Immobilien kaufen in Lissabon

Lissabon ist die Hauptstadt und gleichzeitig größte Stadt Portugals. Sie ist idyllisch an der Mündung des Tejo im südwestlichsten Teil der Iberischen Halbinsel am Atlantik gelegen. Die Stadt ist auf sieben Hügeln erbaut und ist eine der geschichtsträchtigsten und ältesten Städte Europas. Lissabon hat sich mit seinen knapp 500.000 Einwohnern längst zur modernen Metropole gewandelt, die neben kulturellen Einrichtungen, Weltkulturerbestätten und innovativen technischen Bauwerken in unmittelbarer Umgebung auch atemberaubende Strände und Naturreservate beherbergt.

Der portugiesische Immobilienmarkt spiegelt die Erholung von der Wirtschaftskrise wider und kann seit 2013 sogar einen leichten Aufschwung verzeichnen. Er gilt generell als stabil und ist daher für Anleger eine gute Investition. Dies ist insbesondere der großen Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Immobilien im unmittelbaren Stadtgebiet größerer Städte wie auch Lissabon geschuldet. Hinzu kommen Rekordzahlen in der Tourismusbranche, die kontinuierlich steigender Popularität der facettenreichen Region geschuldet sind, aber auch dem starken Zustrom von Erst-Urlaubern, die auf die sichere Iberische Halbinsel ausweichen.

Insbesondere strandnahe Objekte werden daher als Renditeanlage attraktiv. Da Lissabon als Ballungsgebiet für Ausländer und Portugiesen gleichermaßen attraktiv ist, gibt es einen chronischen Wohnungsmangel. Insbesondere Häuser und Wohnungen in gutem Zustand und zentraler Lage sind dementsprechend gut 1,5-mal so teuer wie der Landesdurchschnitt. Dennoch ist Lissabon mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von circa 1.600 Euro die günstigste Hauptstadt von den älteren EU-Staaten. Immobilien, die einer Modernisierung bedürfen, sind in den Außenbezirken sogar erschwinglich. Zudem sprechen vergleichsweise hohe Mietpreise für den Kauf eines Objekts. Eine interessante Rendite kann so auch tourismusunabhängig erzielt werden.

Für eine zentrale Wohnung mit einem Schlafzimmer müssen Käufer, je nach Zustand und Lage, durchschnittlich 400.000 Euro bezahlen. Exklusivere Apartments mit sechs Schlafzimmern kosten ab 2 Millionen Euro aufwärts, wobei den Preisen im Luxussegment kaum Grenzen gesetzt sind. Generell ist festzustellen, dass Apartments und Häuser, die am nächsten an der Küste gelegen sind, hochpreisiger sind als Immobilien im Landesinnern. So ist ein Apartment mit zwei Schlafzimmern im Westen Lissabons bereits für 250.000 Euro zu haben. Ein traditionelles Landhaus mit vier Schlafzimmern kann aber auch hier schnell über eine Million Euro kosten. Stadtauswärts sind Wohnungen dagegen bereits ab 100.000 Euro und Häuser bereits ab 250.000 Euro erhältlich.

• Apartments: Zum Verkauf stehen stilvolle Wohnungen und Penthäuser in der Altstadt am Ufer des Tejo, mit klassischen Fliesenfassaden in mittelalterlichen engen Gassen. Ebenso finden Interessenten moderne Apartments im geschäftigen Stadtleben wie im Bairro Alto, Santa Catarina und Bica. Charakteristisch-portugiesische Objekte in traditionellen Mehrfamilienhäusern gibt es in den alten Nachbarschaften wie Castelo, Alfama und Graca.
• Villen und Stadthäuser: Aufgrund der begehrten Wohnfläche gehören Villen und Stadthäuser zumeist ins Luxusimmobiliensegment. Dieses sind vornehmlich in den gehobenen Stadtteilen Principe Real, Lapa und Chiado vorzufinden. Günstiger sind dagegen Altbauten in Stadtnähe mit landestypischem Charme, die genügend Raum für individuelle Entfaltung bieten.

• Mediterranes Klima mit angenehm warmen Sommern und milden Wintern
• Geringe Lebenshaltungskosten bei hoher Lebensqualität
• Malerische pittoreske Altstadt (Baixa) mit römischen, maurischen und arabischen Einflüssen, die zum Bummeln durch ihre engen Gassen einlädt
• Moderne Straßenzüge mit hippen Cafés und Geschäften in Alvalade, nur einige Metro-Stops vom historischen Zentrum entfernt
• Große kulturelle Vielfalt, wie die prunkvolle Oper Sao Carlo, zahlreiche Museen, sommerliche Open-Air-Festivals und die traditionell melancholische Fadomusik in unterschiedlichen Kneipen und Cafés
• Kulinarische Vielfalt zu erschwinglichen Preisen, geprägt von frischem Fisch und Meeresfrüchten, traditionellem Gebäck, regionalen Weinen und Spirituosen
• Sandstrände in unmittelbarer Stadtnähe
• Florierendes Nachtleben mit südamerikanischen und afrikanischen Einflüssen

•  EU-Bürger, ausgenommen sind landwirtschaftliche Zonen
• Nicht-EU-Bürger, insofern sie die Immobilie nicht mehr als 90 Tage im Jahr selber nutzen oder eine gültige Aufenthaltsgenehmigung haben
• Um eine Immobilie zu kaufen oder überhaupt ein Bankkonto zu eröffnen, wird die numero contribuinte benötigt – die portugiesische Steuernummer. Diese ist gegen Vorlage des Reisepasses und einer portugiesischen Kontaktadresse beim Finanzamt oder Bürgerbüro erhältlich

Eine gängige Praxis beim Immobilienkauf in Lissabon ist der Vorvertrag. Er sichert dem Interessenten das Kaufrecht zu, bis dieser eine Finanzierung arrangiert hat. Der Vorvertrag enthält bereits alle wichtigen Details des eigentlichen Kaufvertrages und sollte wie dieser von einem kundigen Rechtsanwalt oder Notar aufgesetzt werden. Bei seiner Unterzeichnung wird zumeist bereits ein Termin zum Abschluss des Kaufvertrages vereinbart. Nach Abschluss des Vorvertrages wird die erste Anzahlung fällig.

Der Kaufvertrag kann unterzeichnet werden, sobald ein Notar sämtliche Dokumente und die entsprechend zu entrichtenden Steuerzahlungen überprüft hat. Nun wird die restliche Zahlung fällig. Nach Kauf eines Hauses oder einer Wohnung in Lissabon erfolgt beim Grundbuchamt die Eintragung ins Grundbuch. Diese wird in der Regel vom Notar vorgenommen, bei dem der Vertrag zuvor geschlossen wurde.

• Persönliche Dokumente: Reisepass und portugiesische Steuernummer
• Grundbuchauszug (Certidão do Registo Predial): ist beim Grundbuchamt erhältlich, enthält alle Details zum Wunschobjekt, inklusive Details zum Eigentümer, den Grundstücksgrenzen, der entsprechenden Bebauung und eventuelle Hypotheken
•  Nutzungsgenehmigung: ist beim Rathaus erhältlich, beschreibt die jeweils zulässige Nutzung des Objektes
• Auszug aus dem Steuerregister (Caderneta Predial): kann vom Eigentümer auf der Website des Finanzamtes beantragt werden, enthält sämtliche Informationen über die steuerliche Situation des Hauses oder der Wohnung und bestimmt die steuerpflichtige Person (in der Regel den Eigentümer)
• Nachweis über Zahlung der Grunderwerbssteuer und der Stempelgebühr: nach Zahlung beim Finanzamt erhältlich
• Hinzu kommen möglicherweise das Energiezertifikat, eine Auskunft über die technischen Daten des Objektes und eine Vollmacht, sollte der Käufer zur Unterzeichnung nicht persönlich zugegen sein

• Die Grunderwerbssteuer (kurz IMT): wird zusammen mit der Grundsteuer vom Finanzamt festgelegt, richtet sich nach dem Wert, der Lage und Nutzung der Immobilie. Je nachdem, welcher Einheitswert für das Objekt bestimmt wurde und ob es als Haupt- oder Nebenwohnsitz genutzt wird, variiert die IMT zwischen 1 und 8 Prozent. Bei ländlichen Grundstücken gilt ein fixer Steuersatz von 5 Prozent. Ob ein Objekt als ländlich eingeordnet ist, kann im Steuerkataster nachvollzogen werden.
• Die Grundsteuer (kurz IMI): jährlich vom Eigentümer einer Immobilie zu entrichtende Steuer von 0,3 Prozent bei städtischen Immobilien, bis zu 0,8 Prozent bei ländlichen Objekten.
• Die Stempelsteuer: wird bei sämtlichen Kaufgeschäften in Portugal einmalig erhoben und beträgt 0,8 Ürozent des beim Finanzamt registrierten Einheitswertes oder des Kaufpreises, je nachdem welcher Wert höher ist.