Eine landesweite Immobilienblase ist unwahrscheinlich

Das Thema „Immobilienblase“ ist in der Diskussion, auch der Bundesfinanzminister warnt bereits vor einer gefährlichen Entwicklung. Einen Hinweis darauf, wie groß die gefühlte Gefahr in Deutschland tatsächlich ist, gibt die Betrachtung der Immobilienpreise. Wenn Kaufpreise über längere Zeit deutlich stärker steigen als die Mieten, spricht dies für eine Überhitzung des Marktes, da sich keine nachhaltigen Renditen erwirtschaften lassen.

Der aktuelle Immobilienindex IMX macht deutlich: Im Bundesdurchschnitt bewegen sich Mieten und Kaufpreise für Bestandswohnungen parallel (jeweils + 5,3 Prozentpunkte im Jahresvergleich). Diese Daten belegen, dass der Immobilienmarkt in Deutschland gegenwärtig keinen flächendeckenden Trend in Richtung Immobilienblase erkennen lässt. 

In den deutschen Metropolen dagegen haben sich Eigentumswohnungen zum Teil deutlich stärker verteuert als die Mieten.* So stiegen in Berlin die Preise für Bestandswohnungen innerhalb eines Jahres um 15,6 Prozentpunkte, die Mieten „nur“ um sieben. Eine isolierte Betrachtung der Preisentwicklung allein ist jedoch nicht aussagekräftig.

Michael Kiefer, Chefanalyst bei ImmobilienScout24: „Es wäre ein Trugschluss, der Hauptstadt eine beginnende Preisblase zu attestieren. Denn es spielen noch weitere Faktoren eine entscheidende Rolle, darunter insbesondere die Entwicklung der Nachfrage. Da nicht abzusehen ist, dass das Interesse an Immobilien an der Spree nachlassen wird, kann man hier auch nicht von einer Blasenbildung sprechen.“

Einige Städte mittlerer Größe, in denen keine stetig wachsende Nachfrage gesichert ist, sind bezüglich einer regionalen Überhitzung eher gefährdet. Die langfristige Analyse zeigt: Kauf- und Mietpreise klaffen vor allem in Regensburg, Freiburg und Erlangen weit auseinander, aber auch in Augsburg und Ingolstadt. Zudem fallen traditionell gut bürgerliche Mittelstädte wie Bonn, Münster, Mainz und Wiesbaden auf.

„Bei der Beobachtung der gefährdeten Immobilienmärkte sollte man die Aufmerksamkeit eher auf die Mittelstädte richten, da dort bereits jetzt vereinzelt höhere Preise bezahlt werden, als aus Renditesicht sinnvoll ist“, so Kiefer. „Von einer großräumigen Gefahr einer Immobilienblase in Deutschland zu warnen, geht aus meiner Sicht aber deutlich zu weit.“

Der aktuelle IMX steht hier zum kostenlosen Download bereit.

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