Eine Pflicht für Mietende, anteilig Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen zu tragen – die sogenannte Quotenabgeltungsklausel – kann nur individualvertraglich vereinbart werden. Doch selbst dafür sind die Hürden hoch.
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In einem Streit zwischen der Vermieterin und ihren ehemaligen Mietenden in Berlin geht es um die anteilige Kostenübernahme für Schönheitsreparaturen. Die ehemaligen Mietenden waren im Oktober 2015 – wie mit der Vermieterin vereinbart – in einen zwischen ihr und einem Vormieter geschlossenen Mietvertrag eingetreten.
In diesem Vertrag sind die laufenden Schönheitsreparaturen der Mieterseite auferlegt. Dazu heißt es wörtlich:
“Zwischen dem Mieter [dem Vormieter] und dem Vermieter wurde […] individuell vereinbart, dass der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen und auch anteilige Schönheitsreparaturkosten trägt, wenn bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind.
Der Nachmieter übernimmt auch diese Verpflichtung. Zwischen den Parteien wurde dies ausdrücklich verhandelt. Der Vermieter war bereit, dem Nachmieter insoweit entgegenzukommen und die vom Mieter übernommene Verpflichtung zur Tragung der Schönheitsreparaturen bzw. anteiligen Schönheitsreparaturkosten zu übernehmen, wenn der Nachmieter im Gegenzug einen Betrag von 80,00 Euro zahlt. Die Miete wurde im Hinblick auf die Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter zur Tragung der Schönheitsreparaturen bzw. anteiligen Schönheitsreparaturkosten um diesen Betrag im Mietvertrag […] herabgesetzt. Der Nachmieter erklärt aber nach den Verhandlungen ausdrücklich, dass er den Vertrag insoweit unverändert übernimmt einschließlich der Verpflichtung zur Tragung der Schönheitsreparaturen bzw. anteiligen Schönheitsreparaturkosten.”
Im Mai 2018 beendeten die Parteien das Mietverhältnis. Bei der Abrechnung der Kaution behielt die Vermieterin für anteilige Schönheitsreparaturkosten 1.250 Euro ein. Damit waren die Mietenden nicht einverstanden und klagten auf Auszahlung des Betrags. Sie waren der Ansicht, dass sie nicht wirksam zur Zahlung anteiliger Schönheitsreparaturkosten verpflichtet worden seien. Die Quotenabgeltungsklausel sei unwirksam, unabhängig davon, ob es sich um eine Formular- oder Individualvereinbarung handle.
Damit nahm der Streit durch die Instanzen seinen Lauf. Das Amtsgericht Berlin-Mitte wies die Klage ab. Das Landgericht Berlin verurteilte die Vermieterin zur Rückzahlung des einbehaltenen Kautionsanteils. Schließlich musste der Bundesgerichtshof (BGH) übernehmen. Die höchsten Richter:innen teilten die Ansicht der Mietenden nicht. Denn es komme sehr wohl darauf an, ob die Quotenabgeltungsklausel formularvertraglich oder individuell vereinbart wurde.
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Sie erklärten dazu: Eine formularmäßige Quotenabgeltungsklausel benachteilige Mieter:innen unangemessen. Denn die tatsächliche Kostenbelastung, die bei Vertragsbeendigung auf sie zukommen, könnten sie nicht vorab einschätzen. Eine Quotenabgeltungsklausel hingegen sei dann zulässig, wenn sie individualvertraglich vereinbart wurde – vorausgesetzt: Die Klausel wurde von den Parteien ausgehandelt. Daran sind bestimmte Bedingungen geknüpft.
Gibt eine Vertragspartei lediglich Wahlmöglichkeiten zwischen mehreren vorformulierten Vertragsbedingungen, kann die von der anderen Vertragspartei gewählte Alternative grundsätzlich noch nicht als Individualabrede aufgefasst werden. Vielmehr muss auch die andere Vertragspartei Gelegenheit erhalten, alternativ eigene Textvorschläge mit der effektiven Möglichkeit ihrer Durchsetzung einzubringen.
Auf den vorliegenden Fall angewandt, heißt das: Die von der Vermieterin eingeräumte Wahlmöglichkeit zwischen Übernahme der Schönheitsreparaturen und Zahlung einer um 80 Euro niedrigeren Miete oder einer höheren Mietzahlung bei Nichtausführung von Schönheitsreparaturen, könne nicht als Aushandeln gewertet werden.
Das Landgericht muss nun prüfen, ob noch weitere Umstände vorliegen, aus denen sich ergibt, dass die Parteien die Quotenabgeltungsklausel individuell ausgehandelt haben. Lässt sich das nicht nachweisen, ist die Klausel unwirksam.
(BGH, Urteil vom 6. März 2024 - VIII ZR 79/22)
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