Mie­ter zahlt nicht

Sobald ein:e Mieter:in die Miete nicht zahlt und mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist, hast du als Vermieter die Möglichkeit, ihm:ihr fristlos zu kündigen. Hier erfährst du mehr über den Mietrückstand und deine Handlungsmöglichkeiten als Vermieter:in.

Bei Mietrückstand solltest du zunächst überprüfen, welche Regelungen du im Mietvertrag getroffen hast. Wenn dort zum Beispiel vorgeschrieben ist, dass der:die Mieter:in die Miete monatlich bis zum dritten Werktag des Monats bezahlen muss, ist er ab dem vierten Werktag eines Monats im Zahlungsverzug.

Sollte die Miete am dritten Werktag noch nicht auf deinem Konto sein, kannst du ruhig noch ein paar Tage abwarten. Manchmal stellen sich heraus, dass bei der Überweisung etwas nicht geklappt hat, das Konto kurzzeitig überzogen war oder ähnliches.

Als Mietrückstand ist ein Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten beziffert. Dabei handelt es sich für gewöhnlich um ausbleibende Mietzahlungen. Deine:e Mieter:in zahlt nicht. Aber auch, wenn der Mieter über längere Zeit ohne Grund einen Teil der Miete mindert oder seiner Pflicht zur Mieterhöhung nicht nachkommt, kannst du Maßnahmen ergreifen, sobald die fehlende Summe den Betrag von zwei Monatsmieten erreicht hat.

Bei Mietrückstand ist es wichtig, schnell zu handeln, um nicht aufgrund von Mietausfällen selbst in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten. Zwei Optionen stehen dir zur Auswahl: 

1. Entweder forderst du den Mieter erfolgreich dazu auf, den Rückstand nachzuzahlen oder 
2. du beendest das Mietverhältnis so schnell wie möglich, um die Wohnung an eine andere Person zu vermieten.

Wenn du den Mieter:innen wohlgesonnen bist und das Mietverhältnis trotz Mietschulden fortführen möchtest, kannst du den Mietrückstand durch ein gerichtliches Mahnverfahren einfordern. Dafür beantragst du beim zuständigen Amtsgericht einen Mahnbescheid. Dieser gibt dem:der Mieter:in zwei Wochen Zeit, die offene Miete zu zahlen oder Widerspruch einzulegen.

Angenommen, er:sie zahlt nicht und reagiert auch nicht mit Widerspruch, darfst du einen Vollstreckungsbescheid beantragen, der Grundlage für eine Zwangsvollstreckung ist. Bei der Zwangsvollstreckung der Schulden wird die Zahlung angeordnet oder die Pfändung von Wertgegenständen veranlasst. Ist nichts dergleichen vorhanden oder möglich, bleibt dir nur noch der Weg der Kündigung.

Für den Fall der:die Mieter:in zahlt die Miete rechtzeitig innerhalb von zwei Wochen nach, normalisiert sich das Mietverhältnis wieder und du hast keine weiteren Ansprüche.

Als Alternative zum Mahnverfahren kannst du den Mietvertrag kündigen wegen Zahlungsverzugs. Bei einem Mietrückstand von mindestens zwei Monatsmieten kannst du auch direkt eine fristlose Kündigung aussprechen. Dafür ist eine vorhergehende Abmahnung nicht nötig. Jedoch kann eine Mahnung hilfreich sein als Vorwarnung und Appell und um mit dem:der Mieter:in doch noch mal in ein lösungsorientiertes Gespräch zu kommen.

Laut §543 des BGB hast du als Vermieter:in die Möglichkeit, bei Mietrückstand außerordentlich fristlos zu kündigen.

Dafür gehst du  wie folgt vor:

1. Für die fristlose Kündigung ist die Schriftform erforderlich.
2. Du musst das Schreiben unterzeichnen und an alle Mieter:innen, der Wohnung richten.
3. Erforderlich ist eine Begründung hinzufügen, in diesem Fall also die Darlegung des Mietrückstands.
4. Üblicherweise räumst du dem:der Mieter:in 14 Tage für den Auszug ein.

Der Mieter meldet sich nicht auf die fristlose und auch nicht auf die ordentliche Kündigung? Dann hilft nur noch eine Räumungsklage in Kombination mit einer Zahlungsklage. Über letztere kannst du auch Schadensersatz geltend machen. Lass dich dabei von einem Fachanwalt für Mietrecht beraten.