Immobilien auf Madeira kaufen

Die portugiesische Insel Madeira liegt gut 950 Kilometer südwestlich vor Lissabon im Atlantischen Ozean. Zusammen mit der kleineren Insel Porto Santo und ihrem unbewohnten Nachbarn, der Inselgruppe Ilhas Desertas, bildet sie die Inselgruppe Madeira. Die Insel Madeira hat auf ihrer gesamten Fläche von 741 Quadratkilometern Mittel- bis Hochgebirgscharakter mit steil ins Meer abfallenden Küsten. Aufgrund ihrer beeindruckenden Artenvielfalt trägt sie den Beinamen „Blumeninsel“ und ist insbesondere bei Wanderern und Naturfreunden beliebt.

Wohnraum und Immobilien gibt es auf der Insel zu genüge. Bezüglich der Immobilienpreise lässt sich seit 2010 ein leichter Rückgang beobachten. Über einen längeren Zeitraum betrachtet, bleiben sie jedoch gelassen stabil. Allerdings unterscheiden sich die Quadratmeterpreise der städtischen Regionen, insbesondere in Funchal, stark von denen der ländlichen. Immobilien im Stadtgebiet von Funchal profitieren von stärkerer Nachfrage und liegen mit ihrem Quadratmeterpreis gut 8 Prozent über dem Durschnitt der restlichen Insel. Dieser liegt für Wohnungen bei circa 1.200 Euro, für Häuser bei 1.180 Euro pro Quadratmeter.

Generell erzielen Neubauten einen höheren Quadratmeterpreis als Altbauten. Selbiges gilt für gut ausgestattete Apartments mit Parkplatz oder Tiefgarage im Vergleich zu einfachen Mehrfamilienhäusern. Da Madeira jedoch nur über eine begrenzte Kapazität an Baugrund verfügt, stellt der Kauf eines Hauses oder Grundstücks auf Madeira ein gutes Investment dar. Aufgrund der Nachwirkungen der portugiesischen Wirtschaftskrise sind zudem zahlreiche erstklassige Objekte zu attraktiven Preisen auf dem Markt.

Grundsätzlich sind die Immobilienpreise auf Madeira etwas höher im Vergleich zu denen des Festlandes. Für ein gut ausgestattetes Haus in zentraler Lage müssen Käufer durchschnittlich 400.000 Euro bezahlen. Wer gerne etwas Zeit und Liebe in das Objekt investieren möchte, der findet in ländlicheren Gebieten bereits Häuser ab 170.000 Euro. Je näher die Immobilie an der Küste gelegen ist, desto kostspieliger ist sie in der Regel. Traditionelle Stadtwohnungen in Mehrfamilienhäusern sind bereits ab 100.000 Euro zu haben. Hochwertigere Apartments mit Parkmöglichkeit in zentraler Lage kosten im Schnitt gut 200.000 Euro.

Im Luxussegment können exklusive Residenzen mit Pool und großzügigem Grundstück bereits ab 1,2 Millionen Euro erworben werden. Exklusive Apartments mit Meerblick kosten im Schnitt 500.000 Euro, je nach Exterieur aber auch über eine Million Euro. Nach oben gibt es bezüglich der Ausstattung und des Preises kaum Grenzen.

• Apartments: Von Apartments in modernen Wohnkomplexen mit Parkplätzen und Gemeinschaftspool bis zu Wohnungen in den engen Gassen des historischen Zentrums von Funchal, teilweise mit traditionellen Azulejos-Fassaden, finden Interessenten das passende Objekt in fast jeder Preisklasse. Besonders günstig sind einfache Apartments in dezentraler Lage.
• Freistehende Häuser: Hochwertige Neubauten freistehender Häuser, angelehnt an die moderne, offen gestaltete Architektur, sind auf der Insel ebenso zu finden wie Altbauten aus Naturstein in der typischen Nüchternheit der Inselarchitektur. Diese sind sowohl frisch renoviert auf dem Markt als auch im ausbaufähigen Zustand - perfekt für Interessenten, die sich selbst verwirklichen möchten.
• Luxuriöse Anwesen: Zur Auswahl stehen Villen, die ein hohes Maß an Privatsphäre bieten, wie beispielsweise oberhalb Funchals in Monte oder weiter im hügeligen Landesinnern. Diese sind häufig modernsten Standards angepasst, verfügen über unverbauten Meerblick und sind dementsprechend kostspielig. Interessenten, die ein großzügiges Haus auf Madeira kaufen möchten, finden aber auch luxuriöse Anwesen im Stil historischer Quintas, die den Charme der Zuckerrohrzeit spüren lassen.

• ganzjährig sommerliches Klima sowie einzigartige Flora und Fauna
• Leben, wo andere Urlaub machen -  und das, je nach Gusto, ganz ungestört im ländlichen West- und Nordteil der Insel oder im südöstlichen Hauptstadtflair von Funchal
• eine sympathische Mischung aus professioneller Geschäftigkeit und mediterraner Gelassenheit, die insbesondere im Stadtgebiet von Funchal das pralle Leben spüren lässt
• perfekte Bedingungen für zahlreiche Wassersportarten, Kletteraktivitäten und Wandertouren
• den tiefblauen Atlantik mit seinen emporragenden Klippen, ebenso wie viele Parks mit exotischen Blumen, ruhige Täler mit verschlafenen Dörfern und traumhafte Hochebenen, die an Schottland erinnern
• Traditionsreiche Kirchen, Klöster und Märkte
• geringe Kriminalitätsrate und ein gut ausgebautes Straßen- und Busnetz

Grundsätzlich dürfen EU-Bürger bis aus wenige Einschränkungen ohne Vorbehalt ein Haus oder eine Wohnung auf Madeira kaufen. Ausgenommen sind beispielsweise landwirtschaftliche Zonen der Insel. Nicht-EU-Bürger dürfen ebenfalls weitestgehend uneingeschränkt Immobilien auf Madeira kaufen, allerdings nur solange sie diese nicht länger als 90 Tage im Jahr selber nutzen wollen. Zum Kauf einer Immobilie ist die numero contribuinte (portugiesische Steuernummer) dringend nötig, ohne diese Ausländer auf der Insel nur bedingt geschäftsfähig. Um diese zu beantragen, wird lediglich ein Personalausweis oder Reisepass benötigt und die Angabe einer portugiesischen Adresse, unter der man postalisch erreichbar ist. Erhältlich ist die numero contribuinte beim Finanzamt des Ortes, in dem das gewünschte Objekt liegt, oder im Bürgerbüro in der Hauptstadt Funchal.

• Grundsätzliche Voraussetzungen: Als erster Schritt muss geprüft werden, ob der Verkäufer überhaupt autorisiert ist, die Immobilie zu verkaufen. Dies ist der Fall, wenn er im Grundbuch als Eigentümer des Grundstücks eingetragen ist und weder ein Vorkaufsrecht, noch eine Hypothek auf das Objekt besteht. Ein Auszug aus dem Grundbuch ist beim Grundbuchamt erhältlich. Wichtig ist, sich über sämtliche Details des Objektes zu informieren, wie etwa über den Anschluss an die Straße oder das Levada-Wassernetz. Letzteres beschreibt die Rechte am água de giro, ungefilterten Wasserläufen auf der Insel, die vor allem zur Gartenbewässerung genutzt werden. Des Weiteren ist darauf zu achten, dass Anbauten insbesondere an älteren Häusern den Behörden gemeldet und zur jeweiligen Nutzung freigegeben werden müssen.

• Vorvertrag und Kaufvertrag: Eine gesetzlich nicht vorgeschriebene aber gängige Variante beim Immobilienkauf auf Madeira ist der Abschluss eines Vorvertrages. Dieser sollte von einem Rechtsanwalt oder direkt beim Notar aufgesetzt werden und alle für den Verkauf notwendigen Daten zur Immobilie enthalten. Nach Abschluss des Vorvertrages muss der Käufer eine Anzahlung leisten. Der Vorvertrag sichert dem Käufer die Kaufrechte am Objekt zu, bis dieser die Finanzierung arrangiert hat. Der eigentliche Kaufvertrag wird daraufhin bei einem Notar geschlossen. Mit Unterzeichnung wird die abschließende Zahlung fällig. Der Notar prüft sowohl die vorgelegten Dokumente als auch die Zahlung der Grunderwerbssteuer. Daraufhin übernimmt der Notar auch die Eintragung ins Grundbuch.

• Grunderwerbssteuer (kurz IMT): Bei der Festlegung der IMT wird grundsätzlich zwischen ländlichen Grundstücken (Prédios Rústicos) und städtischen Grundstücken (Prédios urbanos) unterschieden. Die Prédios Rústicos sind mit einem fixen Steuersatz von 5 Prozent belegt. Bei den Prédios Urbanos ist der Steuersatz von der Lage des Grundstücks, der Art der Nutzung und seinem Grundstückswert abhängig. Hinzu kommt eine Unterscheidung, ob die Immobilie als Haupt- oder Nebenwohnsitz genutzt wird. Je nach Einheitswert erfolgt daraufhin eine Staffelung auf bis zu 8 Prozent.

• Weitere Steuerpflichten des Immobilienbesitzers: Beim Hauskauf auf Madeira wird, wie bei allen anderen Kaufgeschäften auch, eine Stempelsteuer in Höhe von 0,8 Prozent des beim Finanzamt registrierten Einheitswertes, beziehungsweise des Kaufpreises, fällig. Nach Abschluss des Kaufvertrages fällt für den neuen Eigentümer zudem jährlich eine Grundsteuer, kurz IMI, in Höhe von 0,3 Prozent bei städtischen Immobilien und bis zu 0,8 Prozent bei ländlichen Immobilien an.