Un­wirt­schaft­li­che Hausmeisterkosten

Ein Vermieter darf nur angemessene und erforderliche Kosten auf Mieter umlegen. Auf unwirtschaftlichen Nebenkosten wie einer unangemessenen Vollzeit-Hausmeisterstelle bleibt er sitzen, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf.

Nebenkostenabrechnungen sind häufig Anlass für Streit zwischen Mieter und Vermieter. In einem kürzlich veröffentlichten Urteil des Oberlandgerichts (OLG) Düsseldorf (Urteil vom 19. März 2013; Az.: I-24 U 115/12) ging es um die Kosten für einen Hausmeister. Eine Mieterin hatte eingewandt, dass die Kosten für einen Hausmeister voll in die Berechnung einbezogen worden seien, obwohl dessen Stundenlohn zu hoch sei und eine Vollzeitbeschäftigung für die Immobilie nicht angemessen wäre.

Weil die Mieterin die Nachzahlung verweigerte, versuchte der Vermieter die ausstehenden Nebenkosten vor Gericht einzutreiben – und verlor den Prozess.

Hausmeisterkosten können grundsätzlich als Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden. In dem Streitfall hatten Vermieter und Mieterin im Mietvertrag vereinbart, dass Betriebskosten gemäß der Definition in der Zweiten Berechnungsverordnung (§ 27 II. BV) vom Mieter anteilig zu erstatten sind. Dazu gehören auch die Kosten für den Hauswart in Form der Vergütung, der Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen, die ausschließlich vom Vermieter zu tragen sind.

Nach dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit darf der Vermieter nur angemessene und erforderliche Kosten umlegen. Der Vermieter muss zwar nicht die billigste Lösung wählen, sondern kann bei seiner Entscheidung alle sachlichen Gesichtspunkte heranziehen. Mit den Grundsätzen der ordentlichen Bewirtschaftung ist es aber nicht vereinbar, wenn er sich auf unangemessene, marktunüblich überhöhte Entgeltvereinbarungen einlässt. Verstößt der Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, darf er die überhöhten oder nicht erforderlichen Kosten nicht auf den Mieter umlegen.

In dem vom Vermieter mit dem Hausmeister vereinbarten Stundenlohn sah das Gericht keinen Verstoß gegen das Prinzip der Wirtschaftlichkeit. Bei einem Monatslohn von brutto 1.800 EUR einschließlich der Arbeitgeberanteile an Sozialversicherungsbeiträgen ergibt sich für eine Arbeitszeit von 37 Stunden wöchentlich ein Stundenlohn von rund 11,30 Euro. Dies sei für Hausmeisterdienste nicht überhöht.

Nicht nachvollziehbar war für Gericht und Mieterin jedoch, dass der Hausmeister als Vollzeitkraft beschäftigt war. Zwar sei er vertraglich für die Sauberhaltung, Pflege der Bepflanzung, Winterdienst, Überwachung der Heizungsanlage der vermieteten Gewerbefläche und Wohnung mit insgesamt 3000 Quadratmeter zuständig, doch erledigte er die Gartenpflege nicht. Auch sei der Winterdienst anderweitig vergeben. Nach Ansicht der Mieterin würde der Hausmeister nur eine sicherheitstechnische Kontrolle durchführen, für die aber nur zwei Mal die Woche ein maximal einstündiger Rundgang erfolge.

Die Richter sahen jedoch vor allem ein Anzeichen für die Unwirtschaftlichkeit der Hausmeisterstelle, weil von 2005 bis 2008 jährlich für die Position rund 20.000 Euro pro Jahr veranschlagt wurde, seither aber nur noch um 6000 Euro pro Jahr für die vergleichbare Tätigkeit.

Das Gericht entschied daher, dass die Mieterin nur die angemessen geringeren Hausmeisterkosten als Nebenkosten zu tragen habe. Der Vermieter blieb daher auf dem Differenzbetrag der Hausmeisterkosten sitzen.