Die Zwangs­ver­stei­ge­rung von Im­mo­bi­li­en

Für betroffene Hausbesitzer ist eine Zwangsversteigerung ein absolutes Schreckensszenario. Interessenten haben hingegen die Möglichkeit, bei der Versteigerung eines Hauses einen niedrigeren Preis als den Verkehrswert zu zahlen. In diesem Beitrag erfährst du, wie die Zwangsversteigerung abläuft und wie du als Hauskäufer ein Schnäppchen machen kannst.

• Bei der Zwangsversteigerung von Grundstücken oder Häusern kannst du einen guten Preis, der unter dem Verkehrswert liegt, erzielen.
• Bevor dich das Auktionsfieber ergreift, solltest du dich jedoch detailliert über die Konditionen der Immobilienversteigerung informieren und nach Möglichkeit eine Besichtigung durchführen.
• Beim Termin der Hausversteigerung sollte deine Finanzierung bereits stehen – nutze unseren Baufinanzierungsrechner, um einen Überblick über mögliche Immobiliendarlehen zu erhalten.

Bei der Zwangsversteigerung (ZVG) von Häusern handelt es sich um ein Vollstreckungsverfahren: Der Anspruch eines Gläubigers wird mit staatlichen Machtmitteln durchgesetzt. In so einem Fall beantragt der Gläubiger beim Amtsgericht eine Zwangsversteigerung, um seine finanziellen Ansprüche durchzusetzen und aus dem Objekt noch möglichst viel Kapital zu schlagen. Dabei ist es unerheblich, ob es sich um einen dinglichen Gläubiger, also einen Gläubiger eines im Grundbuch festgehaltenen Rechts, oder um einen persönlichen Gläubiger (mit sonstiger Geldforderung) handelt.

Gläubiger können somit aufgrund einer Geldforderung in das unbewegliche Vermögen vollstrecken und auf diese Weise ihre Ansprüche befriedigen. Zum unbeweglichen Vermögen zählen neben Grundstücken und deren Aufbauten auch Wohnungseigentum, Teileigentum und grundstücksgleiche Rechte (z. B. das Erbbaurecht).

Die rechtliche Grundlage der Zwangsversteigerung ist das Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (kurz: ZVG), das am 24. März 1897 in Kraft trat und zuletzt am 7. Dezember 2011 geändert wurde.

Ein weiterer häufiger Grund für Zwangsversteigerungen von Wohnungen sind Ehescheidungen, bei denen sich beide Parteien nicht auf eine gütliche Lösung für die gemeinsame Immobilie einigen können. Wenn einer der Miteigentümer beim Amtsgericht den Antrag auf Teilungsversteigerung einreicht, kann das Amtsgericht eine Zwangsversteigerung anordnen. Die Zwangsversteigerung lässt sich nur verhindern, indem die Parteien eine Einigung finden.

Für Immobilieninteressenten stellt eine Zwangsversteigerung eine gute Möglichkeit dar, eine Immobilie günstig zu erwerben. Denn die Preise der zwangsversteigerten Objekte liegen vielfach deutlich unter dem tatsächlichen Marktwert. Darüber hinaus entfallen beim Kauf einer Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung die Notarkosten und die Maklerprovision.

Allerdings birgt eine ZVG auch gewisse Risiken. So besteht bei einer zwangsversteigerten Immobilie weder eine Garantie noch eine Gewährleistung. Auch haben Käufer kein Rücktrittsrecht, wenn beispielsweise später Baumängel zum Vorschein kommen. Ein weiteres Risiko geht von den Bewohnern der Immobilie aus, denn diese sind nicht verpflichtet, Gutachter ins Haus zu lassen.

Um beim Kauf einer Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung auf Nummer sicher zu gehen, sollten potenzielle Käufer gewisse Punkte berücksichtigen. Diese Informationen solltest du unbedingt einholen:

• Grundbuchauszug mit Informationen über etwaige Belastungen oder Sondernutzungsrechte
• Wertgutachten mit Angaben zu Bauzustand, Lage, Verkehrswert und Erschließung der Immobilie
• Innenbesichtigung mit einem Baufachmann

Zwangsversteigerungen bieten oft die Chance für einen günstigeren Erwerb von Immobilien. Normalerweise gibt sich der Gläubiger mit einem geringeren Erlös zufrieden, wenn das Objekt nur zügig zu Geld wird. Allerdings bestimmt auch bei einer Zwangsversteigerung das Angebot die Nachfrage. Geräumige, gepflegte Häuser in bester Lage sind für einen fünfstelligen Betrag eher nicht zu haben.

Außerdem verhindern klare Vorgaben, dass Immobilien den Eigentümer zum Ramschpreis wechseln. Als Maßgabe dient hierbei der Verkehrswert für die Versteigerung, der vom Vollstreckungsgericht festgelegt wird. In der Regel wird hierfür ein Gutachter vom Gericht bestellt.

„Ein niedriger Verkehrswert allein sollte keine Entscheidungsgrundlage sein“, warnt Stefan Walter, Geschäftsführer der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund. „Dahinter können sich Häuser mit Mängeln, eine problematische Lage oder ein ungünstig geschnittenes Grundstück verbergen.“

Die sachliche Zuständigkeit für eine Zwangsversteigerung obliegt dem Amtsgericht als Vollstreckungsgericht, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet. Die Amtsgerichte veröffentlichen bevorstehende Zwangsversteigerungen mit dem Hinweis „ZVG“ in Tageszeitungen und im Internet. Dort gibt es Basisinformationen wie eine kurze Beschreibung des Objekts, Angaben zur Lage sowie zum Verkehrswert.

Über das Aktenzeichen aus der Bekanntmachung lässt sich am Amtsgericht der zuständige Rechtspfleger ausfindig machen. Er kann den Gläubiger, meist eine Bank, nennen und interessierte Bieter Einblicke in das Verkehrswertgutachten der Versteigerung gewähren. Dieses enthält Einzelheiten zur Wertermittlung, bei Häusern Angaben zu Baumängeln und zum erzielbaren Mietertrag. Der Rechtspfleger kann auch den Grundbuchauszug mit Grundschulden und Baulasten vorlegen.

Neben den amtlichen Auskünften solltest du vor der Versteigerung weitere Informationen zu dem Objekt, das dich interessiert, einholen. „Oft kann man sich von der Gläubigerbank ein detailliertes Exposé zuschicken lassen“, sagt Stefan Walter. „Idealerweise nimmt man interessante Immobilien selbst in Augenschein. Dabei erfährt man eine Menge über Lage, Grundstückszuschnitt und Zustand.“ Häuser, die noch vom Schuldner oder Mieter bewohnt sind, stehen für eine Innenbesichtigung jedoch kaum zur Verfügung.

Sind alle wesentlichen Informationen zusammengetragen, geht es an den Finanzplan für die Wohnung aus der Zwangsversteigerung. „In jedem Fall sollte man ein sachlich durchgerechnetes Limit festlegen, bis zu dem man bieten will“, nennt Stefan Walter eine Grundregel. Dazu ist ein Finanzierungsgespräch mit der Hausbank unumgänglich, sofern man das Geld nicht flüssig hat. Als „Training“ empfiehlt sich der Besuch von Zwangsversteigerungen anderer Immobilien, um mit dem Verfahren vertraut zu werden.

Am eigentlichen Termin muss für die Ersteigerung eine Sicherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent des Verkehrswerts bereitliegen. Diesen Betrag muss der Bieter auf Verlangen von Gläubiger oder Schuldner erbringen. Zugelassen sind nur bestätigte Bundesbankschecks, Verrechnungsschecks, deren Vorlagefrist noch mindestens drei Tage läuft, Bürgschaften eines Kreditinstituts oder eine vorherige Überweisung an die Gerichtskasse.

Beim ersten Termin der Zwangsversteigerung darf für Gebote von weniger als der Hälfte des Verkehrswerts kein Zuschlag erteilt werden. Bleibt das Höchstgebot unter 70 Prozent des Verkehrswerts, kann der Gläubiger den Verkauf ablehnen. Bei späteren Terminen können diese Grenzen gestrichen werden. Vor der Bieterrunde wird das sogenannte geringste Gebot verkündet.

Im einfachsten Fall handelt es sich um die Verfahrenskosten zuzüglich offener kommunaler Lasten und damit um einen meist vierstelligen Betrag. Ein Gebot muss zumindest das geringste Gebot erreichen, um zulässig zu sein. Das geringste Gebot kann auch sogenannte bestehenbleibende Rechte umfassen, beispielsweise eine Grundschuld, die bereits aus dem Grundbucheintrag bekannt sein sollte. In diesem Fall erwirbt der Meistbietende diese Belastungen bei der Zwangsversteigerung mit.

In der 30-minütigen Bietfrist solltest du dich auf keinen Fall vom Auktionsfieber packen und dich zu Geboten über die eigene Obergrenze hinaus verleiten lassen. „Es kann hilfreich sein, jemanden mitzunehmen, der zügelnd eingreift“, rät Eigentümer-Vertreter Stefan Walter. Besondere Aufmerksamkeit verdient laut Zwangsversteigerung Erfahrungen das Bietverhalten von Mietern und Vertretern der Gläubigerbank. Wenn der Zuschlag erfolgt, wird der Höchstbietende sofort Eigentümer.