Vermieter:innen, deren zentraler Warmwasserspeicher oder Durchlauferhitzer mehr als 400 Liter fasst, müssen das Trinkwasser regelmäßig auf Legionellen testen lassen. Das schreibt die Trinkwasserverordnung vor, um schwere Infektionen zu verhindern. Eigentümer:innen von Ein- und Zweifamilienhäusern sind nur betroffen, wenn sie gewerblich Duschen oder Trinkwasserentnahme anbieten.
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Die Legionellenprüfung ist verpflichtend für Warmwasseraufbereitungsanlagen, die nach Trinkwasserverrordnung als Großanlagen gelten.
Diese haben mehr als 400 Liter Fassungsvermögen und den Inhalt einer Rohrleitung von mindestens drei Litern.
Bei einem positiven Befund über 100 Legionellen pro 100 Milliliter muss das Gesundheitsamt informiert werden.
Die Kosten sind umlagefähig und betragen 450 bis 1000 Euro. Bei Nebenkostenabrechnungen und anderen Vermieter-Pflichten stehen wir dir zur Seite mit Formularen, Arbeitserleichterungen und Tipps mit unserem Service VermietenPlus.
Mit Legionellen verunreinigtes Wasser kann eine schwere Infektion der Lunge hervorrufen. Experten gehen davon aus, dass in Deutschland jährlich 15.000 bis 20.000 Fälle von Lungenentzündung auf Legionellen zurückgehen. Einige dieser Fälle enden tödlich. Darum ist seit Ende 2012 eine regelmäßige Legionellenprüfung Pflicht für die Trinkwasseranlagen von Mehrfamilienhäusern.
Die Regelungen zur Kontrolle und Qualitätssicherung unseres Trinkwassers im Allgemeinen gehen zurück auf die EU-Trinkwasserrichtlinie 98/83/EG und die deutsche Trinkwasserverordnung (TrinkwV). Seit Juni 2023 gilt in Deutschland eine neue Trinkwasserverordnung, die sich an der EU-Richtlinie orientiert und beispielsweise Bleileitungen bis 2026 verbietet.
Die Wasserwerke beliefern die Gebäude mit Trinkwasser in der gesetzlich vorgeschriebenen Qualität – ja – aber ab der Zuleitung ins Gebäude sind wiederum Vermieter:innen für die Wasserqualität verantwortlich. Die Überprüfung der Wasserqualität nach Legionellen gehört darum zu einer der wichtigsten Vermieterpflichten.
Kommst du deiner Pflicht zur Legionellenprüfung nicht nach, wird das in der Regel als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von 25.000 Euro belegt. Mietminderung bei Legionellen sind möglich, genauso wie Schadensersatzforderungen oder sogar Schmerzensgeld. Auch eine Ahndung als Straftat mit Freiheitsentzug oder Geldstrafe ist denkbar.
Legionellen kommen in Wasser natürlicherweise in geringen Mengen vor. Verbreiten sie sich in warmem Wasser, idealerweise bei 20 bis 45 Grad Celsius, können sie Menschen infizieren. Besonders beim Duschen, aber auch beim Trinken am Wasserhahn kann das erregerhaltige Wasser eingeatmet werden und dadurch in den Körper gelangen.
Regelmäßig müssen Vermieter:innen das Trinkwasser in den Mehrfamilienhäusern kontrollieren lassen. Das gilt aber nur Mehrfamilienhäuser, in denen das Warmwasser über eine Großanlage bereitgestellt wird.
- Diese haben die Pflicht, ihre Anlage alle drei Jahre auf Legionellen untersuchen lassen. (§ 14b Abs. 4 TrinkwV)
- Bei neu in Betrieb genommenen Anlagen müssen die Kontrollen innerhalb von drei bis zwölf Monaten nach der Inbetriebnahme durchgeführt werden (§ 14 Abs. 6 TrinkwV).
Vermieter:innen von Ein- und Zweifamilienhäusern sind von den Untersuchungspflichten nicht betroffen, sofern sie nicht gewerblich Duschen oder Trinkwasserentnahme anbieten. Beispielsweise als Anbieter:innen von Ferien auf dem Bauernhof.
Als Großanlage gilt eine Anlage mit Speicher-Trinkwassererwärmer oder zentralem Durchfluss-Trinkwassererwärmer. Dieser hat einen Inhalt von mehr als 400 Liter. Oder: es befindet sich ein Inhalt von mehr als drei Litern in mindestens einer Rohrleitung zwischen Abgang des Trinkwassererwärmers und der Entnahmestelle. Das entspricht einer Rohrlänge von etwa elf Metern.
Demnach kann auch eine kleine Anlage unter 400 Litern Inhalt mit einer entsprechend langen Rohrleitung zur Großanlage zählen und damit unter die Pflicht zur Legionellenprüfung fallen.
Vermieter:innen mit entsprechenden Warmwasseranlagen müssen von Sachverständigen an repräsentativen Stellen ihrer Anlagen Wasserproben entnehmen und von dafür zugelassenen Labors untersuchen lassen. Sollten die Legionellen-Grenzwerte von 100 Legionellen pro 100 ml überschritten werden, hat der:die Vermieter:in oder die Untersuchungsstelle folgende Schritte einzuleiten:
- Meldung beim Gesundheitsamt.
- eine Ortsbesichtigung und Prüfung der technischen Anlage
- eine Gefährdungsanalyse durch das Gesundheitsamt oder eine der akkreditierten Prüfstellen erstellen lassen.
Daraus können sich Einschränkungen der Verwendung des Trinkwassers ergeben und im schlimmsten Fall muss die Trinkwasserversorgung zeitweise eingestellt werden. Aus dem Untersuchungsergebnis wird eine passende Gegenmaßnahme hergeleitet.
In Betracht kommen:
- Erhitzung
- Desinfektion bzw. Zugabe von Aufbereitungsstoffen wie Chlor
- UV-Bestrahlung des Trinkwassers
- Einbau von Filtern
Die Proben müssen von staatlich akkreditierten Sachverständigen entnommen und durchgeführt werden. Eine Liste der Sachverständigen und Unternehmen führen in der Regel die jeweiligen Landesämter für Gesundheit und Lebensmittelsicherheit. Die Kosten für die Einrichtung sogenannter Probeentnahmestellen kostet jeweils zwischen 150 und 200 Euro. Du brauchst drei bis fünf davon für ein Mietshaus und musst mit Gesamtkosten zwischen 450 und 1000 Euro rechnen. Sind dieses Probeentnahmestellen erst einmal eingerichtet, kosten die regelmäßigen Entnahmen weniger. Für ein Mietshaus mit acht Wohneinheiten werden alle drei Jahre 300 Euro fällig.
Vermieter:innen können diese Kosten für den Test als Betriebskosten in ihrer Nebenkostenabrechnung umlegen. Als Vermieter:in musst du die Mieter:innen im Haus aber per Aushang oder in der Nebenkostenabrechnung über die Ergebnisse des Tests informieren. Die Kosten für die Sanierung nach einem positiven Legionellentest können nicht auf die Mieterschaft umgelegt werden, unter Umständen gelten sie bei der Versteuerung als Instandhaltungskosten.
Wohlfühlbereich zwischen 20 und 45 Grad – in diesem Temperaturbereich vermehren sich Legionellen besonders schnell. Sie ziehen außerdem stehendes Wasser vor.
Es empfiehlt sich, den Stäbchenbakterien den Lebensraum zu entziehen. Dazu gehört eine Temperatur von mindestens 55 Grad in den Warmwasserleitungen und mindestens 60 Grad am Austritt des Warmwasserbereiters.
Stehendes Wasser sollte auf jeden Fall vermieden und regelmäßig in Bewegung gebracht werden.
- bei leerstehenden Wohnungen: spüle die Rohre regelmäßig durch und entferne stillgelegte Leitungen
- Filter beim Zähler wechseln und das Wasser öfter austauschen.
- Lass einmal im Jahr eine Wartung der Trinkwasserinstallationen durch Fachpersonal durchführen. Generell sollte der Warmwasserbereiter auf 60 Grad Celsius eingestellt sein
FAQ: Häufige Fragen zur Legionellenprüfung bei der Vermietung
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Wann muss man keine Legionellenprüfung machen?
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Wer als Vermieter:in keine Großanlage für die Warmwasseraufbereitung betreibt, ist nicht zur Legionellenprüfung verpflichtet. Auch Eigentümer:innen von Ein- oder Zweifamilienhäusern sind von dieser Richtlinie ausgenommen, es sei denn, du bietest Duschen und Trinkwasserentnahme auf gewerblicher Basis von Gastronomie oder Hotellerie an.
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Was sind Großanlagen der Warmwasseraufbereitung im Zusammenhang mit der Legionellenprüfung?
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Als Großanlage gilt nach der Trinkwasserverordnung eine Anlage mit Speicher-Trinkwassererwärmer oder zentralem Durchfluss-Trinkwassererwärmer mit einem Inhalt von mehr als 400 Litern. Auch in dem Fall, dass eine Rohrleitung mehr als drei Liter fasst, handelt es sich nach Trinkwasserverordnung um eine Großanlage.
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Wie oft muss man auf Legionellen prüfen?
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Gesetzlich verankert ist die Legionellenprüfung in der Trinkwasserverordnung (TrinkwV), die sich an der EU-Trinkwasserrichtlinie 98/83/EG orientiert. Demnach muss die Legionellenprüfung alle drei Jahre stattfinden.
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Wer trägt die Kosten für Legionellenprüfung?
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Die Legionellenprüfung zahlt zunächst der:die Vermieter:in. Allerdings kann der Betrag über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden. Die Kosten für eine Sanierung im Rahmen eines positiven Legionellentests sind allerdings nicht umlagefähig.
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Was kostet eine Legionellenprüfung?
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Du benötigst drei bis fünf Probeentnahmestellen, die jeweils 150 bis 200 Euro kosten. Im günstigsten Fall sind das 450 Euro und im schlechtesten Fall 1.000 Euro. Sind die Probeentnahmestellen bereits eingerichtet, kostet die Testung nur noch rund 300 Euro für ein Miethaus mit acht Parteien.
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