Zählerabweichung der Was­ser­zäh­ler

Oft gibt es Differenzen zwischen den einzelnen Wasserzählern und dem Hauptzähler. Wie du in diesem Fall rechnen musst und die Kosten auf Mieter:innen umlegen darfst, erfährst du in diesem Beitrag.

Ist die 20%-Grenze überschritten, machen es sich die Gerichte einfach: Sie sehen darin eine nicht ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Gebäudes.
Ergebnis: Die Differenz bleibt dann an Ihnen als Vermieter hängen (LG Braunschweig, Urteil v. 22.12.1998 6 S 163/98, WM 1999, S. 294).

Das Gesetz gibt dem Mieter ein umfassendes Prüfungsrecht, um die Rechtmäßigkeit von Betriebs- oder Nebenkostenabrechnungen nachzuvollziehen. Zu Streitigkeiten kam es hierbei häufig, wenn der Mieter den Zugang zum Wasserzähler forderte. Als Vermieter, der mitunter gar nicht in derselben Stadt wohnt, kann das unverhältnismäßige Kosten mit sich bringen. Das Amtsgericht Kehl hat geurteilt, dass das Prüfungsrecht sich nur auf die jeweiligen Abrechnungsunterlagen bezieht (vgl. Urteil vom 23. September 2011, Az. 3 C 20/10).

Der Mieter kann also nicht von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen, was sich aus § 273 BGB ergeben würde. Sie als Vermieter stehen nämlich ohnehin schon in der Nachweis- und Darlegungspflicht.

Zeigen die Einzelwasserzähler Ihrer 3 Mieter im Haus 150 m³, 130 m³ und 120 m³ an, ergibt das einen Gesamtverbrauch von 400 m³. Zeigt aber der Hauptwasserzähler einen Gesamtverbrauch von 480 m³ an, müssen Sie die überschießenden 80 m³ so verteilen:
Der 1. Mieter muss von diesen 80 m³ einen Anteil von 37,5 % übernehmen (150 m³ : 400 m³ ). Der 2. Mieter 32,5 %, der 3. Mieter 30 %.

Nach § 554 BGB haben Sie das Recht, „Maßnahmen zur Einsparung von Energie oder Wasser“ vorzunehmen. Der Mieter hat dies zu dulden. Geht es im Rahmen der Modernisierung also darum, jede Wohnung mit modernen Wasseruhren auszustatten, können die Einbaukosten mit elf Prozent im Jahr auf den Mietzins umgelegt werden. Wie oben bereits dargelegt, kann es Differenzen zwischen dem individuellen Verbrauch und dem durch Hauptwasserzähler gemessenen Wert geben. Auch hier kann problemlos zulasten der Mieter umgelegt werden. 

Wie es zu solchen Zählerabweichungen kommen kann? Ganz einfach: Weil die Hauptwasserzähler den Wasserverbrauch aus technischen Gründen genauer als Einzelwasserzähler erfassen können.
Bis zu einer Messfehlerdifferenz von 20 % dürfen Sie deshalb den vom Hauptzähler exakter gemessenen Mehrverbrauch auf die Mieter umlegen.

• Auch dann, wenn ein nicht geeichter Wasserzähler verwendet wurde, können die Messwerte in der Betriebskostenabrechnung aufgeführt werden. Sie müssen als Vermieter allerdings darlegen, dass diese Werte richtig sind. Der BGH entschied mit Urteil vom 17. November 2011, dass es allein darauf ankomme, den tatsächlichen Verbrauch wiederzugeben (vgl. VIII ZR, Az. 112/10). Als Vermieter können Sie Ihrer Nachweispflicht nachkommen, wenn eine Prüfbescheinigung einer staatlich anerkannten Prüfstelle vorgelegt wird. Hieraus muss klar werden, dass die Messtoleranzgrenzen eingehalten wurden.
•  Sie dürfen frei entscheiden, ob eichpflichtige Wasserzähler eingebaut werden. Denn hierdurch wird die verbrauchsabhängige Berechnung möglich. Anderenfalls können Sie weiterhin nach Personenzahl oder Wohnfläche abrechnen. Vereinbaren Sie dies wirksam im Mietvertrag. Bei ImmobilienScout24 finden Sie eine Reihe geprüfter Muster-Mietverträge zum kostenfreien Download.