „Draufschlagen“ ist nicht erlaubt.

Alles zur Nebenkostenpauschale und ihren Vorteilen findest du in unserem Ratgeber.

Lehnt der Mieter eine gerechtfertigte Nebenkostenerhöhung ab, kann das Mietverhältnis bei ausreichenden Zahlungsrückständen gekündigt werden (§ 569 BGB). Rückstände von zwei Monatsmieten reichen bereits aus, ohne dass ein gerichtliches Verfahren erforderlich ist.

Die perfekte Nebenkostenabrechnung – bei der Vorauszahlungen und Abrechnungsbeträge exakt übereinstimmen – ist in der Praxis selten. Dennoch können Vermieter:innen durch eine präzise Kalkulation und rechtssichere Anpassung der Vorauszahlungen diesem Ziel nahekommen.

Die Grundlage bildet eine korrekte Betriebskostenabrechnung, ergänzt durch absehbare Kostensteigerungen oder Veränderungen im Haushalt. Wichtig ist, dass die Erhöhung transparent und nachvollziehbar bleibt, um das Vertrauen der Mieter:innen zu stärken. Wer die rechtlichen Vorgaben einhält, schafft so eine faire und zukunftssichere Regelung für beide Seiten.

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